Monatsarchiv: Juli 2010

Wohnflächenabweichung – Beitrag in AIZ

In der AIZ – Das Immobilienmagazin hat Dr. Ulrich May, Rechtsanwalt in München, einen Artikel zur Wohnflächenabweichung veröffentlicht.

http://www.ivd.net/programme/screencms/ausgabe.php?CMS_c=artikel&Nr=1009

In dem Blog „Bauhelfer24“ von Ingo Beck ist das neueste Urteil des BGH zur Wohnflächenabweichung um 10 m² kommentiert:

http://www.wohnbau-komplett-service.de/allgemein/recht/bgh-urteil-zur-abweichungstoleranz-bei-der-wohnflaeche/

Im Blog von Beck-Verlag hat Experte Dr. Klaus Lützenkirchen das Urteil ebenfalls kommentiert:

http://blog.beck.de/2010/06/24/flaechenabweichung-ohne-angabe-im-vertrag

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Umfrageergebnisse Existenzgründerbörse Immobilienmakler

An der Europäischen Immobilien Akademie EIA (http://www.eia-akademie.de) haben wir im Rahmen der Existenzgründerbörse eine kleine Umfrage gemacht. Das sind die Ergebnisse:

– 73 % der Teilnehmer/Existenzgründer sind branchenfremd , also Quereinsteiger
– 27 % haben vor der Existenzgründung Erfahrungen in einem anderen Maklerbüro gesammelt
– fast 3/4 planen, einen Basis-Lehrgang für Einsteiger zu besuchen
– 4 % haben vor der Gründung ein Gründercoaching in Anspruch genommen
– 27 % planen ein Gründercoaching vorzunehmen
– 80 % planen, die Existenzgründung allein vorzunehmen
– 20 % gründen ihr eigenes Immobilienbüro mit einem Partner
– 54 % haben einen Businessplan geschrieben

Von den Teilnehmern an der Existenzgründerbörse hatten 31 % mit der Tätigkeit bereits begonnen, 69 % standen noch vor der Aufnahme der Tätigkeit.

Zusammenfassung: Ein hoher Grad an Quereinsteigern in den Beruf des Immobilienmaklers; diese sind sich bewusst, dass eine fundierte Qualifikation durch Lehrgänge etc. erforderlich ist; etwa die Hälfte bereitet sich mit Hilfe eines Businessplans vor (Anteil ist deutlich zu gering); Riesen-Informationsbedarf in Sachen Gründercoaching; die Zuschüsse für Gründercoaching sind nicht hinreichend bekannt.

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70 % aller Baugenehmigungen für Geschosswohnungen in nur 20 Städten

 
Der für das Jahr 2009 festgestellte Anstieg der Baugenehmigungen um 1,9 Prozent ist vorwiegend durch Baugenehmigungen für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern entstanden. Dies ist das Ergebnis einer Analyse der bundesweiten Baugenehmigungszahlen des Center for Real Estate Studies (CRES) an der Steinbeis Hochschule Berlin (SHB), die im Auftrag des Immobilienverband IVD erstellt wurde. Insgesamt wurden 3.344 mehr Baugenehmigungen erteilt als 2008. „Für die Sicherung des Wohnungsbestandes in Deutschland schauen wir vorrangig auf die neu errichteten Wohngebäude. Hier gab es 2009 ein Plus von 5.865 Einheiten“, sagt Jürgen Michael Schick. 70 Prozent dieses Zuwachses waren Baugenehmigungen für Wohnungen in Mehrfamilienhäuser. Dabei fand das Wachstum überwiegend in städtischen Gebieten statt. „Der Anstieg spiegelt die gute Nachfrage nach Wohnungen in den Ballungsgebieten wieder“, sagt Schick, Vizepräsident des IVD. „Insgesamt belegt unsere Untersuchung, dass in Deutschland im wesentlichen an den richtigen Stellen neue Wohnungen genemigt und gebaut werden, nämlich in den Balllungsgebieten.“ So vereinen zehn von 113 Städten 55 Prozent der Mehrfamilienhausgenehmigungen.
Je städtischer das Gebiet, desto höher der Anstieg

Von insgesamt 64.083 genehmigten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern wurden allein 31.826 Einheiten in Städten gebaut. „Je mehr man sich von einer Stadt beziehungsweise  einem dicht besiedelten Kreis entfernt, desto geringer wird der Anteil der genehmigten Mehrfamilienhäuser“, so Schick. Werden Städte und bevölkerungsdichte Kreise zusammengefasst, dann werden in diesen Ballungsgebieten insgesamt über 55.000 Wohneinheiten im Geschosswohnungsbau errichtet. Das entspricht 86,5 Prozent aller Baugenehmigungen von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern.  In Städten werden 0,73 Einheiten je 1000 Einwohner gebaut, in ländlichen Kreisen sind es nur 0,29 Einheiten. Insgesamt vereinen zwanzig Städte 70 Prozent aller Baugenehmigungen von Mehrfamilienhäusern. „Damit lässt sich feststellen, dass der Geschosswohnungsbau heute praktisch nur noch in den Städten stattfindet. Kleinere Städte und Gemeinden partizipieren von diesem Trend zu steigenden Genehmigungen bei Wohnungen noch gar nicht“, sagt der IVD-Sprecher.

