Archiv der Kategorie: Immobilienpolitik

Das Parlament ist gefragt – Steuerliche Abschreibung der energetischen Modernisierung doch noch einführen

Die parlamentarische Sommerpause ist vorbei. Heute (05. September 2011) beginnt die erste Parlamentswoche nach der Sommerpause. Die Parteien im Bundestag haben viele Themen auf dem Tisch. Vor allem das Euro-Rettungspaket wird den Bundestag beschäftigen. Der Ausgang der Wahlen in den Bundesländern Mecklenburg-Vorpommern (04.09.) und Berlin (18.09.) wird ausführlich diskutiert werden.

Wichtiges Thema der Immobilienwirtschaft

Das wichtigste Thema der Immobilienwirtschaft ist in den ersten Wochen nach der Sommerpause die Einführung der steuerlichen Abschreibung für die energetische Modernisierung. Der Bundesrat hat das Gesetz, das den Bundestag bereits passiert hatte, aufgehalten. Weder Bundesrat noch Bundesregierung haben bislang den Vermittlungsausschuss angerufen. Jetzt ist das Parlament gefordert, die Bundesregierung zur Anrufung des Vermittlungsausschusses zu bringen. Das sehen die Immobilienverbände in der BSI, dem ZIA und dem Mieterbund genauso.

Gemeinsame Erklärung BSI, DMB, ZIA

Selten waren sich Mieterbund und Immobilienverbände so einig. In einem gemeinsamen Schreiben haben die Verbände die Bundesregierung zur Anrufung des Vermittlungsausschusses aufgefordert: „Das Gesetz zur steuerlichen Förderung von energetischen Sanierungsmaßnahmen an Wohngebäuden muss gerettet werden“, sagt Andreas Mattner, Präsident des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss. Die Regierung habe nun die letzte Chance, den Vermittlungsausschuss anzurufen. „Alle bisherigen Förderinstrumente haben es nicht geschafft, die Sanierungsquote signifikant zu erhöhen.“
Der Bundesrat hatte im Juli dem Gesetzesentwurf nicht zugestimmt, da die Bundesländer mögliche Steuerausfälle nicht tragen wollten. Für den Anruf des Vermittlungsausschusses kam ebenfalls keine Mehrheit zustande. „Wenn die Regierung jetzt nicht eingreift, wird eine große Chance vertan“, erklärt Axel Gedaschko, Vorsitzender der Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI). „Der Weg von der Idee bis zum Gesetz hat viele Jahre in Anspruch genommen. Das Gesetz darf nicht aufgrund fehlendes Mutes scheitern.“
Um die Klimaziele zu erreichen, ist es nach Auffassung der Verbände richtig und notwendig, eine energetische Sanierung von Wohnbauten zu unterstützen. „Beim Klimaschutz müssen alle drei Parteien mit anpacken – Eigentümer, Mieter und der Staat“, sagt Franz-Georg Rips, Präsident des Deutschen Mieterbunds. „Damit die Mieter nicht über Gebühr belastet werden, muss der Staat stärker fördern.“

Neben der vorgesehenen Aufstockung des CO2-Gebäudesanierungsprogramms der KfW sind deshalb steuerliche Förderungen ein probates Mittel, um Anreize für Investitionen in den Gebäudebestand zu geben. Einem Gutachten des Instituts der Deutschen Wirtschaft Köln zufolge kann eine steuerliche Förderung sogar zu Mehreinnahmen führen und nicht zwangsläufig zu den befürchteten Steuerausfällen. Impulse für die lokale Bauwirtschaft und damit einhergehende steigende Einkommen- und Gewerbesteuer könnten zusätzlich wie ein Konjunkturprogramm wirken.

