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Glossar Begriffe für Sachverständige

Welche Bedeutung haben Handelswert, Taxwert, Schätzwert, Beleihungswert, Versicherungswert, Residualwert, merkantiler Minderwert, Zeitwert, Vergleichs- und Ertragswert? Alle genannten Werte haben einen hohen Anwendungsgrad in der Praxis. Ausgehend vom zentralen Begriff des Marktwerts ist zu untersuchen, inwieweit Inhaltsidentität mit dem Verkehrswert, dem Gemeinen Wert und den englischen Begriffen Market Value und Fair Value besteht. Dabei sind bei allen Wertbegriffen folgende Umstände zu berücksichtigen:

1. Der gewöhnliche Geschäftsverkehr
2. Die Beschaffenheit des Bewertungsgegenstandes
3. Alle wertbeeinflussenden Umstände

Diese sind in den Legaldefinitionen der Wertbegriffe – soweit vorhanden – zum Beispiel § 194 BauGB, § 9 BewG beziehungsweise in den Definitionen der Fachverbände beziehungsweise im „Guide Bleu“ der TEGoVa und den International Accounting Standards/International Financial Reporting Standards (IAS/IFRS) niedergelegt.

Der gewöhnliche Geschäftsverkehr
Mit gewöhnlichem Geschäftsverkehr sind die üblichen Gepflogenheiten des Handels mit den jeweiligen Bewertungsgegenständen gemeint. Der Wert des Bewertungsobjektes wird durch Angebot und Nachfrage auf einem freien Markt bestimmt, wobei Käufer und Verkäufer weder unter Zeitdruck noch unter Zwang oder gar Not stehen.

Beschaffenheit des zu bewertenden Objektes
Unter Beschaffenheit des zu bewertenden Objektes sind die rechtlichen und tatsächlichen Eigenschaften zu verstehen. Rechtliche Gegebenheiten wie zum Beispiel Nutzungsrecht Dritter, Verfügungs- und Erwerbsrechte, Sicherungs- und Verwertungsrechte der Gläubiger, die sich aus der jeweiligen Vertragsgestaltung oder auch aus dem Öffentlichen Recht und den Standardnormen (zum Beispiel DIN) ergeben, sind dabei zu berücksichtigen. Tatsächliche Eigenschaften können die Herstellungsmaterialien, die Formgebung, die Ausstattung, der Zustand, das Alter, die Größe etc. sein.

Wertbeeinflussende Umstände
Die im vorherigen Absatz beispielshaft aufgezählten Gegebenheiten stellen wertbeeinflussende Umstände dar, die bei der Wertermittlung für den konkreten Bewertungsgegenstand in jedem Einzelfall mehr oder weniger stark einfließen. Nachdem ausschließlich objektive Maßstäbe den Wert bestimmen, sind ungewöhnliche Umstände (zum Beispiel Monopolistenkauf) und persönliche Verhältnisse (zum Beispiel Verwandtenkauf) zwangsläufig ausgeschlossen.
Das Glossar „Wert- und Kostenbegriffe im Sachverständigenwesen“ (vgl. auch DS 6/2009) mit der Darstellung der Wertbegriffe als fachübergreifendes Konstrukt aus den Disziplinen Immobilienbewertung, Hausrat, Kunst/Antiquitäten, Kfz sowie Maschinen und Anlagen kann unter www.ivd-webshop.net für 9,80 Euro bestellt werden.

Quelle: www.ivd.net, Webseite des Immobilienverbandes IVD und AIZ, Autor: Prof. Dr. Siegfried Sandner

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Darf ein Wohnungseigentümer seine Wohnung an Feriengäste vermieten?

Die Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung ist für viele Eigentümer lukrativ geworden. Abhängig von der Zahl der vermieteten Tage lässt sich möglicherweise eine höhere Miete erzielen als bei der Dauervermietung. Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt, Berlin, hat in der AIZ – Das Immobilienmagazin die Rechtslage betrachtet:

In der WEG erlaubt?

In Feriengebieten oder touristisch gut frequentierten Großstädten kann es für Wohnungseigentümer ein einträgliches Nebengeschäft sein, ihre Wohnungen an Touristen zu vermieten. Dies geschieht jedoch nicht immer zur Freude der übrigen Miteigentümer, insbesondere wenn sich die Touristen auf einer Vergnügungsreise befinden und dementsprechend ausgelassen sind. Eigentümergemeinschaften und deren Verwalter stehen deshalb häufig vor der Frage, ob eine solche Nutzung untersagt werden kann.

