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Wieviel Immobilie kann sich ein Haushalt leisten? – Ergebnisse des Erschwinglichkeitsindex

Die Erschwinglichkeit von selbstgenutzten Wohnimmobilien war noch nie so gut wie heute. Dies ist das Ergebnis einer am Center for Real Estate Studies (CRES) im Auftrag des Immobilienverbandes IVD durchgeführten Erhebung des Erschwinglichkeitsindexes. Der Erschwinglichkeitsindex fasst die Faktoren Immobilienpreise, Zinsniveau und verfügbares Einkommen zu einer Kennzahl zusammen. Diese gibt Auskunft darüber, inwieweit es für einen durchschnittlichen Haushalt finanziell möglich ist, eine Immobilie zu erwerben. „Das stetig abfallende Zinsniveau, die steigenden Haushalteinkommen und die relativ stabilen Häuserpreise sind dafür verantwortlich, dass die Erschwinglichkeit eines Einfamilienhauses in Deutschland nie besser war als heute“, so Sven Johns, Bundesgeschäftsführer des IVD. Nach der aktuellen Untersuchung nimmt die Erschwinglichkeit von Einfamilienhäusern seit 1995 stetig zu. Demnach ist sie im Jahr 2009 auf einem Spitzenniveau angekommen. „Das Zeitfenster für den Erwerb von Immobilien wird etwa 12 bis 18 Monate so gut bleiben, wie es heute ist, bevor ein Rückgang der Erschwinglichkeit zu erwarten ist“, so Tim Sebastian Nädele vom CRES. Ein durchschnittlicher Haushalt deckte 2009 das notwendige Kapital (25 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommen für Zins- und Tilgungszahlen) für ein freistehendes Einfamilienhaus mit mittlerem Wohnwert zu mehr als 100 Prozent ab. Dies bedeutet, dass ein Haushalt weniger als 25 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens benötigt, um sich ein Einfamilienhaus zu kaufen.

Bundesweite Unterschiede der Immobilienmärkte nehmen zu

Der Abstand zwischen Städten, in denen Wohneigentum gut beziehungsweise schwer erschwinglich ist, hat sich vergrößert. An der Spitze der Erschwinglichkeit steht die Stadt Wittenberg. Mit einem Indexwert von 252,63 ist hier Wohneigentum in Form eines Einfamilienhauses sehr gut zu erwerben. Am unteren Ende steht München, für das eine Erschwinglichkeit von 54,43 Punkten berechnet wurde. „Diese regionalen Unterschiede bei der Erschwinglichkeit von Wohnimmobilien haben in der Vergangenheit zugenommen. Damit spiegelt der Erschwinglichkeitsindex auch in diesem Punkt den deutschen Immobilienmarkt wider“, so Johns. Der Abstand zwischen den starken und den sogenannten schwachen Märkten nehme in Deutschland zu. In ländlichen Regionen sei die demografische Entwicklung, der Fortzug von einkommensstarken Haushalten und der Verlust von Arbeitsplätzen verantwortlich für ein sinkendes Preisniveau von Immobilien und damit auch für eine bessere Erschwinglichkeit.

Prognose für die Erschwinglichkeit von Wohnimmobilien

Unter der Annahme von „normalen“ Marktbedingungen mit einem konstanten Wohnungspreisniveau, leicht steigenden Netto-Einkommen und steigenden Zinsen ab Ende 2011, wird sich der Index in den nächsten eineinhalb Jahren auf dem heutigen Niveau halten, bevor er wieder absinken wird. Durch die Erwartung steigender Zinsen ab Ende 2011 und damit einer höheren Belastung der Haushalte durch die Rückzahlung eines Immobilienkredites wird nach Einschätzung des IVD die Erschwinglichkeit von Wohnimmobilien ab 2011 wieder abnehmen. Der Höhepunkt der Erschwinglichkeit sei dann überschritten. „Die Ergebnisse der aktuellen Studie belegen, dass das derzeitige Zeitfenster genutzt werden sollte, um Wohneigentum zu guten Konditionen zu erwerben. Die Erschwinglichkeit von Wohneigentum wird wieder absinken“, so Johns.

Quelle. PM Immobilienverband IVD, www.ivd.net

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Erschwinglichkeitsindex für selbstgenutzte Wohnimmobilien neu vorgestellt

Das Center for Real Estate Studies an der Steinbeis-Hochschule SHB hat im Auftrag des IVD den Index für die Erschwinglichkeit von selbstgenutzten Wohnimmobilien errechnet. In den Index gehen Zinsen, Einkommen und Immobilienoreise ein. Zum Hintergrund der verwendeten Daten:

Die Basis der Berechnung des Erschwinglichkeitsindexes sind die Immobilienpreise, die die Marktberichterstatter des IVD erheben und die im Immobilienpreisspiegel für Wohnimmobilien des IVD zusammengefasst werden. Der Immobilienverband IVD kann auf eine mehr als 35-jährige Zeitreihe in der Erhebung, Auswertung und Veröffentlichung von Immobilienpreisen zurückgreifen. Zuletzt hat der IVD Preise für Wohnimmobilien aus mehr als 350 Städten in Deutschland veröffentlicht. Für den Erschwinglichkeitsindex wurden die Preise für freistehende Einfamilienhäuser mit mittlerem Wohnwert in Deutschland zugrunde gelegt. Neben den Immobilienpreisen wurden die jeweiligen Zinsen für Wohnungskredite für den Erschwinglichkeitsindex verwendet. Bei der monatlichen Belastung für das Annuitätendarlehen wurde von einem Zeitraum von 30 Jahren für die vollständige Tilgung des Immobilienkredites ausgegangen. Bei der Berechnung wird davon ausgegangen, dass das Einfamilienhaus mit 25 Prozent Eigenkapital und 75 Prozent Fremdkapital finanziert wird. Mit Hilfe der Preisspiegeldaten des IVD, Zeitreihen zu Wohnungskreditzinsen sowie dem verfügbaren Nettohaushaltseinkommen (Daten von MB Research) wurde der IVD-Erschwinglichkeitsindex der letzten 14 Jahre berechnet. Die Preisspiegeldaten wurden nach der Anzahl der Einwohner in den berücksichtigten Städten gewichtet.

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