Quelle: Pressemitteilung von BSI u.a., http://www.bsi-web.de

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Tipp zur Mitwirkung: Hausverwalter, Sachverständige, Energieberater gesucht

Ein interessanter Aufruf des Immobilienverbandes IVD zur Mitwirkung in der politischen Arbeit läuft gerade aktuell. Die Mitwirkung von Immobilienverwaltern, Sachverständigen, Energieberatern im politischen Entscheidungsprozess ist möglich, wenn es darum geht, Erfahrungsberichte bei der Modernisierung von Bestandsimmobilien für die politische Arbeit aufzubereiten.

Unter http://tinyurl.com/85-Prozent-Neubaustandard finden Sie die Nachricht des Immobilienverbandes IVD und die weiteren Einzelheiten zur Mirkung.

Der Bundestag hat das Steuergesetz bereits beschlossen. Der Bundesrat wird sich am 8. Juli mit der neuen Abschreibung von Investitionen bei der energetischen Modernisierung befassen. Geplant ist, dass die Investition in eine energetische Modernisierung einer Bestandsimmobilie mit 10 x 10 % abgeschrieben werden kann. Die steuerliche Abschreibung soll sowohl für Eigennutzer einer Immobilie (Sonderausgabenabzug) als auch für Eigentümer einer vermieteten Immobilie gelten.

Voraussetzung für die Gewährung der Abschreibung (10 x 10%) soll sein:

– Maßnahme beginnt nach dem 5.6.2011

– Immobilie ist vor 1995 gebaut

– Energetischer Standard der Immobilie nach Sanierung erreicht 85 % des aktuellen Neubaustandards

– Immobilie wird insgesamt energetisch modernisiert (keine Einzelmaßnahme).

Der Immobilienverband IVD begrüßt ausdrücklich die Pläne der Bundesregierung, die energetische Modernisierung mit einer erhöhten steuerlichen Abschreibung zu fördern. Dies ist aus Sicht des IVD ein entscheidender Schritt zur Erreichung der energiepolitischen Ziele der Bundesregierung. Die Umsetzung ist aus Sicht des IVD im Detail noch verbesserungsfähig.

Der Immobilienverband IVD hält den Standard von 85 % des aktuellen Neubaustandards für zu hoch. Der IVD ist der Auffassung, dass dieser Wert in vielen Fällen nicht erreicht werden wird. Der Gesetzgeber orientiert sich dabei an dem Grenzwert, der heute für das KfW-85-Programm gesetzt worden ist.

Der IVD sucht Hausverwalter, Bauträger, Sachverständige, Energieberater, die Erfahrung mit der energetischen Modernisierung von Bestandsimmobilien gemacht haben. In einem Erfahrungsbericht würden wir gern mit Ihnen auswerten, ob der Standard „85 % vom Neubau“ für die gesamte Immobilie erreicht werden konnte. Welche Schwierigkeiten sind dabei aufgetreten? Bei welchen Bauteilen konnte der Standard 85 % erreicht werden? Welche Kosten waren erforderlich, um den Standard zu erreichen.

Es wäre sehr freundlich, wenn Sie uns Ihre Expertise für die weitere politische Arbeit zur Verfügung stellen würden. Wir werden Maßnahmen zusammentragen und daraus ein Positionspapier fertigen, das wir in der weiteren politischen Diskussion einsetzen werden.

Bitte wenden Sie sich an die E-Mail-Adresse info@ivd.net. Die Bundesgeschäftsstelle des IVD nimmt dann mit Ihnen Kontakt auf.

 

Quelle: Facebook-Unternehmensseite des Immobilienverbandes IVD unter www.facebook.com/immobilienverband.ivd

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Die neuen Steuerpläne zur energetischen Modernisierung

Das Bundeskabinett hat einen Gesetzesentwurf beschlossen, der Baumaßnahmen zur energetischen Sanierung von Wohngebäuden steuerlich fördern soll. Über einen Zeitraum von zehn Jahren sollen Steuerpflichtige je zehn Prozent der Herstellungskosten für energetische Sanierungsmaßnahmen abschreiben können. Diese Regelung gelte für Vermieter von Wohnimmobilien. Für Selbstnutzer ist eine analoge Förderung vorgesehen. Die Baumaßnahmen zur energetischen Sanierung sollen für den selbstnutzenden Eigentümer einer Immobilie über zehn Jahre zu je zehn Prozent als Sonderausgaben geltend gemacht werden können.

