Immobilienmarkt Kroatien

Ferienimmobilien in Kroatien sind nicht mehr ein Geheim-Tipp. Spätestens seit den Selfies von Fußballern wie Mats Hummels aus Kroatien ist das Land im Fokus. Auch der Immobilienmarkt ist spannend. Das sollten Sie wissen…

Ratgeber Immobilienkauf erschienen

Der Bellevue-Ratgeber „Immobilienkauf“ ist unter dem Titel „Jetzt in die eigenen 4 Wände“ erschienen. Von der „Suche bis zum Einzug“ erläutert dieser Ratgeber den Immobilienkauf für Verbraucher und Interessenten von Immobilien.  Themen wie „Fördermittel“, „Finanzierung“, „Zinsen & Tilgung“, „Nebenkosten“, Fördermittel“, „Baukosten“, „Renditeobjekte“, „Ferienimmobilien“ sind in diesem Ratgeber behandelt. Die Zeitschrift kostet 6,50 € und ist zu bestellen unter abo@bellevue.de

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Zusammenstellung der notwendigen Unterlagen beim Immobilienkauf

Ein Haus oder eine Wohnung zu verkaufen, ist in der Regel keine Kleinigkeit. Eigentümer ohne Immobilienerfahrung und kaufmännischen Hintergrund sollten daher auf die Dienste eines Maklers zurückgreifen. Er übernimmt nicht nur die Verkaufsabwicklung, sondern kümmert sich beispielsweise auch um die Preisfindung sowie um die Vermarktung des jeweiligen Objektes. „Dabei braucht der Makler auch die Unterstützung seines Auftraggebers“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD. „Denn der Verkaufserfolg hängt maßgeblich davon ab, welche Informationen und Dokumente der Verkäufer dem Makler zur Verfügung stellt.“

 

Welche Informationen müssen Verkäufer zur Verfügung stellen?

Ein Verkäufer kann natürlich grundsätzlich davon ausgehen, dass sich ein potenzieller Käufer selbst informieren möchte und dass der Interessent die gewünschten Unterlagen auch von sich aus anfordern wird. „Wartet der Verkäufer zunächst einmal ab, muss er damit rechnen, dass sich der Verkaufsvorgang in die Länge zieht“, warnt Schick. „Zudem besteht die Gefahr, dass ein Geschäftsabschluss nicht zu Stande kommt, weil der Käufer in der Zwischenzeit ein anderes Objekt ins Auge gefasst hat.“ Abgesehen von möglichen Nachteilen, die dem Verkäufer durch einen verzögerten Verkaufsvorgang entstehen können, gibt es auch gesetzliche Verpflichtungen zur Vorlage von Dokumenten. Zum Beispiel muss zu einer Immobilie immer der jeweilige Energieausweis vorliegen. Kann der Käufer den Energieausweis nicht einsehen, droht dem Verkäufer ein Bußgeld. Nach der Energieeinsparverordnung von 2009 kann die zuständige Bauaufsichtsbehörde in diesem Fall Beträge von bis zu 15.000 Euro Bußgeld verlangen.

Was sind die wichtigsten Informationsquellen für den Käufer?

Eine der wichtigsten Informationsquellen beim Immobilienkauf ist jedoch zweifellos der jeweilige Grundbuchauszug. Denn im Grundbuch ist vermerkt, wer der tatsächliche Eigentümer eines Grundstücks ist. Außerdem wird dort ersichtlich, ob das Grundstück mit einer Hypothek oder Grundschuld belastet ist und ob weitere Belastungen auf der Immobilie liegen. „Gerade die Auswertung der Abteilung zwei des Grundbuches ist für den Verkauf einer Immobilie besonders wichtig“, sagt Schick. „Ein Wegerecht für den Nachbarn auf dem dahinter liegenden Grundstück, ein Leitungsrecht für eine Wasserleitung oder nachbarrechtliche Beschränkungen zur Bebaubarkeit des Grundstückes sind wichtige Faktoren, die einen potenziellen Käufer in seiner Entscheidung beeinflussen können“, erläutert Schick weiter. Der Eigentümer sollte dem Immobilienmakler alle erforderlichen Informationen übergeben, damit die Kaufinteressenten ordnungsgemäß informiert werden können. Auch die Bauakte für ein Haus, die Baugenehmigung und andere Unterlagen, zum Beispiel zu einem eventuell bestehenden Denkmalschutz am Gebäude, sind sehr wichtige Informationsquellen für einen Käufer.

Wozu dient ein Wertgutachten?

Der IVD empfiehlt außerdem, ein Wertgutachten von einem Immobilienmakler, Gutachter oder Sachverständigen einzuholen. Dieses Gutachten bietet für den Verkäufer Sicherheit bei der Preisfindung. Für den Käufer ist es eine wichtige Orientierung zur Werthaltigkeit und zum Zustand der Immobilie. Zudem orientieren sich Banken bei der Frage der Finanzierung einer Immobilie ebenfalls an Wertgutachten. Allerdings ist der in dem Gutachten ermittelte Verkehrswert oder Marktwert der Immobilie nicht immer die Bezugsgröße für die Finanzierung der Immobilie. Banken nehmen in der Regel Abschläge vor und ermitteln daraus den Beleihungswert der Immobilie. Dafür benötigt die Bank auch den aktuellen Grundbuchauszug.

