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Tatsächlich nur 102.000 neue Wohneinheiten in 2009 – Neue Studie

· Abrisse und Umnutzungen senken das Angebot

· Defizite im Neubau größer als bislang angenommen
· Bautätigkeit in den Städten besonders gering
 
Der Wohnungsbestand in Deutschland ist 2009 nur um 102.000 neue Einheiten gewachsen. Das ist das Ergebnis einer Analyse des Wohnungsbaus, die das Center für Real Estate Studies (CRES) im Auftrag des IVD vorgenommen hat. Das CRES hat dabei neben den Baufertigstellungen aus Städten und Kreisen erstmalig auch die in der Bautätigkeitsstatistik erfassten Abgänge durch Abrisse und Umnutzungen mit einbezogen. Das Resultat: 136.518 neugebauten Wohnungen stehen Verluste von 34.112 Einheiten gegenüber. „Mit einem Saldo von 102.406 Wohnungen bleibt die Angebotsentwicklung deutlich hinter dem Bedarf zurück“, erklärt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD. „Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung hat beispielsweise errechnet, dass in den kommenden fünf Jahren jährlich 195.000 Wohneinheiten benötigt werden.“ Mit Blick auf etwa 150.000 Fertigstellungen sei man bislang von 45.000 fehlenden Einheiten ausgegangen. In Wahrheit sei die Differenz zwischen Neubaubedarf und Bauleistung offenbar viel größer.

Der IVD geht davon aus, dass die Lücke noch größer ist, als die Analyse des CRES aufzeigt. „Die Dunkelziffer beim Wohnungsabgang ist erheblich, weil die Wohnungszusammenlegungen nicht erfasst werden“, argumentiert Schick. „Wenn jährlich nur 0,1 Prozent der Wohnungen zusammengelegt werden, bedeutet dies, dass 24.000 Wohnungen nicht mehr verfügbar sind.“ Auf der anderen Seite bleibe der Neubaubedarf auch bei rückläufigen Bevölkerungszahlen auf einem hohen Niveau. „Die steigende Anzahl der Ein- und Zwei-Personen-Haushalte und die Abwanderung aus ländlichen Gebieten in die Wirtschaftszentren sorgen dort für eine große Nachfrage“, beschreibt Schick die derzeitige Situation. „An immer mehr Standorten sind wir daher auf dem Weg zu einer deutlichen Angebotsverknappung. Vor allem bei bezahlbarem Wohnraum in den Ballungsgebieten wird es eng.“

Defizite vor allem in den Städten

In München gingen die Fertigstellungszahlen im vergangenen Jahr um 13,3 Prozent zurück. Dennoch nimmt die bayerische Landeshauptstadt mit 3.983 neuen Einheiten den Spitzenplatz im Wohnungsneubau ein. Es folgen Hamburg mit 3.187 Wohnungen und Berlin mit 2.833 Einheiten. Die Bautätigkeit ist in der Bundeshauptstadt somit deutlich geringer als in den anderen Metropolen. Doch auch insgesamt ist die Bautätigkeit in Städten sehr schwach. „Der Vergleich der Fertigstellungen pro 1.000 Einwohner verdeutlicht, dass in den großen Städten zu wenig gebaut wird“, sagt Schick. In München seien es etwa drei Einheiten pro 1.000 Einwohner. Hamburg und Berlin erreichten nur Werte von 1,8 beziehungsweise 0,8.

Mit durchschnittlich 1,3 Wohnungsfertigstellungen je 1.000 Einwohner schneiden die Städte beim Wohnungsneubau insgesamt deutlich schlechter ab als dicht besiedelte Landkreise und die ländlichen Gebiete, in denen 1,8 beziehungsweise 1,5 neue Wohnungen pro 1.000 Einwohnern gebauten worden sind. Dort sind allerdings auch die Rückgänge mit durchschnittlich 13 beziehungsweise 17 Prozent relativ hoch. In den Städten sanken die Fertigstellungszahlen im Vergleich zum Vorjahr dagegen nur um gut vier Prozent.

Beispiele für eine positive Entwicklung

„Trotz der grundsätzlich negativen Tendenz gibt es aber auch positive Beispiele“, betont Schick. Den stärksten Anstieg bei den Herstellungszahlen habe es im unterfränkischen Aschaffenburg gegeben. 2009 wurden dort 213 Wohnungseinheiten errichtet, etwa sieben Mal so viele wie im Jahr zuvor. Einen vergleichbar großen Sprung machte die rheinland-pfälzische Pirmasens, wo die Baufertigstellungszahlen von 23 auf 121 Einheiten um das Fünffache gestiegen sind. Weitere Städte mit hohen Wachstumsraten sind Magdeburg (+270 Prozent), Schwabach (+141 Prozent) und Memmingen (+136 Prozent).
Quelle: www.ivd.net

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10.000 Einfamilienhäuser weniger gebaut im Jahr 2009

Volumen bei Einfamilienhäusern nimmt mit mehr als 12 % besonders stark ab. Es steht nicht gut um den Neubau von Wohnungen in Deutschland. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, wurden im Jahr 2009 in Deutschland 159 000 Wohnungen fertig gestellt. Darunter waren 136.500 neu gebaute Wohnungen. Das waren 9,6% oder 17 000 Wohnungen weniger als im Vorjahr 2008. Auch in den Jahren 2008 (– 16,5%) und 2007 (– 15,5%) wurden weniger Wohnungen gegenüber dem jeweiligen Vorjahr fertig gestellt. Seit 1995, als mit knapp 603 000 Wohneinheiten ein Höchststand erreicht wurde, ging die Zahl der jährlich fertig gestellten Wohnungen um mehr als 73% zurück und erreichte 2009 den niedrigsten Wert seit der deutschen Vereinigung. Bei den fertig gestellten Wohnungen gab es einen Rückgang um mehr als 10 % auf 136.500. 
 
Die Fertigstellungen von Wohnungen in Einfamilienhäusern gingen um 12,4% und die von Wohnungen in Zweifamilienhäusern um 15,2% zurück. Ebenfalls rückläufig war die Fertigstellung von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (– 5,8%). Im Jahr 2009 wurden nur noch 69.000 Einfamilienhäuser fertig gestellt.
Dieser Rückgang um fast 10.000 Einfamilienhäuser zum Vorjahr entspricht einem Rückgang beim Wertvolumen von fast 2 Mrd. €. Basis für diese Berechnung ist der durchschnittliche Wert eines Einfamilienhauses von knapp unter 200.000,- € je Einfamilienhaus (Quelle: Immobilienverband IVD – www.ivd.net).

Interessant ist ferner, dass die Fertigstellungen von neu gebauten Wohnungen in bestehenden Gebäuden (Dachausbauten etc.) ebenfalls rückläufig sind. Die Fertigstellungszahlen gingen um fast 6,5 % auf 18.750 Einheiten zurück.

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