Ostdeutsche Städte mit hohen Zuwachsraten bei Baugenehmigungen für Mehrfamilienhäuser

Absolut betrachtet liegt München mit 4500 Wohneinheiten an der Spitze der deutschen Städte, gefolgt von Berlin (2731 Einheiten) und Hamburg (2408 Einheiten). Bezogen auf 1000 Einwohner liegt jedoch Potsdam wie bereits im Jahr 2008 vorn. Mit 6,72 Einheiten je 1000 Einwohner werden in Potsdam die meisten Mehrfamilienhäuser gebaut. Großstädte wie München sind zwar in den Top 10 vertreten, liegen aber weiter hinten. Berlin, als größte deutsche Stadt, liegt eher am Ende der Rangliste der Mehrfamilienhäuser. Zahlreiche ostdeutsche Städte verzeichnen jedoch hohe Zuwachsraten. So hat Erfurt mit 783 Prozent den höchsten Zuwachs an neuen Mehrfamilienhäusern. Auch Frankenthal, Dessau-Roßlau und Chemnitz haben mit mehr als 700 Prozent  beziehungsweise 600 Prozent hohe Zuwachsraten.

Einfamilienhaus bleibt Domäne des ländlichen Raums

Die Untersuchung des CRES zeigt, dass in den Städten die Genehmigungen für neu errichtete Einfamilienhäuser gegen den bundesweiten Trend rückläufig sind. In Deutschland sind im Jahr 2009 2,1 Prozent mehr neue Einfamilienhäuser genehmigt worden als 2008. In den Städten ist aber ein Rückgang von 3,1 Prozent bei den Baugenehmigungen für Einfamilienhäusern zu verzeichnen. In bevölkerungsdichten Kreisen stellen Ein- und Zweifamilienhäuser bereits 65 Prozent aller Baugenehmigungen und in ländlichen Gebieten sind es sogar 77 Prozent. „Damit ist belegt, dass das Einfamilienhaus die Domäne des ländlichen Raumes ist“, sagt Schick. Zugleich hat das CRES in der Untersuchung ermittelt, dass bezogen auf die Einwohner im ländlichen Raum weniger Einfamilienhäuser neu genehmigt werden als in den Ballungsgebieten. Während im ländlichen Raum auf 1.000 Bewohner 1,2 neue Einfamilienhäuser genehmigt worden sind, beträgt diese Quote in den Ballungsgebieten 1,27 Einheiten je 1.000 Bewohner.

Hintergrund der Untersuchung

Grundlage der vom CRES durchgeführten Analyse der Baugenehmigungszahlen sind die Daten des Statistischen Bundesamtes zu den Baugenehmigungen in Deutschland im Jahr 2009. In der Analyse wurden die gesamten Baugenehmigungszahlen für Wohngebäude berücksichtigt. Der Analyse liegen die Zahlen von 113 kreisfreien Städten und 300 Landkreisen zu Grunde. Die Kreise wurden dabei unterteilt in solche, die stark und ländliche Kreise, die schwach besiedelt sind. Von den 300 Landkreisen sind 145 bevölkerungsdichte und 156 ländliche Kreise. Die Bevölkerung teilt sich so auf, dass ca. 26,5 Mio. Menschen in den kreisfreien Städten, 35,2 Millionen in den bevölkerungsreichen Kreisen und 20,3 Millionen Menschen in den ländlichen Kreisen leben.

Das Center for Real Estate Studies (CRES) ist der Lehrstuhl für das immobilien-wirtschaftliche Studium mit einem Bachelor- oder Masterabschluss an der SHB. Das CRES wird von Prof. Dr. Michael Lister und Prof. Dr. Heinz Rehkugler geleitet.