Was sagen die Gerichte?
Grundsätzlich ist eine Vermietung einer Eigentumswohnung zu Wohnzwecken an „normale“ Mieter im Rahmen des WEG zulässig. Es handelt sich dann immer noch um Wohnnutzung. Im hier interessierenden Zusammenhang gehen aber einige Gerichte davon aus, dass es sich um eine gewerbliche Nutzung handelt (KG, ZMR 2007, 803; OLG Saarbrücken, NZM 2006, 588). Es handele sich um eine Hotel- oder Pensionsartige Nutzung. Zudem nehme die Anonymität im Hause zu und das Sicherheitsgefühl der anderen Wohnungseigentümer verringere sich.
Nach Meinung des Bayerischen Obersten Landesgerichts (MDR 1979, 232 und des OLG Celle, NZM 2005, 184) ist dagegen die Vermietung einer Eigentumswohnung an Feriengäste ebenfalls als Wohnnutzung anzusehen.

Entschieden worden ist der Streit jetzt durch den BGH (15.01.2010 – V ZR 72/09). Danach haben einzelne Wohnungseigentümer das Recht, ihre Wohnung kurzzeitig an Touristen zu vermieten. Ausnahme: Die Teilungserklärung bestimmt etwas anderes oder die Wohnungseigentümer haben etwas anderes vereinbart. Ist dies nicht der Fall, so kann die entsprechende Nutzung auch nicht durch einen Beschluss in der Eigentümerversammlung untersagt werden. Der BGH leitet dies Ergebnis im Wesentlichen aus der Eigentumsgarantie des Grundgesetzes (Artikel 14 GG) ab. Die steuerrechtliche Betrachtungsweise (Gewerbesteuer) ist für ihn nicht ausschlaggebend. Außerdem fehle jeder Anhaltspunkt, dass die kurzzeitigen Mieter einer Ferienwohnung weniger sorgsam damit umgingen als mit einer Dauerwohnung.

Praxishinweis
Eine Grundsatzentscheidung, mit der Eigentümer und Verwalter jetzt leben müssen. Gleichwohl können sie gegen übermäßige Störungen durch feierlustige Touristen vorgehen. Gerichtlicher Rechtsschutz dürfte allerdings schwierig werden, da die Störung sich zum Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung bereits wieder (durch Abreise) erledigt haben dürfte.

Quelle: Webseite des Immobilienverbandes IVD unter www.ivd.net

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Preis für Existenzgründer vergeben – Immo Idee 2011 Sonderpreis

Es gibt nur einen Preis für Existenzgründer als Immobilienfirma in Deutschland zu gewinnen. Dieser ist erstmals als Immo Idee 2011 vergeben worden. Die Preisverleihung fand auf dem Deutschen Immobilientag 2011 statt. Zusammen mit den weiteren preisen verlieh die Jury unter Vorsitz von Carolin Hegenbarth, Chef-Redakteurin AIZ – Das Immobilienmagazin, die Preise.

Gewinner der „Immo Idee 2011“ ist der Immobilienmakler Reinhard Doering. Der Geschäftsführer von Doering Immobilien in Königswinter Oberpleis wurde für sein „Immobilien-Kino“ ausgezeichnet. Mit dem Preis für Immobilienwerbung und -kommunikation, den das AIZ-Immobilienmagazin und Immonet.de in diesem Jahr zum fünften Mal ausgelobt haben, werden Einfallsreichtum und Experimentierfreude im täglichen Wettbewerb um die Aufmerksamkeit potenzieller und bestehender Kunden prämiert. Der Pokal, eine Glühbirne in einem Glaskubus als Sinnbild für den Geistesblitz, wurde Reinhard Doering im Rahmen des IVD-Immobilientages in Berlin überreicht.

