Eigentümerwechsel in einer vermieteten Immobilie

Die Situation kennen viele Mieter: Plötzlich liegt ein Schreiben im Briefkasten, das darüber informiert, dass die Wohnung oder das Haus an einen neuen Eigentümer verkauft worden ist. Die Befürchtungen vieler Mieter reichen dann von einer unnötigen Luxussanierung der Wohnung, über die ungerechtfertigte Mieterhöhung, bis hin zur Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters. Jedoch gibt es in Deutschland klare Regeln, an die sich jeder Wohnungseigentümer halten muss. Generell gelten dabei für den neuen Eigentümer die gleichen Regeln wie für den alten.

Die wichtigste Regel des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) lautet dabei: Kauf bricht nicht Miete (§566). „Der neue Eigentümer hat die gleichen Rechte und Pflichten, die auch der alte Vermieter hatte“, erklärt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des Immobilienverbandes IVD. „Alle Regelungen des Mietvertrages bleiben bestehen. Für den Mieter ändert sich nur der Ansprechpartner.“ Der IVD gibt die Antworten auf die häufigsten Fragen, die im Zusammenhang mit einem Eigentümerwechsel entstehen können:

Der neue Eigentümer tritt in den alten Mietvertrag zwischen dem Mieter und dem Vermieter ein. Er darf den Vertrag nicht kündigen, um einen neuen Vertrag aufzusetzen oder etwa Passagen daraus zu ändern. Vertragsänderungen bedürfen immer der Zustimmung des Mieters.
Ab wann muss die Miete an den neuen Vermieter überwiesen werden?
Grundsätzlich ist der neue Eigentümer dafür verantwortlich, den Mieter über die neuen Zahlungsmodalitäten zu informieren. Dazu gehören der Zeitpunkt der Zahlungsänderung sowie die neue Bankverbindung. In der Regel aber schreiben der neue und der alte Vermieter gemeinsam den Mieter an und teilen den so genannten Nutzen-Lasten-Wechsel mit. Ab diesem Zeitpunkt muss der Mieter meist die Miete an den neuen Vermieter überweisen. Unterbleibt diese Information, erhält der neue Vermieter die Miete grundsätzlich erst ab dem Datum des Grundbucheintrags, der so genannten Auflassung. Auf Verlangen muss der Eigentümer dazu den Grundbuchauszug vorlegen können. Zusätzlich kann aber auch jeder Mieter beim Grundbuchamt das Datum des Grundbucheintrags einsehen. Dafür ist lediglich der Mietvertrag mitzubringen.
Darf der neue Eigentümer einfach den Mietvertrag kündigen?
Nein. Auch der neue Eigentümer muss sich an die gesetzlichen Fristen beziehungsweise an die Kündigungsrechte im Mietvertrag halten. Macht der neue Vermieter Eigenbedarf geltend, muss er dies darlegen und beweisen können. Dafür muss er selbst, eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder ein Familienangehöriger die Wohnung zu Wohnzwecken nachweisbar benötigen. In bestimmten Fällen können Mieter die Kündigung umgehen. So zum Beispiel, wenn das Mietverhältnis bereits seit mehr als 30 Jahren besteht und der Mieter 80 Jahre alt und dazu noch fast blind ist, so dass er sich in einer neuen Umgebung nicht mehr zurechtfinden würde (KG Berlin, Az. 8 U 288/03) oder eine Mieterin schwanger ist (LG Stuttgart, Az. 16 S 378/90).
Ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs im Mietvertrag ausgeschlossen, darf auch der neue Eigentümer keinen Eigenbedarf geltend machen. Eine Ausnahme gibt es bei Zwangsversteigerungen. Hier kann der neue Eigentümer, unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist, wegen Eigenbedarfs kündigen. (§ 57 a ZVG)
Das Haus wird in eine Eigentumsanlage umgewandelt – was kann passieren?