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Schwerpunkt: Ferienimmobilien in der neuen AIZ – Das Immobilienmagazin

Das ideale Ferienhaus ist der Mittelpunkt des großen Beitrags „Ferienimmobilien“ in der neuen AIZ – Das Immobilienmagazin – Ausgabe 7/2010, die gerade erschienen ist. Das ideale Ferienhaus steht in Groß Schwansee in Nordwestmecklenburg im sog. Klützer Winkel zwischen Travemünde und Boltenhagen. Der Deutsche Tourismusverband hat den Titel „bestes Ferienhaus“ verliehen und aus insgesamt 68.000 Ferienhäusern ermittelt. Das Buchungsverhalten bei Ferienimmobilien spielt eine wichtige Rolle für die Immobilieneigentümer, die die Immobilie als Kapitalanlage betrachten und die Immobilie daher vermieten. Ferien am Meer mit 49,2 %, Ferien auf dem Land mit 22,4 %, Ferien in einer Berghütte mit 13,1 % und Ferien in der Metropole mit 7,5 % sind die wichtigsten Reiseziele, die in einer von der AIZ – Das Immobilienmagazin vorgestellten Studie ermittelt wurden.

Fehmarn und Geltinger Bucht hat Autor Paul Varjak in seinem Beitrag als Geheimtipps ausgemacht. Meer schlägt die Berge und am Meer liegt die Ostsee vorn. Das sind in Kurzform die wichtigsten Ergebnisse, die der Autor vorstellt. In einem Beitrag rund um Florida Immobilien geht Markus Hartwich dem aktuellen Geschehen auf dem Immobilienmarkt des Sonnenstaates der USA nach. Nach der Explosion der Bohrplattform „Deepwater Horizon“ macht sich mancher Eigentümer einer Immobilie Gedanken um seinen Standort, vor allem an der Westküste Floridas. Hartwich meint, dass der Immobilienmarkt im Südwesten Floridas nicht betroffen sei. Dort berichtet er von stabilen bis steigenden Preisen. Auch für die Region Greater Fort Myers and the Beach hat die lokale Organisation der NAR von steigenden Preisen berichtet, so der Autor.

Die weiteren Themen der AIZ Ausgabe 7 sind:

– Ergebnisse der Kundenzufriedenheitsstudie des Forsa-Instituts, das bei Kunden von Immobilienmaklern die Zufriedenheit mit deren Dienstleistung repräsentativ ermittelt hat

– Preisträger der IMMO Idee 2010, dem Marketing- und Kommunikationspreis der AIZ und Immonet.de

– Sittenwirdrigkeit der Maklerprovision

– Was tun, wenn der Auftraggeber die Auskunft verweigert?

– Beitrag von Prof. Wolfgang Kleiber zur Neuregelung der ImmoWertV

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Eingeordnet unter Immobilienmarkt, Publikationen

Der Preis macht den Markt – nicht die Vorstellung des Verkäufers – Chicago Tribune

Im Chicago Tribune wird der nächste Präsident der NAR (amerikanischer Maklerverband) Ronald Phibbs, der im November 2010 als Präsident eingesetzt werden wird, zu den 5 Gründen, warum ein Haus sich nicht verkauft, zitiert. Was mir an der amerikanischen Art über Immobilienkauf/-verkauf zu sprechen, besodner gut gefällt, ist, dass kein Blatt vor den Mund genommen wird. Der wichtigste Grund dafür, dass eine Immobilie nicht verkauft wird, ist laut diesem Artikel, dass es zu teuer ist (overpriced). Ronald Phibbs sagt: the price must be „compelling“ not just „competitive“. In einem schwierigen Markt oder besser: in einem Käufermarkt muss der Preis mehr als wettbewerbsfähig sein, er muss den potentiellen Käufer fesseln. Er rät dazu, dass der Kaufpreis während des Verkaufsprozesses alle 30 Tage überdacht wird. Phibbs weiter: „The market now is all about price and value“. Die Wahrheit für viele Teilmärkte ist laut diesem Artikel im Chicago Tribune, dass ein Preis, der vor sechs oder zwölf Monaten noch als erzielbar galt, heute vielleicht niedriger liegt.

Zu den weiteren Gründe, die genannt werden, lest den Artikel selbst:

http://www.chicagotribune.com/classified/realestate/sell/ct-mre-0718-home-selling-20100716,0,6919071.story

Vielen Dank @Roland Kampmeyer, der den Artikel auf Facebook gepostet hat.

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Eingeordnet unter Immobilienmarketing

Wirkung niedriger Kreditzinsen – Beitrag von Volker Looman

Das Plädoyer für Sondertilgungen beim Immobilienkauf, gerade in Zeiten niedriger Zinsen, in der FAZ vom Samstag.

http://www.faz.net/s/Rub4B891837ECD14082816D9E088A2D7CB4/Doc~E020E0D2B4D844DAFA398EC8F86D2ABD1~ATpl~Ecommon~Scontent.html

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Warum gibt es Standesregeln für Immobilienmakler?