Immo Idee 2011 für das Immobilien-Kino

Der Gewinner überzeugte die Jury mit seinem Immobilien-Kino, das er in seinen Geschäftsräumen in Königswinter eingerichtet hat. Rote Plüsch-Kinosessel, XXL-Leinwand, Popcorn-Maschine, Videos in Full-HD-Qualität sorgen für Kino-Atmosphäre. Die Kunden können sich in aller Ruhe vom Makler Videos von den favorisierten Immobilienangeboten zeigen lassen. Im Zuge dessen kann das Suchprofil weiter konkretisiert und die Beratung gegebenenfalls auf Alternativen gelenkt werden. „Der Service wird mehr und mehr von Kaufinteressenten wahrgenommen, die als Berufstätige gerne Termine zu Abendstunden vereinbaren“, berichtet Reinhard Doering von seinen Erfahrungen. Nicht nur im Winter, wenn es schon am Nachmittag zu dunkel ist, um aussagekräftige Besichtigungen durchzuführen, sei das Kino-Event ein Renner. Auch bei den Verkäufern komme dieser Service sehr gut an, konzentrieren sich die Besichtigungen doch auf diejenigen, die wirklich interessiert sind.

Das Urteil der Jury: „Mit dem Immobilien-Kino hat Reinhard Doering ein Alleinstellungsmerkmal kreiert, das für die Imagebildung seines Immobilienunternehmens ein entscheidender Faktor ist. Als Nebeneffekt erzielt er damit eine erhebliche Effizienzsteigerung im Geschäftsablauf: Die Beratungsqualität wird gesteigert, der Zeitbedarf verringert. Für das beste Drehbuch, die beste Regie und die beste Ausstattung vergibt die Jury die Immo Idee 2011 an Reinhart Doering von Doering Immobilien in Königswinter.“

Sonderpreis Social Media

Der Sonderpreis „Immo Idee 2011 Social Media“ ging an Oliver Forster von Real4you in Berlin. Er überzeugte die Jury mit seinem serviceorientierten Social-Media-Konzept für die Vermarktung von Wohnungen als Kapitalanlage. Potenzielle Anleger haben über die Social Media Channels (facebook, Blog und twitter) jederzeit kostenfreien und unverbindlichen Zugriff auf Themenbereiche wie „Sorglos-Pakete für Kapitalanleger“, Kapitalanlage-1×1, Finanzierungs-1×1, die permanent aktualisiert und erweitert werden. Innovative Möglichkeiten der Angebotssuche, wie zum Beispiel über eine „gewünschte monatliche Immo-Sparrate“, stehen dem Internetnutzer direkt auf der eigenen facebook-Fanpage oder Website zur Verfügung. Zahlreiche Zusatztools wie Merkzettel, individuelle Finanzierungsberechnungen und standardisierte PDF-Exposés runden die Angebotssuche ab.

Das Urteil der Jury: „Bei Real4you wird das Potenzial, das in den sozialen Medien steckt, vorbildlich genutzt. Um Fans zu gewinnen, geht Real4you konsequent in Vorleistung und stellt wertvolle, stets aktualisierte Informationen rund um den Immobilienkauf als Kapitalanlage zur Verfügung. So werden aus Fans zum entscheidenden Zeitpunkt Kunden.“

Sonderpreis Existenzgründung

Erstmals wurde in diesem Jahr die „Immo Idee 2011 Existenzgründung“ vergeben. Sie ging an Oliver Klenz, der sich vor knapp einem Jahr selbstständig gemacht und in dieser kurzen Zeit ein strategisches Konzept für die Corporate Identity seines Unternehmens vorbildlich erstellt und umgesetzt hat. Neben einem konsequenten Corporate Design, das sich mit hohem Wiedererkennungswert durch alle seine Werbemittel zieht, hat Oliver Klenz insbesondere auf die Profilierung und Transparenz seiner Dienstleistung Wert gelegt. So gehörte er zu den ersten Immobilienmaklern Schleswig-Holsteins, die nach der DIN EU 15733 für Immobilienmakler zertifiziert sind. Jeder Kunde erhält ein Leistungsversprechen, in dem die sechs Leistungsphasen der Vermarktung klar und deutlich festgelegt sind. Jeder Kunde erhält eine Vorteilskarte, mit der er Preisvorteile auf Werk- und Dienstleistungen rund um die Immobilie bei ausgewählten Kooperationspartnern nutzen kann. Dieses permanent wachsende Netzwerk funktioniert auf der Grundlage des Empfehlungsmarketings.