Gefördert werden Baumaßnahmen, wenn ein bestimmter EnEV-Standard erreicht wird: Die einzelnen Maßnahmen zur energetischen Sanierung werden dann gefördert, wenn erreicht wird, dass das sanierte Gebäude den Primärenergiebedarf von 85 Prozent eines zum Zeitpunkt des Beginns der Maßnahme vergleichbaren Neubaus nicht überschreitet. „Wir begrüßen die Vorschläge des Bundeskabinetts steuerliche Anreize für die energetische Gebäudesanierung zu schaffen“, sagt Jens-Ulrich Kießling, Präsident des Immobilienverbandes IVD. „Dies entspricht unserer Forderung aus dem steuerpolitischen Papier, welches wir der Bundesregierung bereits 2009 vorgelegt haben. Energetische Sanierungsmaßnahmen dürften mit der Verabschiedung des Gesetzes in Kombination mit der angestrebten Novellierung des Mietrechts erheblich gefördert und besonders auch wirtschaftlicher werden.“

Der IVD mahnt eine eindeutige Einbeziehung der energetischen Komplettmodernisierung von Wohngebäuden in die neue steuerliche Abschreibung an. Nach aktueller Rechtslage werden umfassende Sanierungsmaßnahmen, die zugleich an den vier wesentlichen Teilen Dach, Fassade, Fenster und Haustechnik vorgenommen werden, als nachträgliche Herstellungskosten eingestuft. Im Ergebnis heißt dies, dass der Eigentümer die Kosten nur mit jährlich zwei Prozent Abschreibung geltend machen kann. „Durch die Neuregelung sollte in jedem Fall die energetische Komplettsanierung von der Abschreibungsmöglichkeit über 10 Jahre erfasst werden“, sagt IVD-Präsident Kießling.

„Die steuerlichen Anreize sind durch den Vorschlag der Bundesregierung allerdings noch nicht ausgeschöpft“, meint Kießling weiter. Der IVD schlage daher vor, die Regelung des Paragrafen 6 Abs. 1 Nr. 1 a EStG zum anschaffungsnahen Aufwand abzuschaffen. „Durch die Abschaffung würde für private Kapitalanleger ein steuerlicher Anreiz geschaffen, Immobilien zu erwerben und diese sofort und unmittelbar im Zusammenhang mit dem Erwerb grundlegend energetisch zu sanieren“, erläutert Kießling. „Die Aufwendungen für die Sanierungsmaßnahmen könnten dann sofort in vollem Umfang steuermindernd geltend gemacht werden.“ Darin sieht der IVD einen wesentlichen Schritt zu einer zügigen Umsetzung der ambitionierten Klimaschutzziele der Bundesregierung sowie der nachhaltigen Erhöhung der Sanierungsquote bei Wohngebäuden.

Quelle: Pressemitteilung des Immobilienverbandes IVD – www.ivd.net

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Steuervorteile für energetische Sanierung sollen kommen

Nur so wird Schwung in die energetische Modernisierung von Immobilien kommen. Steuerliche Anreize für private Eigentümer sind erforderlich, wenn es um Dach- oder Fassadendämmung geht, wenn ernerbare Energien eingesetzt werden sollen, die Fenster ausgetauscht und die eigene Immobilie auf den neuesten energetischen Stand gebracht werden soll. Patrick Döring, stv. Fraktionsvorsitzender der FDP, sagt dazu:

„Um die Energiewende zu beschleunigen und gleichzeitig die Belastung der Bürgerinnen und Bürger zu reduzieren hat die FDP durchgesetzt, dass ab kommendem Jahr die Sanierung von Gebäuden steuerlich besser gestellt wird. Dazu wird die Abschreibung deutlich beschleunigt. Angedacht ist eine Regelung nach dem Muster des alten § 82 a Einkommenssteuer-Durchführungsverordnung. Wir wollen keine Zwangssanierungen, sondern setzen Anreize.

