Umfrage zu Kaufmotiven – Bitte mitmachen:

Die Nachfrage nach Immobilien vor allem in den Ballungsräumen hat erheblich angezogen. Die Berichterstattung dazu hat in vielen Medien stark zugenommen.
Welches sind die Motive für den Kauf einer Immobilie, die Ihnen Ihre Kunden am häufigsten in den Gesprächen nennen? Es wäre sehr erfreulich, wenn die Umfrage eine breite Abdeckung unter den Immobilienfirmen hat, damit das Spektrum richtig abgebildet wird.

Hier geht es zur IVD-Minutenumfrage Kaufmotive 2011

https://www.surveymonkey.com/s/Kaufmotive

Werbung

Für wen lohnt sich welche Immobilie?

Wohneigentum ist in Deutschland so erschwinglich wie selten zuvor. Stabile Einkommen, niedrige Zinsen und moderate Preise sind gute Voraussetzungen, um den Traum von der eigenen Immobilie für immer mehr Menschen Realität werden zu lassen. Für die unterschiedlichen Immobilien sprechen unterschiedliche Gründe. Informieren Sie sich hier, welche Gründe für den Kauf einer Immobilie sprechen.

Nach Auffassung des Immobilienverbands IVD gibt es für den Immobilienkauf eine ganze Reihe von Gründen. „Wohnimmobilien in guten Lagen sind äußerst wertstabil“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des IVD. „Oftmals erfahren die Objekte im Laufe der Jahre auch deutliche Wertsteigerungen. Wer sein Vermögen sicher anlegen möchte, sollte daher überlegen, ob er sich nicht jetzt nach einer geeigneten Immobilie umsehen sollte.“ Am Anfang stehe dabei die Frage, ob das Haus oder die Wohnung selbst genutzt oder vermietet werden solle.

Individuelle Lösung bei Selbstnutzung
„Bei einer selbst genutzten Wohnung ist klar, dass die persönlichen Bedürfnisse und Wünsche im Vordergrund stehen“, sagt Schick. Der Weg zur Arbeit, Ausstattung und Einkaufsmöglichkeiten seien entscheidende Kriterien bei der Kaufentscheidung. „Potenzielle Selbstnutzer sollten allerdings berücksichtigen, dass sie ihre Wohnung im Falle eines berufsbedingten Umzugs eventuell vermieten müssen.“ Da die Mobilitätsanforderungen am Arbeitsmarkt in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen seien, habe das Kriterium der Vermietbarkeit deutlich an Gewicht gewonnen. Entscheidend für die Vermietbarkeit sind Lage, Zuschnitt und Ausstattung. Eine Wohnung sollte in der Regel gut erreichbar sein, sowohl mit dem Auto als auch mit dem öffentlichen Nahverkehr.

Kapitalanlagewohnung für Vermögensaufbau
Für Menschen, die bereits ihre Traumwohnung gefunden haben und die etwas für ihren Vermögensaufbau beziehungsweise für ihre Altersvorsorge tun wollen, empfiehlt sich momentan der Kauf einer Kapitalanlagewohnung. Denn im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen wie beispielsweise Staatsanleihen bieten Wohnimmobilien eine deutlich attraktivere Rendite. „Durchschnittlich liegt die Renditeerwartung hier bei 4,5 bis sechs Prozent“, erklärt Schick. Zum Vergleich: Die Rendite einer zehnjährigen Bundesanleihe liegt derzeit bei knapp 2,4 Prozent. Festgeldkonten bieten momentan einen Zinssatz von wenig mehr als einem Prozent.

