Archiv der Kategorie: Verbraucherschutz

Und wie stehen Sie zum Gesetzentwurf Maklerprovision?

Foto Sven März 2014Der Entwurf zur Änderung des Wohnungsvermittlungsgesetzes ist in aller „Makler-Munde.“

Dabei gibt es doch eine ganz einfache Lösung und nur eine kleine Korrektur an dem Gesetzentwurf ist erforderlich.

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Kommt 2014 ein neues Maklerrecht?

Seien wir ehrlich. Der Koalitionsvertrag der großen Koalition ist doch schon wieder in Vergessenheit geraten, oder? Wen schert heute noch, was die Politiker im November letzten Jahres verhandelt haben. Denken Sie auch so? Vielleicht sollten Sie Ihre Position noch einmal überdenken. Denn:
Wenn Sie den Koalitionsvertrag genau lesen, dann steht darin ein ganz neues Maklerrecht.

Die Abkehr von dem Makler als dem ehrlichen Mittler

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Berufsregeln für Immobilienmakler – Ist mehr erforderlich?

Eine rechtliche Regelung der Berufszulassung von Immobilienmaklern wird durch die Politik abgelehnt. Also muss Ersatz her. Für Immobilienmakler und -verwalter (diese Regeln gelten auch für alle anderen immobiliennahen Dienstleistungen, deren Vertreter eine Mitgliedschaft im IVD anstreben) hat der Immobilienverband IVD eine Aufnahmeprüfung mit Nachweis der Sach- und Fachkunde, die Verpflichtung zur Unterhaltung einer Vermögensschadenversicherung, die Fortbildungsverpflichtung mit dem Besuch von Seminaren in jedem Jahr, die Unterwerfung unter den code of ethics (Standesregeln) und die vom Bundeskartellamt genehmigten Wettbewerbsregeln verbindlich geregelt.

Zusätzlich unterhält der IVD für alle Mitglieder eine Vertrauensschadenversicherung und hat die Ombudsstelle Immobilien in der Satzung verankert. Die Mitglieder sind zur Mitwirkung an den Verfahren beim Ombudsmann verpflichtet. Einige der Regionalverbände verlangen bei der Bewerbung um die Aufnahme in den Verband die Benennung von Referenzen.

Der IVD hat zusätzlich bei der Erstellung der DIN EN 15733, der DIN-Norm für die Dienstleistungen von Immobilienmaklern mitgewirkt und fördert die Zertifizierung von Immobilienmaklern auf der Basis dieser europaweit einheitlichen Norm. Die europäischen Verbände, die ebenfalls an der Norm mitgewirkt haben, binden diese ebenfalls vielfach in die Regularien ihrer Verbände ein.

Die Politik begründet ihre Ablehnung der Regelung des Berufs damit, dass es europaweit einen Trend zur Deregulierung von Berufen gibt. Barrieren, die den Eintritt in den Markt in einem Land erhöhen, sollen abgeschafft werden. Zugleich gibt es den Trend, dass auf europäischer Ebene der Verbraucherschutz verbessert wird. Immer wieder wird bei der „Regelung von Berufen“ dann auf „die Verbände“ verwiesen. In Deutschland ist der IVD der einzige Verband, der Regeln für Immobilienmakler erstellt und kontrolliert.

Als Einstieg in den Verband hat der IVD eine vorläufige Mitgliedschaft oder die Existenzgründungsmitgliedschaft geschaffen. Für diese Kolleginnen und Kollegen gilt eine weitergehende Fortbildungsverpflichtung in den Anfangsjahren der Mitgliedschaft.

Geht noch mehr bei den Berufsregeln für Immobilienmakler? Was sollte noch besser erfasst oder ausgebaut werden? Die Standesregeln des Verbandes, die Satzung mit den Aufnahmekriterien usw.  finden sich zur Einsichtnahme aufg der Seite des IVD im Internet (http://www.ivd.net/ausgabe.php?CMS_c=artikel&Nr=1097).

Ich freue mich auf eine angeregte Diskussion.

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Makler-Alleinauftrag – Empfehlungen des Immobilienverbandes IVD

Wer als Eigentümer eine Immobilie verkaufen will, steht regelmäßig vor der Frage, ob er einen oder mehrere Immobilienmakler mit dem Verkauf beauftragen soll. Die Rolle eines zentralen Immobilienmaklers als Ansprechpartner für den Eigentümer und für alle Kaufinteressenten ist das Leitbild des Makleralleinauftrages. Die neue DIN-Norm für Maklerdienstleistungen spricht eine Empfehlung für den Abschluss eines Makleralleinauftrages aus (DIN EN 15733). Die folgenden Bestandteile sollte ein Makleralleinauftrag in dem Fall haben:

Schriftform
Der Immobilienverband IVD empfiehlt jedem Verkäufer einer Immobilie den Abschluss eines schriftlichen Verkaufsauftrages mit dem beauftragten Immobilienmakler. Damit später alle Absprachen zwischen Eigentümer und Kunde belegt und im Zweifel auch bewiesen werden können, sollte jeder Verkäufer auf einen schriftlichen Vertrag bestehen. In dem schriftlichen Vertrag werden die Daten des Eigentümers, des Immobilienmaklers und vor allem des Immobilienobjekts ausführlich festgehalten.