Denn klar ist: Die Kosten der Energiewende dürfen am Ende nicht alleine am Bürger hängen bleiben. Das betrifft natürlich vor allem Mieter und Hauseigentümer in Deutschland. Für die FDP-Bundestagsfraktion ist deshalb klar, dass – wenn wir dieses Ziel erreichen wollen – wir auch mehr tun müssen, um den Umstieg für die Menschen in Deutschland bezahlbar zu halten.

Auf den Gebäudesektor entfallen 40 Prozent des Energiebedarfs in Deutschland. Wir haben deshalb durchgesetzt, dass noch in diesem Jahr für bestimmte energetische Sanierungsmaßnahmen die steuerliche Abschreibung deutlich erleichtert und beschleunigt wird. So machen wir den Umstieg im Gebäudebereich einfacher, wirtschaftlicher und bezahlbarer – und reduzieren damit für die Zukunft den Energiebedarf der Gebäude und damit auch die Wohnnebenkosten.“

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Was die Branche vom neuen Mietrecht erwarten kann

Positives Echo hat der Gesetzentwurf zum Mietrecht in der Immobilienwirtschaft ausgelöst. Die Forderungen der Branche sind weitgehend erfüllt. Das sagt auch die BSI in ihrer Pressemitteilung. „Der kürzlich vom Bundesjustizministerium vorgelegte Gesetzentwurf zur Änderung des Mietrechts wird von der Immobilienwirtschaft begrüßt. „Wir sehen den Auftrag eines sozial ausgewogenen Reformvorschlages als erfüllt an. Die Verbesserung der Position des Vermieters erfolgt mit Augenmaß und ohne zusätzliche finanzielle Belastungen der Mieter“, sagt Jens-Ulrich Kießling, Vorsitzender der Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI) und Präsident des Immobilienverbandes IVD.

Anpassung Mietrecht erforderlich

Die Klimaschutzziele der Bundesregierung, deren zentraler Bestandteil die Steigerung der Energieeffizienz des Wohnungsbestandes und der Ausbau des Einsatzes erneuerbarer Energien ist, erfordern nach Ansicht der immobilienwirtschaftlichen Verbände Anpassungen im Mietrecht. Dazu zählt die Ausweitung der Definition der energetischen Modernisierung, die in dem neuen § 555 b BGB geregelt ist und unter anderem nun auch die Umstellung der Energieversorgung auf erneuerbare Energien umfassen soll.

Durchführung der Sanierung erleichtern

„Ganz wichtig ist uns die Frage der Durchführung der Maßnahmen. Hier geht das geplante Mietrecht einen neuen Weg“, ergänzt Dr. Andreas Mattner, Vorsitzender des Zentralen Immobilienausschusses (ZIA). Während der Durchführung der Modernisierung soll der Mieter künftig die Arbeiten gemäß dem ausgeweiteten energetischen Modernisierungsbegriff dulden müssen (§ 555 d BGB). Dauert die Modernisierung weniger als drei Monate, soll die Minderung der Miete ausgeschlossen werden (§ 536 BGB). „Wir halten diese Regelung für sozial ausgewogen. Der Mieter profitiert nach der energetischen Modernisierung von der Energieeinsparung in der Wohnung, indem er niedrigere Nebenkosten bezahlt. Für den Vermieter werden die Durchführung der Arbeiten und die Kostenkalkulation aber deutlich erleichtert“, erklärt Walter Rasch, Präsident des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW). Die Forderungen der Immobilienwirtschaft für die Durchführung der energetischen Modernisierung seien mit diesem Entwurf weitgehend erfüllt. „Als sehr gelungen betrachten wir die Aussage des Gesetzentwurfs, dass die energetische Modernisierung vom Mieter grundsätzlich zu dulden ist. Dieses Signal hat die Politik bislang nicht gegeben. Hiermit kommt der politische Wille zum Ausdruck, die energetische Modernisierung des Wohnungsbestandes zu forcieren“, fügt Kießling hinzu.