„Im Gegensatz zu den Eigentümern von Barvermögen können Anleger, die sich jetzt eine Wohnung kaufen, von den niedrigen Zinsen sogar profitieren“, sagt Schick. „Denn die Kosten für die Darlehen werden derzeit oftmals durch die Wertsteigerungen nicht nur kompensiert, sondern überkompensiert.“ Zudem kann eine Wohnung im Alter auch selbst bezogen werden. „Die Mietfreiheit im Alter ist eine entscheidende Kostenersparnis, insbesondere vor dem Hintergrund niedriger staatlicher Renten“, so Schick weiter. „Wer im Alter keine Miete zahlen muss, hat in der Regel deutlich mehr Geld zur freien Verfügung.“ Im Schnitt verbessert eine selbst genutzte Wohnung die Netto-Einkommenssituation für Senioren um etwa 30 Prozent.

Zinshäuser bringen stabile Erträge
Freiberufler oder selbständige Unternehmer, die nicht in die gesetzliche Rentenversicherung einzahlen, sollten für ihre Altersversorge den Erwerb eines so genannten Zinshauses erwägen. „Ein Haus mit mehreren Wohnungen liefert stabile Mieterträge“, sagt Schick. „An Standorten mit hoher Wohnungsnachfrage ist ein Mehrfamilienhaus daher eine sichere Einnahmequelle. Zieht ein Mieter aus, eröffnet das weitere Potenziale. Denn mögliche Modernisierungskosten amortisieren sich in der Regel über höhere Mieteinnahmen.“

Wer jetzt ein Zinshaus erwirbt, kann laut IVD oft auch höhere Erträge erwirtschaften als in früheren Jahren. „Angesichts des historischen Zinstiefs sind Investitionen in Mehrfamilienhäuser derzeit besonders attraktiv“, sagt Schick. „Bei Zinsen von unter 4,5 Prozent für zehnjährige Darlehen und einem Kreditanteil von bis zu 70 Prozent liegt die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital häufig über der eigentlichen Mietrendite.“ Der so genannte Leverage-Effekt werde aber oft nicht berücksichtigt. „Viele Anleger betrachten bei der Berechnung ihrer Investitionschancen nur die Relation des Mietertrages zum Kaufpreis und übersehen, dass ihr persönlicher Ertrag sich durch die Differenz zwischen Bankzins und Mietzins erhöhen kann.“

Auf der anderen Seite sollten aber auch die Bewirtschaftungskosten in eine erste Investitionsberechnung mit einbezogen werden. „Die laufenden Kosten für Bewirtschaftung und Instandsetzung sind bei Mehrfamilienhäusern und Kapitalanlagewohnungen mit etwa 20 Prozent anzusetzen“, sagt Schick. Wichtig ist zudem, den technischen Zustand des ins Auge gefassten Objektes möglichst genau zu prüfen.

Nicht ohne Beratung kaufen
Damit es nach dem Kauf keine bösen Überraschungen gibt, sollte vor dem Erwerb einer jeden Immobilie immer ein qualifizierter Immobilienberater hinzugezogen werden. „Ein Immobilienberater oder Makler kann die jeweils passende Immobilie mit der gewünschten Rendite und der erwarteten Lage vermitteln“, sagt Schick. „Einem qualifizierten Makler kann zudem die gesamte Abwicklung des Immobilienkaufs übertragen werden.“ Ein wichtiger Qualitätsnachweis sei dabei die Mitgliedschaft in einem Berufsverband wie dem Immobilienverband IVD. „Der Kaufinteressent sollte keine Scheu haben, einen Makler nach seiner Aus- und Weiterbildung zu fragen. Seriöse Makler geben darüber bereitwillig Auskunft.“ Der IVD beispielsweise verpflichte seine Mitglieder, regelmäßig Schulungen und Seminare zu besuchen. Jedes Verbandsmitglied muss eine umfassende Aufnahmeprüfung bestehen, in der das notwendige immobilienwirtschaftliche Wissen überprüft wird. IVD-Mitglieder müssen zudem den Nachweis über den Abschluss einer Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung erbringen.