Wer hält sich an Standesregeln? Wer will Standesregeln? Wer kennt die Standesregeln für Immobilienmakler? In den letzten Tagen gab es viele Kommentare zu den Standesregeln des IVD. Neudeutsch nennen wir das: „Code of Ethics“. Der IVD hat auf dem Deutschen Immobilientag Mitte Juni 2010 in Mainz beschlossen, diese Standesregeln zu verschärfen. Neu sind vor allem die Regeln im Umgang der Immobilienmakler untereinander.  Damit nehmen die Standesregeln die wichtige Funktion ein, den Markt zu „sauber“ zu halten und zu klären, was als „richtiges“ Verhalten erlaubt und als „falsches“ Verhalten nicht zu dulden ist. Im IVD bilden die Stzaung, die Wettbewerbsregeln und die Standesregeln das Gerüst für die Berufsregeln der Immobilienmakler.

Umgang mit Kunden und Kollegen

Wenn schon der Umgang der Kollegen untereinander nicht stimmt, dann ist etwas Grundlegendes falsch. Wie soll dem Kunden gegenüber ein einwandfreies Verhalten einer Immobilienfirma erfolgen, wenn im Umgang mit den Kollegen das Motto herrscht: „Nach mir die Sintflut“? Ich meine, dass sich viele Kollegen dieser Wechselwirkung nicht bewusst sind, wenn es darum geht, gegenüber einem Kollegen einen Vorteil zu erlangen. Für einen Kunden könnte es interessant sein zu wissen, ob sich ein Immobilienmakler gegenüber seinen Berufskollegen einwandfrei verhält oder ob es aus dem Kollegenkreis schon Beschwerden gab.  Gerade der Umgang der Berufskollegen untereinander zeigt sich die Kultur einer Branche. Die aktuellen Beispiele, die in den Code of Ethics / Standesregeln des IVD aufgenommen worden sind, waren erforderlich, weil dieser Umgang offensichtlich nicht in jedem Fall stimmt.

Empfehlungsmarketing auf Basis der Standesregeln

Die Wirkung von Empfehlungen lernt jeder von uns gerade durch Social Media, Facebook, „Gefällt mir“-Button unter Zeitungsartikeln im Internet, Twitter usw. kennen. Wer gute Empfehlungen hat, genießt ein höheres Ansehen als der, der eine schlechte Bewertung bekommen hat. Bei Amazon interessiert eine Bewertung mit „5-Sternen“ genauso wie die Bewertung mit „2-Sternen“. Die Gründe für eine gute und schlechtete Bewertung sind gleichermaßen spannend, wenn ich Erkundigungen über ein Produkt einziehe. Auf die Immobilienvermittlung übertragen bedeutet dies, dass Referenzen von Kunden genauso wertvoll sein können wie die Referenzen von Kollegen. Auch hier gilt, dass positive wie negative Erfahrungen ihre Wirkung haben. Als angehender Kunde eines Immobilienmaklers interessiert mich (auch – neben vielen anderen Dingen), ob der Immobilienmakler glaubwürdig ist. Diese Glaubwürdigkeit leitet sich eben auch aus dem professionellen Umgang mit mir als Kunden und mit einem Kollegen ab. Der Eindruck des Kunden wird lauten: „Der Immobilienmakler legt die gleiche Messlatte an den Umgang mit mir als Kunden an, wie an den Umgang mit einem Kollegen.“ Wenn eine Zusammenarbeit im Gemeinschaftsgeschäft erforderlich und gewünscht ist, dann treffen die Spielregeln im Verhältnis Kunde – Immobilienmakler und im Verhältnis Immobilienmakler – Immobilienmakler aufeinander.

Die Diskussion ist eröffnet

Ich bin der Auffassung, dass wir noch viel intensiver über die Standesregeln für Immobilienmakler sprechen müssen. Die heute geltenden Standesregeln könnten um weitere Beispiele erweitert werden. Je mehr konkrete Beispiele in den Standesregeln genannt werden, desto leichter fällt es, schwarz und weiss zu unterscheiden, richtiges und falsches Verhalten voneinander abzugrenzen.

Warum sind Standesregeln Verbandsregeln? 

