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Immobilienmärkte: Deutschland beim Transparenz-Index auf Platz 10

Der Transparenz-Index von Lang LaSalle und LaSalle Investment Management ist neu erschienen und sieht Deutschland auf Platz 10. Interessant ist vor allem die Begründung, die ein besseres Scoring für den deutschen Immobilienmarkt verhindert. Hier werden u.a. die unterschiedlichen Sätze bei der Grunderwerbsteuer in den Bundesländern als Begründung angeführt. In diesem Fall verhindert also die Politik ein besseres Scoring für Deutschland. Laut LaSalle (Quelle: www.joneslandlasalle.de) ist das leicht verbesserten Scoring Deutschlands vor allem auf die weitere  Zunahme der Verfügbarkeit und Verlässlichkeit von Immobilienmarktdaten zurückzuführen. Zwar gelten auch die politischen und rechtlichen Rahmenbedingungen insgesamt als  sehr transparent und verlässlich, zu leichten Abstrichen in der Bewertung haben allerdings  die auf die föderalistische Struktur zurückzuführenden Unterschiede  etwa bei der Höhe der Grunderwerbssteuer oder der konkreten Ausgestaltungen der Bauordnungen geführt. Auch der Mangel an Informationen zu Fakten und Praktiken im Bereich der Immobilienfinanzierung und Verbriefungen, beispielsweise bei Kreditvolumina und deren Konditionen wie Zinsen und Beleihungswerte hat eine höhere Platzierung innerhalb der Transparenzstufe verhindert.
Die Reihenfolge auf den ersten Plätzen lautet:
1. Australien
2. Kanada
3. Großbritannien
4. Neuseeland
5. Schweden
10. Deutschland
Jacques Gordon, bei  LaSalle Investment Management verantwortlicher Analyst für globale Strategien: „Der globale Immobilien-Transparenz-Index 2010 zeigt  im Zeitraum seit 2008 eine deutliche Verlangsamung bei der Transparenz-Zunahme der Immobilienmärkte. Offensichtlich haben die jüngsten Tumulte auf den globalen Finanz-, Wirtschafts- und Immobilienmärkten Auswirkungen auf das Marktverhalten. Die Immobilien-Player konzentrieren sich eher aufs Überleben als auf eine Weiterentwicklung des Marktes. Interessant ist, dass die transparentesten Länder in den beiden letzten Jahren mit Illiquidität und Volatilität zu kämpfen hatten, obwohl sie in punkto Transparenz ganz weit oben im Ranking standen. Abgesehen davon scheint Transparenz den Restrukturierungsprozess zu beschleunigen.“ Und weiter: „An sich transparente Immobilien bereiteten den Investoren während der Kreditkrise Probleme, weil sie in undurchsichtige Vehikel verpackt worden waren. Der Bericht von 2010 kommt zu dem Fazit, dass in vielen Ländern die Transparenz auf den Kreditmärkten generell der Transparenz  auf den Immobilienmärkten hinterherhinkt. Wir rechnen damit, dass eine neue Konzentration auf ein regulatives  und von den Marktplayern getragenes Engagement für mehr Transparenz auf den Immobilienkreditmärkten eine der wichtigsten Neuerungen sein wird, die sich aus der Kreditkrise ergeben.”
Transparenz von Immobilienkrediten: 
Neben den ursprünglichen Messgrößen  Performance, fundamentale Marktdaten, börsennotierte Vehikel, rechtliches und regulatives Umfeld und Transaktionsprozesse –  fließen in den Index  2010 erstmals zwei Elemente der Immobilienkredit-Transparenz mit ein: Umfang und Tiefe verfügbarer Informationen über Gewerbeimmobilien-Kredite und die Frage, wie gut die Kreditrisiken bei der Vergabe von Krediten für Gewerbeimmobilien von Regulierungsstellen und Finanzinstituten überwacht werden. Wie bei der Benotung der Transparenz insgesamt variiert auch das Niveau der Schuldentransparenz beträchtlich. In vielen entwickelten Ländern erzielt der regulative Überwachungsprozess eine recht gute Benotung. Demgegenüber fällt die  Bewertung der Verfügbarkeit von Informationen über die Kreditmärkte für Gewerbeimmobilien  nicht so gut aus. In weniger entwickelten Ländern liegt die Bewertung beider Merkmale im semi-transparenten Bereich oder niedriger.
Während  in den USA, Kanada und Irland umfassende Immobilien- Kreditmarkt-Daten existieren (alle mit der Note ‘1’), ist dies in vielen „sehr transparenten“ Ländern nicht der Fall. Knapp über 89% der Länder wurden bei dieser Frage als “semi-transparent” oder niedriger bewertet. Selbst  beispielsweise Neuseeland, Frankreich und Deutschland, die ganz oben im Ranking stehen, tun sich schwer damit, die Player auf dem Markt mit Marktdatenreihen in Bezug auf offene Immobilienkredite, Fälligkeiten und Kreditgeber zu versorgen.
Die Länder mit der besten Benotung für eine konsequente und gründliche Kreditregulierung bei Gewerbeimmobilien sind Australien, Irland und Kanada. Bei dieser Frage war eine  normalere Streuung zu beobachten als bei der Frage nach der Verfügbarkeit von Informationen: 57% der Länder erhielten entweder die Note  ‘2’ oder ’3’.  Die Tatsache aber, dass nur drei Länder die Note ‘1’  erhielten, macht deutlich, dass viele gut entwickelte Länder Mühe haben, hochtransparente Immobilien-Kreditvergabe-Bestimmungen zu verwirklichen (die USA und Großbritannien etwa gehörten in dieser Kategorie nicht zu den Ländern mit der Note ‘1’). Länder, die relativ unberührt von der Krise blieben, wie z.B. Australien und Kanada, haben dagegen eine sehr gute Benotung erzielt. Die Überwachung der gesamten Kreditvergabe-Praxis ist jedoch nicht der einzig wichtige Aspekt bei der Gewerbeimmobilienkredit-Transparenz eines Landes. Verbriefte Kredite werfen neue Herausforderungen für die Offenlegung und Regulierung auf.
Der globale Immobilien-Transparenz-Index (GRETI) wird Grundlage einer Erhebung durch das  globale Unternehmens-Netzwerks von Jones Lang LaSalle und LaSalle Investment Management erstellt. Die Umfrage wird seit 1999 durchgeführt und wird alle zwei Jahre aktualisiert. GRETI 2010 ist die sechste aktualisierte Auflage des Transparenz-Indexes. Der globale Immobilien-Transparenz-Index einschließlich detaillierter regionaler  Analysen, Rankings, Diagramme und detaillierter Methodik ist (ausschließlich in englisch) im Internet abrufbar unter www.joneslanglasalle.com/Transparency
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Lösung share-deal bei Erhöhung der Grunderwerbsteuer