Quelle: Pressemitteilung Immobilienverband IVD http://www.ivd.net

Herbst- und Winter-Check am Haus – Tipps für Hauseigentümer

Der Herbst kommt – die Tage werden kürzer. Ist dann auch noch die Straßenbeleuchtung schwach, kann der Hauseingang zur Stolperfalle werden. Daher ist besonders in dieser Jahreszeit die Außenbeleuchtung zu überprüfen. Denn bei allgemein zugänglichen Bereichen wie Eingängen oder Treppenhäusern gilt: „Hier obliegt dem Eigentümer die Verkehrssicherungspflicht“, sagt Ulrich Löhlein, Leiter Servicecenter Hausverwaltung im IVD. „Kommt er dieser nicht nach und ist ein Unfall die Folge, haftet er für den Schaden.“

Bunte Blätter fallen…

Auch nasses Laub auf der Straße oder auf dem Gehweg kann die Sturzgefahr erhöhen. Immobilieneigentümer sind deshalb fast immer verpflichtet, Gehwege regelmäßig von herab gefallenen Blättern zu befreien. Denn die meisten Gemeinden haben diese Aufgabe an die Hauseigentümer übertragen. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft kümmert sich in der Regel der Verwalter darum, dass das Laub regelmäßig beseitigt wird. Manche Hausordnungen sehen aber ausdrücklich eine aktive Mitarbeit der Eigentümer und Mieter vor. Regelmäßig heißt aber nicht permanent. Das Landgericht Coburg urteilte (Az.: 14 O 742/07), dass Passanten mit rutschigem Laub rechnen müssen. Und dennoch: „Im Zweifelsfall muss ein Eigentümer immer nachweisen können, dass die Reinigungspflicht erfüllt worden ist“, sagt Löhlein.

…kühler weht der Wind

Im Herbst beginnt auch die Heizperiode. Bevor jedoch die Heizanlage wieder in Betrieb genommen wird, sollte sie noch einmal gewartet und überprüft werden. „Vor allem sollten alle Heizkörper im Haus entlüftet werden“, sagt Löhlein. „Das spart Energie und damit Geld.“ Nach dem Entlüften muss eventuell Wasser nachgefüllt werden, damit der richtige Druck entsteht, um alle Heizkörper optimal versorgen zu können. In wenig genutzten und deshalb kaum beheizten Innenräumen besteht im Winter außerdem die Gefahr, dass Rohre einfrieren. Das kann verhindert werden, indem die Heizung stets auf kleiner Stufe läuft. Dadurch zirkuliert das Wasser in der Heizung, es kann nicht einfrieren und die Leitung zum Platzen bringen.
Wahre „Energiefresser“ sind undichte Türen und Fenster sowie Fugen zwischen Fensterrahmen und Mauerwerk. Durch einen solchen Spalt können Kälte und Feuchtigkeit hereinziehen und unnötige Kosten verursachen. Schließen Fenster nicht richtig, kann die warme Heizungsluft leichter entweichen und kalte Außenluft eindringen. Das Gleiche gilt für Türen, die einen deutlichen Spalt zum Boden aufweisen. Hier können Hauseigentümer leicht Abhilfe schaffen, beispielsweise durch Abdichtungsleisten mit kleinen Bürsten oder einfache Türvorleger. Bei undichten Fenstern reicht es manchmal bereits aus, die porös gewordene Gummilippe zu ersetzen. Bei fachmännischer Ausführung verhindert das Abdichten, dass so genannte Wärmebrücken entstehen, also Stellen, die Wärme schneller nach außen transportieren als andere.
Da der Winter im Herbst bereits unmittelbar vor der Tür steht, empfiehlt es sich auch erste Vorkehrungen für die Schneebeseitigung zu treffen. Der IVD rät, Schaufeln und Besen schon einmal vorsorglich aus ihren Sommerquartieren zu holen und auf ihre Funktionsfähigkeit zu testen. Zudem sollten Immobilieneigentümer überprüfen, ob noch genügend Streugut vorhanden ist. Denn wenn der erste Schnee liegt, ist es dafür zu spät.