Vielfach wird angeführt, dass die Standesregeln nicht erforderlich sind, weil ohnehin nur die Hälfte der Immobilienmakler in Deutschland im IVD sind und für die übrigen Immobilienmakler die Standesregeln nicht gelten. Dieses Argument gilt in dieser Form auch für die Ombudsstelle Immobilien. Die Ombudsstelle Immobilien kann derzeit nur Fälle schlichten, in denen Verbraucher sich über ein Mitglied im Immobilienverband IVD beschweren. Böse Stimmen könnten jetzt sagen: „Wer nicht im IVD ist, muss auch den Schiedsspruch der Ombudsstelle nicht fürchten“. Das Gegenteil ist der Fall. Ein Anfang muss gesetzt werden. Sie kennen den Spruch aus Kindertagen: „Einmal ist keinmal – zweimal ist mehr als einmal – sind wir aber erst zu dritt, machen alle anderen mit“. Das gilt für die Standesregeln des Verbandes umso mehr. Je mehr Immobilienmakler sich diesen Regeln unterwerfen, je mehr Immobilienmakler in Deutschland über die Qualität , den Inhalt und die Einhaltung der Standesregeln diskutieren und entscheiden, umso wirkungsvoller werden diese. Das „Beklagen“ des Deckungsgrades der Standesregeln von ca. 50 % in Deutschland führt nicht zu einem besseren Qualitätsstandard.

Auch Sie sind eingeladen, mitzudiskutieren

Eine öffentliche Diskussion aller Immobilienmakler über die Standesregeln des IVD ist sehr Willkommen. Es ist wichtig, dass wir uns als Branche mit den Regeln des fairen Umgangs untereinander befassen. Einige Immobilienmakler sagen mir immer wieder, dass sie nie in einen Verband eintreten würden, weil sie den Sinn des Verbandes nicht erkennen können. Niemand ist gezwungen, in einen Verband einzutreten. An der Tatsache, dass der IVD die Berufsregeln für die Immobilienmakler in Deutschland setzt, kann jedoch niemand vorbei, weil es keine adnere Instanz als den Berufsverband der Immobilienmakler gibt, der diese Regeln setzt. Der Gesetzgeber wird nicht tätig werden. Die Rechtsprechung wird nicht in jedem Fall bemüht und kann auch nur den rechtlichen Teil der Diskussion abdecken. Die Zone zwischen „rechtlich Erlaubtem“ und „ethisch einwandfreiem Verhalten“ lässt sich nur durch Berufsregeln erfassen.

Wer kontrolliert die Einhaltung der Berufsregeln?

Berufsregeln machen nur dann Sinn, wenn die Einhaltung der Regeln kontrolliert werden kann. Dafür ist erforderlich, dass sich ein Immobilienmakler diesen Berufsregeln und den Regeln über die Kontrolle unterwirft. Das geschieht in einem Verband – wie dem IVD – über die Satzung. Ein Blick ins Ausland wirkt manchmal Wunder. In England werden alle Sprüche der Ehrenkommission im Maklerverband NAEA veröffentlicht. Nicht nur, dass teilweise empfindliche Geldstrafen von 10.000,- engl. Pfund und mehr ausgesprochen werden, das Urteil der Verbandsgerichtsbarkeit wird zusätzlich in den Verbandsmedien und in der Tagespresse veröffentlicht.

Die Berufsregeln des IVD werden durch den Bundesvorstand des Verbandes überwacht. Der Bundesvorstand kann Ordnungsmaßnahmen gegen seine Mitglieder verhängen. Diese reichen von der Verwarnung bis zum Ausschluss aus dem Verband. Der Ehrenrat des Verbandes ist die Beschwerdeinstanz nach einer verhängten Ordnungsmaßnahme. Daran wird deutlich, dass die Einhaltung der Standesregeln vom Immobilienverband IVD sehr hoch eingeschätzt wird. Bundesvorstand und Ehrenrat sind von der Mitgliederversammlung des Bundesverbandes gewählte und eingesetzte Organe des Verbandes, die über die Einhaltung der Berufsregeln der Immobilienmakler wachen. Daran zeigt sich, dass der Verband ein großes Interesse an der Einhaltung der Berufsregeln hat.

 

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TOP-Argument: Selbstgenutzte Immobilie 3x steuerfrei

