Makler-Alleinauftrag – Empfehlungen des Immobilienverbandes IVD

Wer als Eigentümer eine Immobilie verkaufen will, steht regelmäßig vor der Frage, ob er einen oder mehrere Immobilienmakler mit dem Verkauf beauftragen soll. Die Rolle eines zentralen Immobilienmaklers als Ansprechpartner für den Eigentümer und für alle Kaufinteressenten ist das Leitbild des Makleralleinauftrages. Die neue DIN-Norm für Maklerdienstleistungen spricht eine Empfehlung für den Abschluss eines Makleralleinauftrages aus (DIN EN 15733). Die folgenden Bestandteile sollte ein Makleralleinauftrag in dem Fall haben:

Schriftform
Der Immobilienverband IVD empfiehlt jedem Verkäufer einer Immobilie den Abschluss eines schriftlichen Verkaufsauftrages mit dem beauftragten Immobilienmakler. Damit später alle Absprachen zwischen Eigentümer und Kunde belegt und im Zweifel auch bewiesen werden können, sollte jeder Verkäufer auf einen schriftlichen Vertrag bestehen. In dem schriftlichen Vertrag werden die Daten des Eigentümers, des Immobilienmaklers und vor allem des Immobilienobjekts ausführlich festgehalten.

Zentraler Ansprechpartner
Für den Auftraggeber hat der Makleralleinauftrag eine Reihe von Vorteilen. Der wichtigste Grund, der für einen Makleralleinauftrag spricht, ist, dass der Verkauf der Immobilie über einen zentralen Ansprechpartner gesteuert wird. Durch einen Alleinauftrag ist sichergestellt, dass nicht das gleiche Objekt mehrfach und womöglich von unterschiedlichen Maklern und dem Verkäufer selbst zu unterschiedlichen Preisen angeboten wird. Das geschieht in der Regel dann, wenn – wie es bei einfachen Makleraufträgen häufig geschieht – verschiedene Makler parallel beauftragt werden. Parallelangebote machen auf Kaufinteressenten meist einen ungünstigen Eindruck. Zudem besteht die Gefahr, dass der Käufer oder Mieter am Ende mehrmals die volle Provision zahlen muss. Zudem verpflichtet der Makleralleinauftrag den alleinbeauftragten Makler zu vermehrten Dienstleistungen.

Unteraufträge an Kollegen
Vielfach spielt die Vorstellung des Verkäufers oder Vermieters eine wichtige Rolle, wonach mehrere Makler doch einen vielfach schnelleren Erfolg bringen müssten. Deshalb sollte in dem Makleralleinauftrag ausdrücklich geregelt sein, ob der Immobilienmakler das Objekt gemeinschaftlich mit anderen Kollegen bearbeiten und Unteraufträge an diese Kollegen erteilen darf.

Höhe der Provision
Die Höhe der Provision, die der Eigentümer an den Immobilienmakler bei erfolgreicher Durchführung des Auftrages bezahlt, sollte in jedem Fall in dem Vertrag fixiert werden. Das Maklerrecht nimmt auf die sogenannte ortsübliche Provision bezug, wenn keine ausdrückliche Vereinbarung der Provisionshöhe festgelegt ist. Besser ist es, dass Eigentümer und Makler den Prozent-Satz der Maklerprovision vereinbaren.

Zeitpunkt der Zahlung der Provision
In dem Makleralleinauftrag sollte festgelegt werden, wann die Provision zur Zahlung fällig ist. Eine Rechnungslegung durch den Immobilienmakler ist ohnehin unabdingbar. Üblich ist es, dass die Rechnungslegung mit dem Abschluss des Vertrages über die vermittelte Immobilie, also z.B. dem notariell beurkundeten Kaufvertrag, erfolgt. Nach Rechnungslegung sollte ein Zahlungsziel von zum Beispiel zwei Wochen vereinbart werden.

Interessenten des Eigentümers
Der Makleralleinauftrag kann in zwei Varianten abgeschlossen werden: In der einen Variante hat der Eigentümer das Recht, die Immobilie an eigene Interessenten, zum Beispiel aus der Familie zu verkaufen oder zu vermieten, ohne dass dann eine Provision an den Immobilienmakler bezahlt werden muss. In der anderen Variante verpflichtet sich der Eigentümer, alle Interessenten, die sich direkt an ihn wenden auch tatsächlich an den Immobilienmakler weiter zu leiten (sogenannte qualifizierter Alleinauftrag mit einer Verweisungsklausel an den Immobilienmakler). Die letztere Variante wird ein Eigentümer immer dann wählen, wenn er alle Kauf- oder Mietinteressenten einer Vorprüfung durch den Immobilienmakler unterziehen und sichergehen will, dass diese Prüfung stattgefunden hat.

Aufwandsentschädigung
In der Regel enthält ein Makleralleinauftrag eine Aufwandsentschädigungsvereinbarung für den Fall, dass der Verkauf oder die Vermietung nicht erfolgreich verläuft. Die Höhe der Aufwandsentschädigung richtet sich nach dem Preis der Immobilie, der Dauer der Bemühungen des Immobilienmaklers, den Marketingausgaben, die der Makler hatte, zum Beispiel für Anzeigen, Verkaufsschilder, Prospekte, Luftbild, Einholung eines Sachverständigengutachtens.