Nur ein dichtes Dach schützt

Auch das Dach sollte zu Beginn der kalten Jahreszeit Gegenstand einer eingehenden Prüfung sein. Beispielsweise müssen die Regenrinnen und Regenfallrohre komplett von Laub befreit sein, bevor die Temperaturen unter den Gefrierpunkt sinken. Denn wenn das Laub zusammen mit Tauwasser in der Regenrinne oder dem Fallrohr gefriert, können diese platzen. Schäden an der Fassade sind dann fast unausweichlich. Hinzu kommt, dass das Regen- und Schmelzwasser nicht abfließt, wenn die Rinne mit Blättern verstopft ist. Außerdem sollte das Dach auf seine Sturmfestigkeit überprüft werden – die Zeiten, in denen man Orkane nur aus dem Fernsehen kannte, sind offensichtlich vorbei. „Manche Ziegel sitzen nicht mehr fest und könnten bei Stürmen herunterfallen“, warnt Löhlein. Ein weiterer wichtiger Punkt betrifft mögliche Wasserschäden. „Oft machen schon kleinste Risse das Dach auf Dauer undicht. Das könnte zu Feuchtigkeitsschäden und zu Schimmelbildung im Haus führen.“

Die Kontrolle eines Steildachs sollte geübten Fachleuten überlassen werden, denn es besteht ein erhebliches Absturzrisiko. Flachdächer können dagegen in der Regel von den Eigentümern selbst kontrolliert werden. „Dabei sollte auf Beschädigungen der Dachoberfläche geachtet werden“, erklärt Löhlein. „Sind Blasen oder Risse sichtbar oder haben sich Nähte gelöst, sollte vor dem Frost rasch ein Fachmann mit der Reparatur beauftragt werden.“

Quelle: www.ivd.net

TOP-Argument: Immobilie schützt vor Inflation

                                                 Immobilien bilden den besten Schutz vor Inflation. Wohneigentum wird im Rahmen der Altersvorsorge eine immer größere Rolle spielen. Zwei Drittel aller Bundesbürger halten es für wichtig, dass sich möglichst viele Menschen Wohneigentum anschaffen können. 67 Prozent der Bevölkerung sind außerdem der Meinung, dass der Staat den Kauf einer selbstgenutzten Immobilie fördern sollte. Dies hat eine repräsentative Forsa-Umfrage im Auftrag des Immobilienverbandes IVD ergeben. „Gerade in Krisenzeiten entdecken die Menschen in Deutschland die Immobilie als werthaltige Assetklasse wieder“, stellt Jens-Ulrich Kießling, Präsident des Immobilienverbands IVD, fest.

Die Immobilie schützt am besten vor Inflation

Den besten Schutz vor Inflation bilden Immobilien. 54 Prozent der Befragten nannten Immobilien mit großem Abstand vor anderen Anlageformen. Bei der Frage nach den anderen Anlageklassen mit den besten Inflationsschutzeigenschaften nennen nur 14 Prozent Rohstoffe wie Gold, 10 Prozent das klassische Sparkonto, 8 Prozent ein Festgeldkonto und nur 5 Prozent Aktien. „Immobilien bieten aus Sicht der Deutschen einen guten Schutz vor der Geldentwertung“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD. Bei einer Inflation von zwei Prozent hätten 20.000 Euro Barvermögen nach zehn Jahren nur noch einen Wert von 16.407 Euro. Drei Viertel der Immobilieneigentümer halten ihr Haus oder ihre Wohnung für eine werthaltige Vermögensanlage, so ein weiteres Ergebnis der Umfrage. Nur 23 Prozent der Eigentümer teilen diese Auffassung nicht. (Ergebnisse einer repräsentativen Forsa-Umfrage im Auftrag des IVD).