Härtefallklausel

Sehr positiv bewerten die immobilienwirtschaftlichen Verbände, dass die finanzielle Überforderung eines einzelnen Mieters nicht mehr die Gesamtmaßnahme blockieren kann, sondern dieser Härtefall erst bei der ihn treffenden Modernisierungsumlage berücksichtigt werden soll, und dass die Geltendmachung eines Härtefalls bei der Durchführung der energetischen Modernisierung nun erstmals in einer bestimmten Frist erfolgen muss (§ 555 d Abs. 3 BGB). „Die damit erreichte Klarheit entspricht einer langjährigen Forderung der Immobilienwirtschaft und schafft mehr Rechtssicherheit bei der energetischen Modernisierung“, fasst Kießling diese Neuregelung zusammen. Allerdings lasse die konkrete Formulierung der Härtefallklausel zu wünschen übrig. „Wir erwarten aufgrund der Vielzahl unbestimmter Rechtsbegriffe viele Rechtsstreitigkeiten, die vor Gericht landen werden, wenn es um die Auslegung der Härtefallklausel geht.“

Einmietbetrüger

Der Gesetzentwurf zur Änderung des Mietrechts sieht auch eine Verbesserung der Möglichkeit der Räumung von Wohnungen bei Einmietbetrügern (Mietnomaden) vor. Professionelle Vermieter von Wohnungen seien vom Mietnomadentum zwar nicht so stark betroffen wie private Vermieter. Die jetzt vorgesehene Möglichkeit der so genannten Berliner Räumung, das heißt der schnelleren Räumung von Wohnungen bei unberechtigter Nutzung durch Untermieter, und die neue Hinterlegungsanordnung (§ 302 a ZPO) seien jedoch generell geeignet, die Lasten der Vermieter im Fall von Einmietbetrug zu verringern. Kießling: „Einmietbetrüger dürfen nicht vom Gesetz geschützt werden. Das stellt dieser Gesetzentwurf nun deutlicher heraus.“

Contracting

Kritisch sieht die Immobilienwirtschaft, dass die geplante Regelung des Energie-Contracting im Mietrecht generell gelten soll und damit die bereits aufgrund der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bestehenden, unkomplizierten Möglichkeiten der Umstellung auf Wärmelieferung abgeschafft werden. Axel Gedaschko, Präsident des GdW, erklärt: „Damit würde die Bundesregierung ein Modell beenden, mit dem bereits heute große Energieeffizienzressourcen durch Contracting erschlossen werden.“

Quelle: Pressemitteilung der BSI, http://www.bsi-web.de

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Entwurf Mietrechtsreform erfüllt viele Erwartungen

Nach einer ersten Durchsicht erfüllt der neue Referentenentwurf zum Mietrecht die Erwartungen der Immobilienwirtschaft. Die Durchführung energetischer Sanierungsmaßnahmen soll durch die Gesetzesänderung erleichtert werden. Die Hoffnungen der Branche ruhen auf einer Erleichterung bei der Ankündigung der Modernisierung und mehr Rechtssicherheit bei der Durchführung der Arbeiten. Dazu soll beitragen, dass Mieter zukünftig die Modernisierung dulden müssen. Im neuen Mietrecht ist dies als Grundsatz verankert. Wenn ein Mieter einen Härtefall geltend machen will, dann muss er dies in einer festgelegten Frist tun. Auch das ist neu. Während der ersten drei Monate der Maßnahme soll die Minderung der Miete ausgeschlossen sein. Bei der Modernisierungsankündigung kann der Vermieter auf anerkannte pauschalierte Werte zurückgreifen.

