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Gewerbemieten steigen – Neuer IVD-Gewerbepreisspiegel erschienen

Die Gewerbeimmobilienmärkte in Deutschland sind gut durch die Krise gekommen. Im Vergleich zum Vorjahr hat es in allen wichtigen Märkten ein signifikantes Mietwachstum gegeben. Nach dem diesjährigen IVD-Gewerbepreisspiegel stiegen die Büromieten um 0,68 bis 0,95 Prozent und auch das Einzelhandelssegment legte kräftig zu: In den 1a-Lagen der betrachteten Städte bewegen sich die Steigerungsraten zwischen 0,28 und 0,78 Prozent. Der IVD-Gewerbepreisspiegel informiert über die Entwicklung der Immobilienmärkte in etwa 360 Städten der Bundesrepublik. Grundlage sind die Marktpreise aus dem zweiten und dritten Quartal des Jahres 2010.

Gute Rahmendaten

„Die deutschen Gewerbeimmobilienmärkte profitieren 2010 von stabilen Beschäftigungszahlen und von wachsenden Konsumausgaben“, beschreibt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD die derzeitige Situation. Nach einer Studie der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) stiegen die Konjunktur- und Einkommenserwartungen der Konsumenten in Deutschland in den vergangenen Monaten kontinuierlich an. Das schlägt sich in dem von der GfK erhobenen Konsumklima nieder. Im September wurde ein Wert von 4,3 Punkten ermittelt im Oktober soll das Konsumklima auf 4,9 Punkte steigen. Positive Impulse kommen auch vom Arbeitsmarkt. So konnte die Bundesagentur für Arbeit (BfA) für den Monat Juli eine Zunahme der Erwerbstätigen um saisonbereinigt 18.000 Personen feststellen. Die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten liegt jetzt bei etwa 27,7 Millionen Menschen. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet dies einen Zuwachs von etwa 350.000 oder 1,3 Prozent.

Büro: Kleinere Städte wachsen besonders stark

„Analog Beschäftigungszahlen haben sich auch die Büroimmobilienmärkte in Deutschland positiv entwickelt“, erklärt Schick. Deutliche Mietanstiege verzeichnet der IVD vor allem bei Büros mit einem einfachen Nutzungswert in Geschäftsrandlage. Für diese Objekte hat der IVD einen mittleren Quadratmeterpreis von rund 4,50 Euro errechnet. Im Vorjahr lag dieser Wert bei 4,44 Euro. Die stärksten Mietpreisanstiege für Büros mit gutem Nutzungswert wurden vom IVD in Mülheim, Karlsruhe, Braunschweig, Hannover und Regensburg beobachtet: Dort stiegen die Mieten um rund elf Prozent. In den 20 Topstädten lag der Mietpreisanstieg bei etwa 5,2 Prozent. „Besonders gut hat sich der Büroimmobilienmarkt in Städten zwischen 30.000 und 200.000 Einwohner entwickelt“, fasst Schick das Marktgeschehen zusammen. „Das Mietniveau von Büroimmobilien stieg je nach Nutzungswert zwischen ein und 3,2 Prozent.“

Nachdem im vergangenen Jahr in kleineren Städten überdurchschnittlich hohe Mietpreisrückgänge zu verzeichnen gewesen seien, würden die Korrekturen nun wieder zurückgenommen. „Wachsende Leerstände werden von den dortigen Vermietern nun nicht mehr befürchtet“, sagt Schick. München ist nach IVD-Gewerbepreisspiegel derzeit der Standort mit dem durchschnittlich höchsten Mietniveau im Bürosegment. Wer in der bayerischen Landeshauptstadt nach Büroflächen mit gutem Nutzungswert sucht, der muss dem IVD zufolge mit einer Miete von etwa 27,50 Euro pro Quadratmeter rechnen. Auf dem zweiten Platz folgen Frankfurt am Main und Düsseldorf mit durchschnittlich 18 Euro pro Quadratmeter.