 
  • Steuerfreie Rendite
  • Steuerfreier Verkauf
  • Steuerfreie Vererbung
Die selbstgenutzte Immobilie ist die unter steuerlichen Gesichtspunkten beste Anlagemöglichkeit. Darauf weist der IVD Bundesverband hin. „Die Kombination von drei massiven Steuervorteilen gibt es bei keiner einzigen Anlageform“, so IVD Vizepräsident Jürgen Michael Schick. „Steuerfreie Rendite, steuerfreier Verkauf, steuerfreie Vererbung – diese drei Punkte treffen nur für die selbstgenutzte Immobilie zu.“
Die Vorteile im Einzelnen – und die Voraussetzungen, unter denen diese gelten:
Steuerfreie Rendite
1. Die gesparte Miete ist die Rendite einer selbstgenutzten Immobilie. Diese Rendite ist nicht zu versteuern. Bei allen anderen Kapitalanlagen wird die Rendite entweder mit der Abgeltungssteuer oder mit dem persönlichen Steuersatz versteuert. Die Steuerbelastung liegt dann in der Regel zwischen 25 und maximal 45 Prozent – plus Soli und Kirchensteuer. Die Steuerlast auf die Rendite der selbstgenutzten Immobilie ist Null.
Steuerfreier Verkauf
2. Wer mindestens zwei Jahre in den eigenen vier Wänden wohnt, kann seine Eigentumswohnung oder sein Haus steuerfrei verkaufen. Bei allen anderen Kapitalanlagen wird der Veräußerungsgewinn mit der Abgeltungssteuer oder mit dem persönlichen Steuersatz versteuert. Gewinne aus dem Verkauf von Aktien und Wertpapieren etwa unterliegen der Abgeltungssteuer. Wer eine vermietete Immobilie verkauft, genießt zwar ebenfalls den Vorteil des steuerfreien Verkaufs – Voraussetzung ist allerdings, dass er die Immobilie vorher zehn Jahre lang besessen hat.
Steuerfrei vererben
3. Nach der Erbschaftssteuerreform ist die Vererbung der Immobilie an den Ehepartner oder die Kinder steuerfrei möglich. Der Erbe muss danach allerdings mindestens zehn Jahre in der Immobilie wohnen bleiben und darf sie nicht verkaufen oder vermieten. Erfüllt er diese Voraussetzungen, bleibt die Immobilie steuerfrei. Das bedeutet eine massive Steuerersparnis. Denn bei der Vererbung von anderen Kapitalanlagen ist eine zum Teil dramatisch hohe Erbschaftsteuer zu entrichten. Nur wer Betriebsvermögen vererbt, kann dies unter gewissen Voraussetzungen ebenfalls ganz oder fast steuerfrei tun – die Hürden dafür sind jedoch so hoch und die Voraussetzungen so kompliziert, dass in der Praxis nur wenige Erben in den Genuss dieses Vorteils kommen werden.
Jürgen Michael Schick: „Neben vielen anderen Gründen, die für den Kauf einer selbstgenutzten Immobilie sprechen – so etwa die aktuell sehr niedrigen Zinsen und moderaten Kaufpreise – ist nach unseren Beobachtungen das Argument ‚3 x steuerfrei’ eines der entscheidenden Motive für viele Käufer, eine selbstgenutzte Immobilie zu erwerben.“

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Eigene Wohnung im Urlaub – Obhutspflichten für Mieter