Die BSI hat eine erste Stellungnahme dazu verfasst:

http://www.bsi-web.de/?p=710

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Maklerprovision wird nicht gesetzlich reguliert

Auch künftig wird es keine gesetzliche Regelung darüber geben, wer bei Immobilienvermietung und -verkauf die Maklergebühr zu tragen hat. Ein entsprechender Antrag der SPD sowie der Grünen wurde im Bundestag abgelehnt. „Die ablehnende Argumentation deckt sich absolut mit unserer Auffassung. Die Provisionsverteilung wird vom Markt geregelt und bedarf keiner staatlichen Regulierung“, begrüßt Jens-Ulrich Kießling, Präsident des Immobilienverbandes IVD die Entscheidung.

Der von der SPD in den Bundestag eingebrachte Antrag hatte eine gesetzliche Regelung zum Ziel, nach der bei Mietwohnungsvermittlungen durch Immobilienmakler die Maklerprovision zu jeweils 50 Prozent vom Mieter und vom Vermieter getragen werden soll. Die Grünen legten einen Antrag vor, nach dem die Provision nach dem „Bestellerprinzip“ zu zahlen gewesen wäre. Beide Anträge wurden nunmehr abgelehnt.  „Eine gesetzliche Regelung hätte einen erheblichen Eingriff in die Vertragsfreiheit der Parteien bedeutet“, meint Kießling.

Als „wohnungspolitisch weder sinnvoll noch angesichts der regionalen Unterschiede des weitgehend entspannten Wohnungsmarktes in Deutschland erforderlich“ bezeichnet FDP-Bundestagsabgeordneter Sebastian Körber in einer Pressemitteilung vom 27.1.2011 die Anträge von SPD und Grünen. Auch Dr. Jan-Marco Luczak, CDU-Bundestagsabgeordneter, erteilte den Anträgen im Bundestag eine Absage. Sie gingen erstens von falschen Annahmen aus und würden zweitens den unterschiedlichen Interessenlagen und bestehenden regionalen Unterschieden in keiner Weise gerecht. Dieser Meinung ist auch der IVD. „In Deutschland greifen auf dem Wohnungsmarkt die regulären Marktmechanismen“, meint Kießling. „Ein Indiz für einen funktionierenden Markt.“

In Teilmärkten von Metropolen, in denen nur wenig Wohnraum zur Verfügung steht, müssen meist allein die Mieter oder Käufer die Provision tragen. In Gegenden mit Angebotsüberhang kommen dagegen Vermieter oder Verkäufer für die Kosten auf. „An solchen Standorten würde die von der SPD geforderte Zwangsaufteilung der Provision Mieter und Käufer sogar schlechter stellen, da ihnen Kosten auferlegt würden, die sie unter normalen Marktbedingungen nicht zu tragen bräuchten“, erläutert Kießling.

Eine staatliche Reglementierung wie von SPD und Grünen gefordert, hätte nach Einschätzung des IVD langfristig auch zu steigenden Preisen und Mieten geführt. „Jeder ökonomisch denkende Hausverkäufer wird die zwangsweise anfallenden Maklerkosten dem Hauspreis hinzurechnen, was in der Folge auch zu höheren Notarkosten führen würde“, so Kießling. „Ob man Käufern damit einen Gefallen getan hätte, ist fraglich.“ Ähnlich sieht der IVD die Auswirkungen auf dem Mietmarkt.

Schätzungen des IVD zufolge sind die zirka 12.000 Maklerbetriebe in Deutschland an der Vermittlung jeder dritten Mietwohnung beteiligt. Bei insgesamt etwa 2,5 Millionen neuen Mietverträgen pro Jahr entspricht dies einem Anteil von 750.000 Mietverträgen, die durch Maklertätigkeit zustande kommen.

Quelle: Pressemitteilung des IVD – http://www.ivd.net

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