Bauland legt deutlich zu

Einen deutlich positiven Trend gibt es auch bei den Baulandpreisen in Gewerbegebieten. Hier hat der IVD einen durchschnittlichen Preisanstieg zwischen 3,4 und 4,9 Prozent beobachtet. Der durchschnittliche Verkaufspreis in den vom IVD beobachteten Städten liegt bei etwa 68,20 Euro pro Quadratmeter. Spitzenreiter bei den Baulandpreisen sind Stuttgart und Frankfurt. In Stuttgart werden für Baugrundstücke in Gewerbegebieten zwischen 300 und 650 Euro gezahlt. In Frankfurt liegen die Verkaufspreise für gewerbliches Bauland zwischen 225 und 450 Euro. „Ursache für das hohe Preisniveau an diesen Standorten ist ein vergleichsweise geringes Angebot an attraktiven Flächen“, sagt Schick.

Einzelhandel voll im Trend

Deutsche Einzelhandelsimmobilien profitieren sowohl vom guten Konsumklima als auch von der starken Investorennachfrage. Das Gesamtinvestitionsvolumen des Vorjahres wurde bereits im zweiten Quartal um 640 Millionen Euro überschritten. „Eine Ursache des starken Interesses ist zweifellos die stabile Mietentwicklung“, analysiert Schick. Laut IVD-Preisspiegel stiegen die Ladenmieten in den 1-a Lagen von Geschäftskernen in einer Spanne von 0,28 bis 0,78 Prozent, wobei auch Mietsteigerungen in den 1a-Lagen von so genannten Nebenkernen abseits der Innenstädte zu beobachten seien. Die größten Mietpreissteigerungen hat es in sogenannten B-Städten gegeben. „Sie stehen erst seit einigen Jahren wieder verstärkt im Fokus von Investoren und Einzelhandelunternehmen“, sagt Schick. „Ein Grund für das neue Interesse sind die überdurchschnittlichen Umsatzpotenziale.“ Nach einer Studie der GfK werden in Städten mit 100.000 bis 300.000 Einwohner die durchschnittlich höchsten Pro-Kopf-Umsätze erzielt. Die Einzelhandelsumsätze liegen an diesen Standorten um fast 27 Prozent über dem Bundesdurchschnitt. Bei Städten mit mehr als 300.000 Einwohnern liegt dieser Wert dagegen nur bei 20,4 Prozent. Das stärkste Mietpreiswachstum gibt es nach Angaben des IVD in Aachen und Mannheim. Dort wurden bei den Einzelhandelsmieten Zuwächse von 18 beziehungsweise 16 Prozent beobachtet. Bei den absoluten Ladenmieten nimmt auch 2010 München den Spitzenplatz ein. In den 1a-Lagen innerhalb des Geschäftskerns sind hier laut IVD durchschnittlich 290 Euro je Quadratmeter zu zahlen. Auf den weiteren Plätzen folgen Hamburg (220 Euro), Berlin (210 Euro), Frankfurt (165 Euro) und Stuttgart (150 Euro). Im Schnitt wurde in den 20 deutschen Top-Städten eine Quadratmetermiete von 125 Euro verlangt.

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Gewerbliche Nutzung von Wohnräumen nur im Ausnahmefall erlaubt

Immer mehr Menschen machen sich selbstständig. Und weil es am einfachsten ist, wird häufig die gemietete Wohnung zum Büro umfunktioniert. Bevor der Mieter ein Firmenschild an die Haustür schraubt, sollte er allerdings einen Blick in den Mietvertrag werfen. Viele Verträge verpflichten Mieter, jede gewerbliche Nutzung zu unterlassen beziehungsweise dazu, den Vermieter im Vorfeld um Erlaubnis zu fragen. Hintergrund ist, dass ein Gewerbebetrieb durch Lärm, Parkplatzmangel oder Fremde im Treppenhaus häufig Ärger mit den Nachbarn verursacht. Zudem ist für gewerblich genutzte Räume in der Regel eine höhere Miete fällig.