Zentraler Ansprechpartner
Für den Auftraggeber hat der Makleralleinauftrag eine Reihe von Vorteilen. Der wichtigste Grund, der für einen Makleralleinauftrag spricht, ist, dass der Verkauf der Immobilie über einen zentralen Ansprechpartner gesteuert wird. Durch einen Alleinauftrag ist sichergestellt, dass nicht das gleiche Objekt mehrfach und womöglich von unterschiedlichen Maklern und dem Verkäufer selbst zu unterschiedlichen Preisen angeboten wird. Das geschieht in der Regel dann, wenn – wie es bei einfachen Makleraufträgen häufig geschieht – verschiedene Makler parallel beauftragt werden. Parallelangebote machen auf Kaufinteressenten meist einen ungünstigen Eindruck. Zudem besteht die Gefahr, dass der Käufer oder Mieter am Ende mehrmals die volle Provision zahlen muss. Zudem verpflichtet der Makleralleinauftrag den alleinbeauftragten Makler zu vermehrten Dienstleistungen.

Unteraufträge an Kollegen
Vielfach spielt die Vorstellung des Verkäufers oder Vermieters eine wichtige Rolle, wonach mehrere Makler doch einen vielfach schnelleren Erfolg bringen müssten. Deshalb sollte in dem Makleralleinauftrag ausdrücklich geregelt sein, ob der Immobilienmakler das Objekt gemeinschaftlich mit anderen Kollegen bearbeiten und Unteraufträge an diese Kollegen erteilen darf.

Höhe der Provision
Die Höhe der Provision, die der Eigentümer an den Immobilienmakler bei erfolgreicher Durchführung des Auftrages bezahlt, sollte in jedem Fall in dem Vertrag fixiert werden. Das Maklerrecht nimmt auf die sogenannte ortsübliche Provision bezug, wenn keine ausdrückliche Vereinbarung der Provisionshöhe festgelegt ist. Besser ist es, dass Eigentümer und Makler den Prozent-Satz der Maklerprovision vereinbaren.

Zeitpunkt der Zahlung der Provision
In dem Makleralleinauftrag sollte festgelegt werden, wann die Provision zur Zahlung fällig ist. Eine Rechnungslegung durch den Immobilienmakler ist ohnehin unabdingbar. Üblich ist es, dass die Rechnungslegung mit dem Abschluss des Vertrages über die vermittelte Immobilie, also z.B. dem notariell beurkundeten Kaufvertrag, erfolgt. Nach Rechnungslegung sollte ein Zahlungsziel von zum Beispiel zwei Wochen vereinbart werden.

Interessenten des Eigentümers
Der Makleralleinauftrag kann in zwei Varianten abgeschlossen werden: In der einen Variante hat der Eigentümer das Recht, die Immobilie an eigene Interessenten, zum Beispiel aus der Familie zu verkaufen oder zu vermieten, ohne dass dann eine Provision an den Immobilienmakler bezahlt werden muss. In der anderen Variante verpflichtet sich der Eigentümer, alle Interessenten, die sich direkt an ihn wenden auch tatsächlich an den Immobilienmakler weiter zu leiten (sogenannte qualifizierter Alleinauftrag mit einer Verweisungsklausel an den Immobilienmakler). Die letztere Variante wird ein Eigentümer immer dann wählen, wenn er alle Kauf- oder Mietinteressenten einer Vorprüfung durch den Immobilienmakler unterziehen und sichergehen will, dass diese Prüfung stattgefunden hat.

Aufwandsentschädigung
In der Regel enthält ein Makleralleinauftrag eine Aufwandsentschädigungsvereinbarung für den Fall, dass der Verkauf oder die Vermietung nicht erfolgreich verläuft. Die Höhe der Aufwandsentschädigung richtet sich nach dem Preis der Immobilie, der Dauer der Bemühungen des Immobilienmaklers, den Marketingausgaben, die der Makler hatte, zum Beispiel für Anzeigen, Verkaufsschilder, Prospekte, Luftbild, Einholung eines Sachverständigengutachtens.

Höhe des Kaufpreises
In dem Makleralleinauftrag sollte die Höhe des Preises der Immobilie festgeschrieben werden, mit der der Immobilienmakler den Verkaufsprozess startet. Es sollte zugleich festgehalten werden, ob dieser Preis fix ist oder ob der Immobilienmakler einen Spielraum bei den Verhandlungen hat. Es kann auch ein Zeitraum fixiert werden, nach dem die Höhe des ersten Angebotspreises zwischen Eigentümer und Immobilienmakler neu festgelegt wird.

Dauer des Alleinauftrages
Es ist üblich, eine Laufzeit von sechs Monaten für einen Makleralleinauftrag zu vereinbaren. Der Vertrag endet automatisch mit der erfolgreichen Vermittlung der Immobilie durch den Immobilienmakler oder dem tatsächlich erfolgten Verkauf. Sollte die erste Laufzeit nicht ausreichen, kann in den Vertrag eine Klausel für eine automatische Verlängerung des Vertrages um weitere drei Monate aufgenommen werden. Danach beträgt die automatische Verlängerung häufig nur noch einen Monat.

Wichtig: Nachwirken des Vertrages
Ein ausgelaufener oder gekündigter Maklervertrag wirkt nach. Das heißt: Entschließt sich ein Kunde, der über den Makler auf die Immobilie aufmerksam wurde, einige Wochen nach dem Auslaufen der Vereinbarung, das Objekt doch zu erwerben, hat der Makler ein Anrecht auf die festgelegte Provision. Die Gerichte  vertreten die Ansicht, dass sich Verkäufer und Käufer ohne Zutun des Maklers nicht kennen gelernt hätten und nicht ins Geschäft gekommen wären. Für diese Nachwirkungszeit gibt es keine Richtlinie. Sie wird je nach Einzelfall von den Gerichten individuell festgesetzt und kann ein halbes Jahr und länger betragen.

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