Die Sommermonate sind für viele die beste Zeit für einen Urlaub. Doch wer seine Wohnung über Wochen verlässt, sollte Vorkehrungen treffen, damit bei seiner Rückkehr keine böse Überraschung auf ihn wartet. „Kein Mieter ist dazu verpflichtet, seine Wohnung ständig zu bewohnen, er kann so häufig und so lange verreisen wie er möchte“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD Bundesverbands. „Zum einen muss er jedoch sicherstellen, dass Mietzahlungen regelmäßig erfolgen.“ Denn spätestens wenn der Mietrückstand zwei Monatsmieten ausmacht, darf der Vermieter ihm fristlos kündigen. „Das lässt sich jedoch durch die Einrichtung eines Dauerauftrags leicht sicherstellen“, so Schick. Zudem muss der Mieter seiner Obhutspflicht nachkommen, also auch in seiner Abwesenheit sicherstellen, dass Schäden in und an der Wohnung vermieden werden bzw. es sofort dem Vermieter melden, wenn Schäden auftreten, damit dieser sie beheben und eventuelle Gefahren abwenden kann (§ 536c Abs. 1 u. 2 BGB). Bei ernsten Gefahrensituationen trifft ihn diese Anzeigepflicht sofort, bei kleineren Schäden sind zwei Wochen ausreichend.
Insbesondere in Notfällen – beispielsweise bei einem Wasserrohrbruch oder bei Feuer – muss der Vermieter die Möglichkeit haben, schnell in die Wohnung zu gelangen (BGH Az. VIII ZR 164/70). „Der Mieter muss den Vermieter daher darüber informieren, wer einen Ersatzschlüssel zur Wohnung besitzt – beispielsweise ein vertrauenswürdiger Nachbar.“ Tut er dies nicht und der Vermieter kann Schäden nicht verhindern, weil er nicht in die Wohnung kommt, kann der Mieter unter Umständen zu Schadensersatz verpflichtet werden. Der Vermieter selbst kann aber keinen eigenen Ersatzschlüssel verlangen.
Häufig übernimmt ja ohnehin ein Nachbar oder Bekannter in Abwesenheit des Mieters das Gießen der Blumen und das Leeren des Briefkastens. „Diesen sollte man bei längerer Abwesenheit auch bitten, ab und an die Wohnung durchzulüften, um so Schimmelbildung vorzubeugen.“ Denn wenn sich tatsächlich Feuchtigkeit an den Wänden bildet und dies auf mangelndes Lüften des Mieters zurückzuführen ist, scheidet hier Mietminderung aus (OLG Frankfurt, Az.: 19 U 7/99). Bei Abwesenheit in kälteren Jahreszeiten muss der Mieter dafür sorgen, dass die vorhandenen Heizeinrichtungen ein Einfrieren der Leitungen verhindern (BGH, Az.: VIII ZR 173/66). Ist ein Wasserhahn zwar zugedreht, aber nicht so, dass er auch bei Druckschwankungen dicht bleibt, haftet ebenfalls der Bewohner für entstehende Schäden (OLG Stuttgart, Az.: 7U 135/05).
Hausordnung gilt auch während der Ferien
Häufig verpflichten sich Mieter, die Treppenhausreinigung und das Fegen des Gehwegs vor dem Hauseingang selbst zu übernehmen, um die Nebenkosten niedrig zu halten. Diese Arbeiten müssen sie auch während der Urlaubszeit erledigen. Die einfachste Lösung besteht darin, die Termine für die Treppenhausreinigung mit einem Nachbarn zu tauschen. „Wenn das nicht möglich ist, muss der Mieter für anderen Ersatz sorgen und beispielsweise einen Putzservice beauftragen“, sagt Ulrich Joerss, Rechtsanwalt in der Kanzlei Joerss-Rechtsanwälte in Berlin. Bei besonders schwerem Fehlverhalten kann der Vermieter sogar den Mietvertrag kündigen: Dann nämlich, wenn grobe Verstöße gegen die Reinigungspflichten vorliegen, die zu einer erheblichen Störung des Hausfriedens führen (AG Wiesbaden, Az.: 91 C 2213/99-19) oder bei wiederholtem Verstoß trotz Abmahnung durch den Vermieter.
Untervermietung nur mit Genehmigung
Eine elegante Lösung für das Versorgen der Wohnung während der eigenen Urlaubsreise besteht darin, die Wohnung jemand Drittem zu überlassen, der nicht nur regelmäßig lüftet, sondern auch ab und zu das Licht einschaltet und die Rollläden herunterlässt. „Auf diese Weise lassen sich Einbrecher abschrecken“, sagt Joerss. Eine nur kurze Überlassung muss der Mieter nicht melden. Die Obergrenze bei der Überlassung an eine Person aus dem Vertrauensbereich des Mieters ist hier bei wenigen Wochen zu ziehen. Ganz anders ist es, wenn der Mieter vom Ferienbewohner Miete verlangt. „Dann handelt es sich um ein Untermietverhältnis, das vom Vermieter genehmigt werden muss.“ In der Regel kann der Vermieter den Untermieter aber nicht ablehnen, da der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat und diese in einem solchen Fall nur für einen begrenzten Zeitraum erfolgt.
Doch ganz gleich, ob es sich um ein Untermietverhältnis oder um Besuch handelt: Gegenüber dem Vermieter haftet immer der (Haupt-)Mieter. Er verantwortet auch, dass die Hausordnung eingehalten wird. Mieter sollten sich also gut überlegen, wem sie in ihrer Abwesenheit ihre Wohnung anvertrauen.
IVD-Urlaubs-Checkliste
Vor der Abreise unbedingt überprüfen:
  • Sind alle Wasserhähne fest zugedreht?
  • Sind alle kritischen elektrischen Geräte ausgesteckt?
  • Sind die Fenster geschlossen?
  • Ist der Zutritt des Vermieters zur Wohnung im Notfall sichergestellt?
  • Laufen die Zahlungen für Miete, Strom, Telefon und Gas weiter?
Eine vertrauenswürdige Person um Folgendes bitten:
  • Briefkasten regelmäßig leeren
  • Blumen gießen
  • Ab und zu durchlüften
  • Akute Schäden sofort dem Vermieter melden
  • Treppenhausdienste erledigen oder sich im Voraus mit den Nachbarn um einen Tausch bemühen

(Quelle: IVD)

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Gewerbliche Nutzung von Wohnräumen nur im Ausnahmefall erlaubt

Immer mehr Menschen machen sich selbstständig. Und weil es am einfachsten ist, wird häufig die gemietete Wohnung zum Büro umfunktioniert. Bevor der Mieter ein Firmenschild an die Haustür schraubt, sollte er allerdings einen Blick in den Mietvertrag werfen. Viele Verträge verpflichten Mieter, jede gewerbliche Nutzung zu unterlassen beziehungsweise dazu, den Vermieter im Vorfeld um Erlaubnis zu fragen. Hintergrund ist, dass ein Gewerbebetrieb durch Lärm, Parkplatzmangel oder Fremde im Treppenhaus häufig Ärger mit den Nachbarn verursacht. Zudem ist für gewerblich genutzte Räume in der Regel eine höhere Miete fällig.