Der Vermieter kann jedoch nicht alle gewerblichen Tätigkeiten verbieten. Das betrifft insbesondere Nebentätigkeiten in geringem Umfang. So ist es zum Beispiel immer möglich, dass ein normales Arbeitszimmer eingerichtet wird. Erlauben muss der Vermieter die Büroarbeit zu Hause auch dann, wenn weder eine Belästigung der Nachbarn zu befürchten ist noch eine Veränderung oder Beschädigung der Wohnung. 

So entschied beispielsweise das Landgericht Frankfurt am Main, dass es kein unerlaubter gewerblicher Gebrauch sei, wenn ein Bewohner eine Ecke im Schlafzimmer für Buchhaltungs- und Bürotätigkeiten per Computer nutzt (Az. 2/17 S 42/95). Ähnlich urteilte das Landgericht Hamburg, das gelegentliche Büroarbeiten und geschäftliche Besprechungen für zu wenig störend hielt, um ein unerlaubtes Gewerbe anzunehmen (Az. 311 S 203/91).

 

Auch das Landgericht Schwerin entschied, dass Mietern nicht generell verboten werden darf, in der Wohnung in geringem Umfang beruflich oder gewerblich tätig zu sein. Diese Grenze wird allerdings überschritten, wenn die Firma Laufkundschaft anzieht. Im konkreten Fall hatte eine Mieterin in einem Zimmer ihrer Wohnung gemeinsam mit einem Geschäftspartner ein Ingenieurbüro eröffnet und am Haus ein Firmenschild angebracht (Az. 6 S 96/94). Dem Landgericht Berlin ging eine Tagesmutter zu weit, die in ihrer Mietwohnung werktags fünf Kinder gegen Entgelt betreute (Az. 61 S 56/92). Insgesamt gilt: Je intensiver die Wohnung geschäftlich genutzt wird und je mehr der Geschäftsbetrieb die Nachbarschaft beeinträchtigt, umso eher muss die Erlaubnis des Vermieters eingeholt werden.

Letztendlich sind Mieter gut damit beraten, den Vermieter zu informieren, denn wenn der Mieter ein laut Vertrag verbotenes Gewerbe ohne Zustimmung des Wohnungseigentümers betreibt, kann er von diesem abgemahnt werden. Schlimmstenfalls kann der Wohnungseigentümer den Vertrag sogar fristlos kündigen. Deshalb zahlt es sich in der Regel aus, Zweifelsfälle rechtzeitig mit ihm zu besprechen, um so eine einvernehmliche Lösung zu finden. 

Auch Städte und Gemeinden haben häufig etwas gegen Firmengründungen in der Wohnung, zumindest wenn diese ohne Genehmigung erfolgen. In vielen Bundesländern schreiben Zweckentfremdungsverordnungen für die darin aufgezählten Orte vor, dass Eigentümer oder Mieter bestimmte Wohnungen nur mit amtlicher Erlaubnis in Gewerberaum umwandeln dürfen. Wer die Regeln missachtet, dem droht ein erhebliches Bußgeld.

Ärger kann es auch mit den Bauämtern geben, die den Umfang von Gewerberäumen in Wohngebieten oft beschränken. Zwar dürfen Freiberufler wie Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer selbst in reinen Wohngebieten vereinzelt Wohnungen als Büroräume nutzen. Je mehr Freiberufler bereits in einem Haus arbeiten, umso schwerer wird jedoch die Büroeröffnung im gemieteten Apartment. Bezogen auf das ganze Haus darf im Normalfall nämlich maximal die Hälfte der gesamten Wohnfläche eines Hauses in Büroraum umgewandelt werden. Abweichungen von dieser Regel sind nur ausnahmsweise möglich, so ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichts (Az. 4 C 8/00).

Hat der Vermieter das Büro in der Wohnung genehmigt, ist damit nicht automatisch die Erlaubnis erteilt, ein Firmenschild anzubringen. Auch dafür muss der Vermieter um Erlaubnis gefragt werden. Größere Reklame muss häufig sogar das Bauamt absegnen. Besteht das Haus aus Eigentumswohnungen, muss die Eigentümergemeinschaft zustimmen.
 (Quelle: IVD)

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