Das Urteil der Jury: „Hier hat ein Newcomer gründlich seine Hausaufgaben gemacht. Er zeigt auch den „alten Hasen“ im Markt, wie eine Corporate Identity idealerweise aussehen sollte Für seine Vorbildfunktion – nicht nur für Unternehmensgründer – erhält Oliver Klenz die Immo Idee 2011 Existenzgründung.“

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Immobilien-Dienstleistung im Portrait

Das Schwerpunktthema der aktuellen Ausgabe der AIZ – Das Immobilienmagazin sind die Immobilien-Dienstleistungen. Zum Einstieg untersucht das Special den Umsatz der Immobilien-Dienstleistungen und greift auf die Umsatzsteuerstatistik zurück. Es sind 27,6 Mrd. €, die von den Verwaltungs- und den Vermittlungsunternehmen erwirtschaftet wird. Direkt damit zusammen hängt die Provisions- und Vergütungsstruktur von Maklern, Verwaltern und Sachverständigen. Hier stellt die AIZ die Untersuchung zu den Provisionssätzen (ortsübliche Provision) aus Baden-Württemberg und Bayern vor, die ergeben hat, dass die Sätze im Wesentlichen stabil geblieben sind. Auch in der Untersuchung der Verwaltervergütungen, die die BSI erstellt hat, wurden stabile Vergütungssätze ermittelt. Diese Untersuchung, die zum Preis von 49,- € bestellt werden kann (www.ivd-webshop.net), fasst die Vergütungen für WEG, Miet- und Sonderverwaltung sowie die Sondervergütungen von Verwaltern zusammen. Das breite Spektrum der Immobilien-Dienstleistungen wird durch Portraits einzelner Unternehmen aus den Bereichen Facility-Management, Property-Management, Bau- und Facility-Dienstleistungen, Trends im Outsourcing von Dienstleistungen Corporate Real Estate Management, das digitale Immobilienmarketing und das Research mit den Standortanalysen abgebildet. Unter dem Stichwort „Was Makler und Verwalter sonst noch zu bieten haben“ werden verschiedene Unternehmen und ihr Dienstleistungsangebot vorgestellt und viele gute Beispiele für Immobilienunternehmen gegeben. Die Perspektiven der Vermarktung von Gewerbeimmobilien untersuchen Marc Schmidt und Carsten Germann in ihrem Beitrag. Basis aller Dienstleistungen ist die Qualifikation der Mitarbeiter und Unternehmerinnen und Unternehmer. Prof. Michael Lister, CRES, zeigt die neuen Ausbildungs- und Karrierewege auf, die sich auch berufsbegleitend ergeben.

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AIZ – Das Immobilienmagazin – Neue Ausgabe – Probeheft anfordern

Die neue Ausgabe der AIZ – Das Immobilienmagazin (Heft 8/9) erscheint in den kommenden Tagen. Die Schwerpunktthemen sind: Finanzierung, Concept-Stores und die Rentabilität von Verwaltungsunternehmen. Wer Interesse an einem kostenlosen Probeheft hat, kann dieses unter info@ivd.net anfordern.

Finanzierung – Mitte August sind die Zinsen für Immobilienkredite auf ein neues Allzeittief gerutscht, wie die Baugeldübersichten im AIZ-Immobilienmagazin zeigen . Der Erwerb von Wohneigentum ist günstig wie nie, zumal wenn man die Parameter Immobilienpreise und Haushaltseinkommen ins Kalkül zieht. Der vom Center of Real Estate Studies für den IVD entwickelte Erschwinglichkeitsindex gibt Auskunft über die aktuelle Erschwinglichkeit im zeitlichen Verlauf und in der regionalen Differenzierung. Diese und andere Beiträge zum Thema Finanzierung stehen im Mittelpunkt des aktuellen AIZ-Immobilienmagazins.

Concept Stores – Concept Stores sind in der Regel nicht auf ein bestimmtes Fach wie Bekleidung oder Möbel fokussiert, sondern auf eine bestimmte Zielgruppe. Deshalb tritt bei den Zielgruppenläden die Bedeutung von Lage, Lage, Lage in den Hintergrund. So können Concept-Stores auch dazu beitragen, Nebenlagen aufzuwerten und Immobilien, die früher als Produktionshalle oder Lager genutzt wurden, umzuwidmen. Gute Beispiele für gelungene Konzepte sind im AIZ-Immobilienmagazin 8-9/2010 nachzulesen.

Rentabilität von Verwalterbetrieben – Nach einem Einbruch der Umsätze und der Betriebsergebnisse im Jahr 2007 ging es im darauffolgenden Jahr für die Verwalterbetriebe wieder aufwärts, wie eine Spezial-Auswertung des IVD-Betriebsvergleiches 2008 zeigt. In 2007 hatten die Verwalter im Durchschnitt eine Umsatzrendite von lediglich 2,8 Prozent erreicht. Im Jahr 2008 belief sich das betriebswirtschaftliche Ergebnis nach Unternehmerlohn auf rund fünf Prozent. Wie sich die Kosten in den Verwalterbetrieben aufteilen, zeigt eine Analyse in der aktuellen Ausgabe des AIZ-Immobilienmagazins.