Der Ausweg Share-Deal wird für den Erwerb von Immobilien immer häufiger gegen die in vielen Bundesländern steigende Grunderwerbsteuer angewendet. Klaus J. Müller, Partner der Sozietät Schiedermair Rechtsanwälte in Frankfurt, erläutert in einem Beitrag für die FAZ ausführlich die Möglichkeiten, die das Modell „Share-Deal“ bieten. Beim Share-Deal wird nicht die gesamte Immobilie übertragen, sondern im Weg des Anteilskaufs nur „Anteile“ an der Immobilie. Der Käufer kauft nicht die Immobilie selbst (Asset-Deal) sondern Anteile an einer Objektgesellschaft (Share-Deal). Der Share-Deal bleibt dann von der Grunderwerbsteuer befreit, wenn der Käufer weniger als 95 % der Anteile an der Objektgesellschaft übernimmt. In der Regel werden daher 94,9 % der Anteile an der Immobilie verkauft. Der Verkäufer muss in diesem Fall für weitere fünf Jahre an der Objektgesellschaft beteiligt bleiben. Werden nach Ablauf der fünf Jahre die restlichen 5,1 % der Anteile übertragen, dann wird nur auf diesen Anteil Grunderwerbsteuer fällig. Müller erläutert in seinem Beitrag, dass die Objektgesellschaft die Rechtsform einer KG haben muss. Ist die Objektgesellschaft eine GmbH können die Restanteile nur auf einem Umweg auf den Käufer übertragen werden. Dieser Umweg ist eine zwischengeschaltete Rett-KG (Real Estate Transfer Tax.)

Zur Kritik an der Grunderwerbsteuererhöhung siehe den früheren Beitrag in diesem Blog. Durch den Gestaltungsspielraum beim Kauf größerer Immobilienpakete wird die Erhöhung der Grunderwerbsteuer durch die Bundesländer noch fragwürdiger.

Hier ist der link zum Artikel von Klaus J. Müller:

http://www.faz.net/s/Rub5C3A58B4511B49148E54275F4B025915/Doc~E8E7C6097D84D41B68CE5643DF6180E91~ATpl~Ecommon~Scontent.html

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Diskussion um Erhöhung der Grunderwerbsteuer in den Ländern geht in die falsche Richtung

Berlin hat den ersten Schritt gemacht und die Grunderwerbsteuer von 3,5 auf 4,5 % erhöht. Die Bundesländer Hamburg und Sachsen-Anhalt sind gefolgt. In Bremen und Baden-Württemberg gibt es gleiche Absichten. Hier ist ein Trend in Gang gesetzt worden, der die Erwerbsnebenkosten beim Immobilienkauf deutlich erhöht. Das geschieht zu Lasten der Erwerber von Immobilien. Häufig muss die Grunderwerbsteuer aus angespartem Geld als Eigenkapital beim Grundstückskauf bezahlt werden. 

Im Jahr 2006 wurde die Zuständigkeit zur Festsetzung der Grunderwerbsteuer vom Bund auf die Bundesländer übertragen.  Bei den Bundesländern setzt nun ein negativer Steuer-Wettbewerb um die höchste Grunderwerbsteuer ein. Das Bundesland Brandenburg setzt sich an die Spitze dieses Steuer-Wettlaufs und plant die Grunderwerbsteuer auf 5 % festzusetzen. Das Gegenteil müsste eigentlich geschehen: Die Bundesländer sollten in einen Wettbewerb um Käufer von Wohnimmobilien treten und auf diesem Weg die Bau- und Kauftätigkeit bei Immobilien ankurbeln.

Eine wichtige neue Regelung bei der Grunderwerbsteuer wäre die Steuerbefreiung von Erstkäufern einer Wohnimmobilie. Der Immobilienverband IVD hat diesen Vorschlag in seinem steuerpolitischen Papier ausgearbetiet. Der Bund könnte eine solche generelle Ausnahme in das Grunderwerbsteuergesetz aufnehmen, so dass diese in allen Bundesländern gleichermaßen gelten würde.

Zu dem Thema ist in der FTD ein Artikel erschienen, den ihr unter folgendem link findet: http://www.ftd.de/finanzen/immobilien/:portfolio-mehr-nebenkosten-bei-immobilienkauf/50100919.html

Die aktuelle Pressemitteilung des IVD zum Thema Grunderwerbsteuer findet ihr unter diesem link: http://www.ivd.net/html/0/188/artikel/1054.html

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