Der Vermieter kann jedoch nicht alle gewerblichen Tätigkeiten verbieten. Das betrifft insbesondere Nebentätigkeiten in geringem Umfang. So ist es zum Beispiel immer möglich, dass ein normales Arbeitszimmer eingerichtet wird. Erlauben muss der Vermieter die Büroarbeit zu Hause auch dann, wenn weder eine Belästigung der Nachbarn zu befürchten ist noch eine Veränderung oder Beschädigung der Wohnung. 

So entschied beispielsweise das Landgericht Frankfurt am Main, dass es kein unerlaubter gewerblicher Gebrauch sei, wenn ein Bewohner eine Ecke im Schlafzimmer für Buchhaltungs- und Bürotätigkeiten per Computer nutzt (Az. 2/17 S 42/95). Ähnlich urteilte das Landgericht Hamburg, das gelegentliche Büroarbeiten und geschäftliche Besprechungen für zu wenig störend hielt, um ein unerlaubtes Gewerbe anzunehmen (Az. 311 S 203/91).

 

Auch das Landgericht Schwerin entschied, dass Mietern nicht generell verboten werden darf, in der Wohnung in geringem Umfang beruflich oder gewerblich tätig zu sein. Diese Grenze wird allerdings überschritten, wenn die Firma Laufkundschaft anzieht. Im konkreten Fall hatte eine Mieterin in einem Zimmer ihrer Wohnung gemeinsam mit einem Geschäftspartner ein Ingenieurbüro eröffnet und am Haus ein Firmenschild angebracht (Az. 6 S 96/94). Dem Landgericht Berlin ging eine Tagesmutter zu weit, die in ihrer Mietwohnung werktags fünf Kinder gegen Entgelt betreute (Az. 61 S 56/92). Insgesamt gilt: Je intensiver die Wohnung geschäftlich genutzt wird und je mehr der Geschäftsbetrieb die Nachbarschaft beeinträchtigt, umso eher muss die Erlaubnis des Vermieters eingeholt werden.

Letztendlich sind Mieter gut damit beraten, den Vermieter zu informieren, denn wenn der Mieter ein laut Vertrag verbotenes Gewerbe ohne Zustimmung des Wohnungseigentümers betreibt, kann er von diesem abgemahnt werden. Schlimmstenfalls kann der Wohnungseigentümer den Vertrag sogar fristlos kündigen. Deshalb zahlt es sich in der Regel aus, Zweifelsfälle rechtzeitig mit ihm zu besprechen, um so eine einvernehmliche Lösung zu finden. 

Auch Städte und Gemeinden haben häufig etwas gegen Firmengründungen in der Wohnung, zumindest wenn diese ohne Genehmigung erfolgen. In vielen Bundesländern schreiben Zweckentfremdungsverordnungen für die darin aufgezählten Orte vor, dass Eigentümer oder Mieter bestimmte Wohnungen nur mit amtlicher Erlaubnis in Gewerberaum umwandeln dürfen. Wer die Regeln missachtet, dem droht ein erhebliches Bußgeld.

Ärger kann es auch mit den Bauämtern geben, die den Umfang von Gewerberäumen in Wohngebieten oft beschränken. Zwar dürfen Freiberufler wie Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer selbst in reinen Wohngebieten vereinzelt Wohnungen als Büroräume nutzen. Je mehr Freiberufler bereits in einem Haus arbeiten, umso schwerer wird jedoch die Büroeröffnung im gemieteten Apartment. Bezogen auf das ganze Haus darf im Normalfall nämlich maximal die Hälfte der gesamten Wohnfläche eines Hauses in Büroraum umgewandelt werden. Abweichungen von dieser Regel sind nur ausnahmsweise möglich, so ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichts (Az. 4 C 8/00).

Hat der Vermieter das Büro in der Wohnung genehmigt, ist damit nicht automatisch die Erlaubnis erteilt, ein Firmenschild anzubringen. Auch dafür muss der Vermieter um Erlaubnis gefragt werden. Größere Reklame muss häufig sogar das Bauamt absegnen. Besteht das Haus aus Eigentumswohnungen, muss die Eigentümergemeinschaft zustimmen.
 (Quelle: IVD)

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