Geringer Handel mit Wohnungsportfolios im Jahr 2009

28.300 Wohnungen wurden im Jahr 2009 in Transaktionen mit Wohnungsportfolios von mehr als 800 Wohneinheiten gehandelt. Der Durchschnittspreis der Wohnungen lag bei ca. 57.000,- €. Das sind die Ergebnisse einer Untersuchung des BBSR (www.bbsr.bund.de), die im BBSR-Bericht Kompakt im April 2010 veröffentlicht worden sind. Das ist der link zum download des ganzen Berichts: http://tinyurl.com/3xedbr4

 Das BBSR hat alle großen Transaktionen von Wohnungsportfolios (nach der Definition des BBSR sind dies Paketverkäufe mit mehr als 800 Wohnungen)  untersucht. Im Jahr 2009 waren dies insgesamt elf (11!) Transaktionsfälle. In den Jahren 2006 und 2007 lag die Zahl der Transaktionen mit Wohnungsportfolios noch bei 65 bis knapp 70 Einzeltransaktionen. Interessant ist, dass der Tiefpunkt der Verkäufe wohl im ersten Halbjahr 2009 gelegen hat. Während im ersten Halbjahr 11.000 Wohnungen in insgesamt drei deals gehandelt wurden, waren es im zweiten Halbjahr ca. 17.000 Wohnungen in acht deals. Die durchschnittliche Größe der gehandelten Portfolios ist ebenfalls gesunken. In 5 der elf Verkäufe wurden zwischen 800 und 2.000 Wohnungen verkauft.

 Die vom BBSR ausgewiesenen Durchschnittspreise für die einzelnen Wohnungen schwanken stark. Im Jahr 2008 lag der Durchschnittspreis bei ca. 37.000,- € und im Jahr 2009 bei ca. 57.000,- €. Das wird mit der Art der verkauften Portfolios begründet. Im Jahr 2009 wurde ein hochpreisiges Portfolio verkauft, das das Preisgefüge stark beeinflusst hat. Die Wahrheit dürfte demnach irgendwo in der Mitte liegen. Das Gesamtvolumen der in diesem Segment gehandelten Wohnungen betrug ca. 1,6 Mrd. €.

Energieausweis spielt geringe Rolle im Exposé

                                     Der Energieausweis spielt auf der Angebotsseite von Immobilien (hier: Verkauf von Einfamilienhäusern in Deutschland) keine erkennbare Rolle. Besonders augenfällig wird dies bei den Gebrauchtimmobilien. In nur 2,17 % der untersuchten Online-Exposés sind Angaben zum Energieausweis enthalten. Da praktisch alle Angebote von gewerblichen Immobilienanbietern (Immobilienmakler und Hausbaufirmen) stammen, lässt dies auch Rückschlüsse auf die Nachfragerseite zu. Offensichtlich werden Angaben zum Energieausweis von den Immobiliensuchenden nicht nachgefragt, zumindest nicht in erster Linie und als wichtige Informationsquelle nachgefragt. Immobilienmakler würden anderenfalls den Kundenwunsch, nämlich Informationen zum Energieausweis einer Immobilie sofort offen legen. Dass diese Informationen offensichtlich auch bei neu gebauten Immobilien keine große Rolle spielen, zeigt die Untersuchung der Exposés für geplante Immobilien. Auch bei diesen Immobilienofferten werden nur bei ca. 50 % der Exposés Angaben zum Energieausweis oder einem Energiekennwert des Gebäudes gemacht. Dass energetische Faktoren einer Immobilie bei der Kaufentscheidung oder dem vorgelagerten Findungsprozess auf Käuferseite offensichtlich immer noch eine untergeordnete Rolle spielen, zeigen auch die rudimentären Angaben zu Fenstern, Fassadendämmung, Dämmung von Geschossdecken usw. Die Vermutung liegt nahe, dass die Kenntnisse der Interessenten auf diesen Feldern nicht sehr groß sind. Das erklärt auch, warum die Angaben zum Alter einer Heizung bzw. zur Nutzung eines bestimmten Energieträgers in einer Immobilie weit häufiger aufzufinden sind. Dabei geht es nicht darum, welche Kenntnisse die Anbieter einer Immobilie dem Nachfrager zutrauen. Würden Angaben zur Fassadendämmung etc. nachgefragt werden, wären diese in den Exposes enthalten. Es lässt sich feststellen, dass der energetische Zustand einer Immobilie kein entscheidendes Angebots- und Nachfragekriterium bei Einfamilienhäusern darstellt. (Die Untersuchung wurde anhand von 495 Online-Exposees durchgeführt. Zeitraum: Frühjahr 2009)