Die AIZ – Das Immobilienmagazin erschint in 10 Ausgaben im Jahr und ist mit ca. 10.000 Exemplaren gedruckter Auflage eine der größten Fachpublikationen für die immobiliennahen Dienstleistungen in Deutschland. Die Kernzielgruppe sind die Immobilienmakler, Verwalter und Sachverständigen in Deutschland

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Wohnflächenabweichung – Beitrag in AIZ

In der AIZ – Das Immobilienmagazin hat Dr. Ulrich May, Rechtsanwalt in München, einen Artikel zur Wohnflächenabweichung veröffentlicht.

http://www.ivd.net/programme/screencms/ausgabe.php?CMS_c=artikel&Nr=1009

In dem Blog „Bauhelfer24“ von Ingo Beck ist das neueste Urteil des BGH zur Wohnflächenabweichung um 10 m² kommentiert:

http://www.wohnbau-komplett-service.de/allgemein/recht/bgh-urteil-zur-abweichungstoleranz-bei-der-wohnflaeche/

Im Blog von Beck-Verlag hat Experte Dr. Klaus Lützenkirchen das Urteil ebenfalls kommentiert:

http://blog.beck.de/2010/06/24/flaechenabweichung-ohne-angabe-im-vertrag

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Schwerpunkt: Ferienimmobilien in der neuen AIZ – Das Immobilienmagazin

Das ideale Ferienhaus ist der Mittelpunkt des großen Beitrags „Ferienimmobilien“ in der neuen AIZ – Das Immobilienmagazin – Ausgabe 7/2010, die gerade erschienen ist. Das ideale Ferienhaus steht in Groß Schwansee in Nordwestmecklenburg im sog. Klützer Winkel zwischen Travemünde und Boltenhagen. Der Deutsche Tourismusverband hat den Titel „bestes Ferienhaus“ verliehen und aus insgesamt 68.000 Ferienhäusern ermittelt. Das Buchungsverhalten bei Ferienimmobilien spielt eine wichtige Rolle für die Immobilieneigentümer, die die Immobilie als Kapitalanlage betrachten und die Immobilie daher vermieten. Ferien am Meer mit 49,2 %, Ferien auf dem Land mit 22,4 %, Ferien in einer Berghütte mit 13,1 % und Ferien in der Metropole mit 7,5 % sind die wichtigsten Reiseziele, die in einer von der AIZ – Das Immobilienmagazin vorgestellten Studie ermittelt wurden.

Fehmarn und Geltinger Bucht hat Autor Paul Varjak in seinem Beitrag als Geheimtipps ausgemacht. Meer schlägt die Berge und am Meer liegt die Ostsee vorn. Das sind in Kurzform die wichtigsten Ergebnisse, die der Autor vorstellt. In einem Beitrag rund um Florida Immobilien geht Markus Hartwich dem aktuellen Geschehen auf dem Immobilienmarkt des Sonnenstaates der USA nach. Nach der Explosion der Bohrplattform „Deepwater Horizon“ macht sich mancher Eigentümer einer Immobilie Gedanken um seinen Standort, vor allem an der Westküste Floridas. Hartwich meint, dass der Immobilienmarkt im Südwesten Floridas nicht betroffen sei. Dort berichtet er von stabilen bis steigenden Preisen. Auch für die Region Greater Fort Myers and the Beach hat die lokale Organisation der NAR von steigenden Preisen berichtet, so der Autor.

Die weiteren Themen der AIZ Ausgabe 7 sind:

– Ergebnisse der Kundenzufriedenheitsstudie des Forsa-Instituts, das bei Kunden von Immobilienmaklern die Zufriedenheit mit deren Dienstleistung repräsentativ ermittelt hat

– Preisträger der IMMO Idee 2010, dem Marketing- und Kommunikationspreis der AIZ und Immonet.de

– Sittenwirdrigkeit der Maklerprovision

– Was tun, wenn der Auftraggeber die Auskunft verweigert?

– Beitrag von Prof. Wolfgang Kleiber zur Neuregelung der ImmoWertV

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