Höhe des Kaufpreises
In dem Makleralleinauftrag sollte die Höhe des Preises der Immobilie festgeschrieben werden, mit der der Immobilienmakler den Verkaufsprozess startet. Es sollte zugleich festgehalten werden, ob dieser Preis fix ist oder ob der Immobilienmakler einen Spielraum bei den Verhandlungen hat. Es kann auch ein Zeitraum fixiert werden, nach dem die Höhe des ersten Angebotspreises zwischen Eigentümer und Immobilienmakler neu festgelegt wird.

Dauer des Alleinauftrages
Es ist üblich, eine Laufzeit von sechs Monaten für einen Makleralleinauftrag zu vereinbaren. Der Vertrag endet automatisch mit der erfolgreichen Vermittlung der Immobilie durch den Immobilienmakler oder dem tatsächlich erfolgten Verkauf. Sollte die erste Laufzeit nicht ausreichen, kann in den Vertrag eine Klausel für eine automatische Verlängerung des Vertrages um weitere drei Monate aufgenommen werden. Danach beträgt die automatische Verlängerung häufig nur noch einen Monat.

Wichtig: Nachwirken des Vertrages
Ein ausgelaufener oder gekündigter Maklervertrag wirkt nach. Das heißt: Entschließt sich ein Kunde, der über den Makler auf die Immobilie aufmerksam wurde, einige Wochen nach dem Auslaufen der Vereinbarung, das Objekt doch zu erwerben, hat der Makler ein Anrecht auf die festgelegte Provision. Die Gerichte  vertreten die Ansicht, dass sich Verkäufer und Käufer ohne Zutun des Maklers nicht kennen gelernt hätten und nicht ins Geschäft gekommen wären. Für diese Nachwirkungszeit gibt es keine Richtlinie. Sie wird je nach Einzelfall von den Gerichten individuell festgesetzt und kann ein halbes Jahr und länger betragen.

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5 Kommentare

Eingeordnet unter Maklerrecht, Praxis-Tipp, Verbraucherschutz

5 Antworten zu “Makler-Alleinauftrag – Empfehlungen des Immobilienverbandes IVD

  1. Pingback: Immobilien inside | Immobilienblog » Blog Archive » Maklerbeauftragung und Honorierung | Vertragsinhalte und Ausgestaltung

  2. Alleinauftrag. Lächerlich!

    Die Chance, das ein Object schneller verkauft werden kann, je mehr Personen Zugriff darauf haben, ist im Interesse des Verkäufers.

    Als zugelassener Florida Realtor habe ich Zugriff auf alle auf dem FL Markt befindlichen Objecte. Und somit kann ich den Wünschen eines Käufers wesentlich schneller gerecht werden. Mein Zugriff auf eine zentrale Datenbank erlaubt es mir, gemäß den Kundenwünschen präzise Angebote unterbreiten zu können.

    Bei einem Abschluss werden i.A. die -vorher- feststehende Provision direkt vom abschliessenden, z.B. Rechtsanwalt, Institut ausgezahlt.

    Es ist sicherlich nicht Neu, dass mehr und mehr Länder sich dem fairem US Realtor System anschliessen. Deutschland ist weiterhin Welten hiervon entfernt.

    • Sie sind sich mit Herrn Johns einig! Denn in den USA hat der beauftragte Makler für den Verkauf einen Alleinauftrag üblicherweise, stellt das Objekt in die zentrale Datenbank ein, verkauft entweder alleine oder mit einem anderen Makler und teilt bei Abschluss die Provision mit dem anderen Makler.

      In Washington DC, wo ich einmal lebte, habe ich mit Ansprache von 2 Maklern für einen Suchauftrag bereits gegen die ungeschriebenen Gesetze verstoßen, nur einen Makler für einen Suchauftrag anzusprechen. Also auch auf der Interessentenseite ist dort Alleinauftrag bereits verbreitet.

      In Deutschland baut die Implius AG etwas ähnliches auf, mit ersten Erfolgen.

      Das gute an dieser Idee ist, dass dann Makler tatsächlich da konkurrieren, wo es wichtig ist, beim Verkäufer- und Käuferauftrag.

  3. Den Hinweis bzgl. der Vereinbarung von “Aufwandsentschädigung” halte ich für bedenklich, mehr als bedenklich.

    Der Preis bestimmt nicht die Aufwandsentschädigung. Im Gegenteil. Pauschalen sind rechtlich äußerst umstritten und allenfalls im niedrigen Prozentbereich im Bezug auf den tats. Aufwand durchsetzbar. Der Zeitfaktor hat bei der Berechnung m.W. überhaupt keine Relevanz.

    Auch fehlt m.E. der Hinweis, dass der qMAA der individuellen Vereinbarung bedarf.

  4. Sehr guter und hilfreicher Artikel für Verkäufer.

    Das einzige, was ich hinzufügen würde ist, dass durch mehrere Makler und eine damit einhergehende Streuung des Objekts am Markt nicht nur der Eindruck ungünstig wird, sondern auch der Wert der Immobilie schwinden kann. Investoren vor allem im gewerblichen Markt entscheiden sich zum Teil schon alleine dann gegen eine Immobilie, wenn sie diese von mehr als einer Seite angeboten bekommen haben.

    Bei Nicht-Alleinaufträgen sollte deswegen jeder Verkäufer vom Makler erwarten, dass dieser ihm die Namen der Investoren vorher mitteilt und der Verkäufer darüber entscheidet, ob ein Angebot überhaupt an die Investoren oder Interessenten weitergeleitet werden soll.

    mfg
    K. Kamps

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