Modernisierungsdarlehen – Unterschiede von Finanztest ermittelt

In der Zeitschrift „Finanztest“, Ausgabe April 2010, werden die Konditionen für Modernisierungsdarlehen verglichen. Finanztest ging davon aus, dass eine selbstgenutzte Immobilie in guter Lage und gutem Zustand einen Verkehrswert von 150.000,- € hat und ein Moderniserungsaufwand in Höhe von 20.000,- € mit einem Darlehen gedeckt werden soll. Die Zinskonditionen, die unter 68 Anbietern ermittelt wurden,  reichen von 3,03 % (5 Jahre fest) über 3,91 % (10 Jahre fest) jeweils bei einem unbelasteten Eigentum und 4,12 % (10 Jahre fest) bei einer bestehenden Belastung des Hauses bis zu 4,0 % bei 10-jähriger Zinsbindung und bestehender Belastung. Bei der zuletzt genannten Kondition ist eine zusätzliche grundbuchliche Sicherung nicht in jedem Fall erforderlich. Bei vielen Angeboten werden zusätzlich KfW-Mittel eingesetzt. Eine interessante Auswertung für alle Immobilienmakler, die sich mit der Finanzierung von Immobilien befassen.

Das Testergebnis kann auf der Seite von Finanztest eingesehen werden (kostenpflichtiger content). Hier geht es zum Artikel: http://www.test.de/themen/bauen-finanzieren/test/Modernisierungsdarlehen-Die-besten-Konditionen-fuer-Sie-1851921-1851864/

Immobilien und Inflation – Aufgaben für Immobilienmakler/-innen

In der FTD ist am 11. März ein Artikel erschienen, in dem Autor Richard Haimann der Frage nachgeht, „warum Immobilieneigentümer die Inflation herbeisehnen“. Er beschreibt darin einen der verschiedenen Wirkungsmechanismen, die Inflation auf Immobilien hat. Die verstärkte Nachfrage nach Immobilien als sichere Anlageklasse führt zu einem Anstieg von Preisen. In vielen Städten kann dies belegt werden. Als Immobilienmakler/-in müssen Sie die stärkere Nachfrage aufgrund von Inflationssorgen in der Bevölkerung argumentativ nachvollziehen können.

Ist die Immobilie wirklich eine sichere Anlageklasse? Was spricht für die Immobilie in einer Phase, in der eine steigende Inflation erwartet wird? Gibt es Alternativen zur Immobilie? Ist die indirekte Immobilienanlage eine Alternative? Wie können Sie als Immobilienmakler die Sorgen im Zusammenhang der Bewirtschaftung der Immobilie eindämmen? Haben Sie einen Immobilienverwalter, mit dem Sie vertrauensvoll zusammenarbeiten und an den die Bewirtschaftung und Verwaltung einer Kapitalanlageimmobilie abgegeben werden kann? Warum lässt die professionelle Bewirtschaftung und Verwaltung einer Immobilie den Eigentümer ruhiger schlafen, als wenn er/sie diese Aufgaben allein durchführt? Was ist der Unterschied zwischen einem professionellen Verwalter und einem privaten Kleinvermieter, der den Aufgaben bei Verwaltung, Abrechnung von Betriebskosten, Auswahl des Mieters, Schutz vor Einmietbetrügern und Mietnomaden etc. vielfach nicht gewachsen ist?

Sie können in dieser Argumentationskette viele Punkte sammeln, wenn Sie darauf vorbereitet sind.

http://www.ftd.de/finanzen/immobilien/:immobilieninvestitionen-warum-wohnungseigner-die-inflation-herbeisehnen/50086886.html