Mieter haben im Falle eines Verkaufs der einzelnen Wohnung ein gesetzliches Vorkaufsrecht für ihre Wohnung, sofern der Vermieter diese nicht an Angehörige seiner Familie oder seines Haushaltes verkauft. Will der Mieter die Wohnung erwerben, muss er dies gegenüber dem Vermieter erklären (§577 BGB). Hat die Landesregierung eine entsprechende Rechtsverordnung erlassen, muss der Eigentümer der Wohnung unter Umständen eine Kündigungssperrfrist von bis zu zehn Jahren einhalten. Die Sperrfristen variieren deutschlandweit. Gesetzlich sind mindestens drei Jahre vorgeschrieben. Mieter sollten sich daher informieren, welche Sperrfrist für ihren Wohnort gilt. Mieter von Sozialwohnungen dürfen überhaupt nicht wegen Eigenbedarfs gekündigt werden, solange die Wohnung der sozialen Bindung unterliegt.
Darf nach dem Eigentümerwechsel die Miete erhöht werden?
Vermieter dürfen nach § 558 BGB die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Die letzte Mieterhöhung muss dabei aber mindestens zwölf Monate zurückliegen. Innerhalb von drei Jahren darf der Vermieter nicht mehr als 20 Prozent erhöhen. Erhöhungen aufgrund von Modernisierungen oder Anpassungen der Betriebskosten werden bei der Berechnung dieser Grenze aber nicht berücksichtigt Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich beispielsweise aus Mietspiegeln oder wird von Gutachtern ermittelt. Über die ortsübliche Vergleichsmiete darf der Vermieter nur bei einer Mieterhöhung durch Modernisierung hinausgehen. (s. Modernisierung)
Müssen Modernisierungen des neuen Eigentümers geduldet werden?
Neue Eigentümer wollen häufig ihre erworbenen Immobilien modernisieren. Dies ist einerseits zu begrüßen, da sich dadurch Energiekosten einsparen lassen und der Wohnwert des Hauses verbessert wird. Damit einher gehen in der Regel jedoch auch Mieterhöhungen. Der Vermieter kann nach § 559 BGB jährlich elf Prozent der für die Wohnung aufgebrachten Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. Mieter müssen die Modernisierungen grundsätzlich dulden. Sie haben allerdings die gleichen Widerspruchs- und Sonderkündigungsrechte wie auch beim alten Vermieter. Stellt die Modernisierung beispielsweise eine soziale Härte für den Mieter dar, kann er der Modernisierung widersprechen. Dazu muss jedoch die Gesamtmiete einschließlich Modernisierungsmieterhöhung und erhöhtem Betriebskostenanteil bis zu 30 Prozent des Nettoeinkommens überschreiten (LG Berlin, Az. 63 S 239/01). Eine starre Grenze ist dies aber nicht. Auch Luxussanierungen, die über den „allgemein üblichen“ Standard hinausgehen, müssen nicht geduldet werden. (BGH NJW 1992, 1386) „Mit Ermächtigung des alten Eigentümers kann der Erwerber sogar schon vor dem Grundbucheintrag eine Modernisierung ankündigen und durchführen“, so Rechtsanwalt Lars Kutz von der Kanzlei bethgeundpartner | immobilienanwälte in Hannover, unter Verweis auf ein Urteil des BGH (Az. VIII ZR 105/07).
Von wem erhalte ich meine Kaution zurück?
Zieht der Mieter aus, bekommt er die Kaution immer vom aktuellen Vermieter zurück. Dabei ist es egal, welcher Vermieter die Kaution ursprünglich erhalten hat. Eine Ausnahme gilt, wenn das Mietverhältnis vor dem Eigentümerwechsel bereits beendet war. (BGH, VIII ZR 219/06)
Wer rechnet nach Verkauf die Nebenkosten ab?

Für die Abrechnung der Betriebskosten ist derjenige zuständig, der am Ende der jeweiligen abgelaufenen Abrechnungsperiode Vermieter war, auch wenn etwaige Guthaben oder Nachzahlungen meist erst ein bis zwei Jahre später abgerechnet werden. Daran ändert auch ein zwischenzeitlicher Eigentümerwechsel nichts (BGH VIII ZR 168/03). (Quelle: IVD)

Was kann sich bei einem Eigentümerwechsel am Mietvertrag ändern?
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Eingeordnet unter Immobilienrecht, Praxis-Tipp

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