Welche Unterlagen werden von den Banken angefordert?

Neben den genannten Unterlagen wünschen die Kreditabteilungen der Banken zudem Nachweise über Gebäude- und Feuerversicherung und gegebenenfalls Mieteinkünfte sowie aktuelle Fotos der Immobilie. Soweit vorhanden sind auch die maßgeblichen Bauunterlagen, darunter Baugenehmigung, -pläne und -beschreibung bei der Finanzierungsanfrage hilfreich. Bei Mehrfamilienhäusern werden darüber hinaus oft detaillierte Informationen über die Vermietung verlangt. Soll mit dem jeweiligen Darlehen der Kauf einer Eigentumswohnung finanziert werden, muss in der Regel auch eine Kopie der Teilungserklärung, der aktuelle Wirtschaftsplan und die letzte Abrechnung der Eigentümergemeinschaft vorgelegt werden.

Warum ist die Einsichtnahme in die Teilungserklärung so wichtig?

„Die Bedeutung der Teilungserklärung wird oft von Wohnungskäufern und -verkäufern gleichermaßen unterschätzt“, meint Ulrich Löhlein, Leiter Servicecenter Hausverwaltung im IVD. Das Dokument, das die Rechte und Pflichten innerhalb einer Eigentümergemeinschaft regelt, werde in der Praxis häufig nicht gelesen – obwohl Käufer von Eigentumswohnungen bestätigen müssten, dass sie die Teilungs­erklärung vor der Vertragsunterzeichnung zur Kenntnis genommen haben. Wohnungskäufer, die die Teilungserklärung nicht lesen, gehen ein hohes Risiko ein. Denn das Dokument kann eine Vielzahl unausgewogener Bestimmungen wie beispielsweise einen ungerechten Verteilungsschlüssel oder fragwürdige Kosten­regelungen enthalten. „Häufig begünstigen einige Festlegungen die Interessen einzelner Wohnungseigentümer und nicht selten fehlen wichtige Reglungen, die das Zusammenleben der einzelnen Wohnungseigentümer, die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums oder Sondernutzungsrechte betreffen“, warnt Löhlein. „Sind beispielsweise bestimmte Sondernutzungsrechte nur im Kaufvertrag aufgeführt, verbleiben die Räume oder Flächen im Gemeinschaftseigentum und können nicht vom Käufer erworben werden.“

 

Auch die Mikrolage zählt

Neben den für einen erfolgreichen Verkauf notwendigen Dokumenten gibt es eine Reihe von Unterlagen, die den Wert des Objektes unter Umständen steigern können. Dazu gehören beispielsweise Kopien von Mietverträgen, in denen eine Staffelmiete beziehungsweise indizierte Mieten vereinbart sind. Lohnend sind auch Nachweise über Modernisierungen oder unlängst erfolgte Reparaturen mit hohem Wertsteigerungseffekt. Darüber hinaus sollte ein Verkäufer auch daran denken, dass der Wert seiner Immobilien maßgeblich von der jeweiligen Mikrolage beeinflusst wird. „Bei den Verkaufsverhandlungen ist es sehr hilfreich, wenn die Entwicklung der jeweiligen Wohnlage gut dokumentiert werden kann“, sagt Schick. „Insbesondere dann, wenn das Wohnumfeld durch Infrastrukturmaßnahmen oder die Ansiedlung von Geschäften oder kulturellen Einrichtungen in der jüngsten Zeit stark aufgewertet wurde.“ Gerade hier kann ein Makler weiterhelfen. Er wird die Darstellung der Immobilie im Exposé immer auch durch eine Einschätzung der Wohnlagelage ergänzen.

Checkliste: Welche Unterlagen sollten beim Immobilienverkauf vorliegen?

• Grundbuchauszug
• Baugenehmigung
• Baubeschreibung
• Baupläne
• Wertgutachten
• Energieausweis (gesetzlich vorgeschrieben)
• Grundrisse (bei Mehrfamilienhäusern)
• Nachweise über Mieteinkünfte
• Kopien von beispielhaften Mietverträgen
• Nachweise Feuer- und Gebäudeversicherung
• Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen)
• Nachweise über Modernisierungen und wertsteigernde Reparaturen
• Beschreibung der Mikrolage

Quelle: www.ivd.net

TOP-Argument: Selbstgenutzte Immobilie 3x steuerfrei

Steuerfreie Rendite Steuerfreier Verkauf Steuerfreie Vererbung Die selbstgenutzte Immobilie ist die unter steuerlichen Gesichtspunkten beste Anlagemöglichkeit. Darauf weist der IVD Bundesverband hin. „Die Kombination von drei massiven Steuervorteilen gibt es bei keiner einzigen Anlageform“, so IVD Vizepräsident Jürgen Michael Schick. „Steuerfreie Rendite, steuerfreier Verkauf, steuerfreie Vererbung – diese drei Punkte treffen nur für die selbstgenutzte Immobilie zu.“ Die Vorteile im Einzelnen – und die Voraussetzungen, unter denen diese gelten: Steuerfreie Rendite 1. Die gesparte Miete ist die Rendite einer selbstgenutzten Immobilie. Diese Rendite ist nicht zu versteuern. Bei allen anderen Kapitalanlagen wird die Rendite entweder mit der Abgeltungssteuer oder mit dem persönlichen Steuersatz versteuert. Die Steuerbelastung liegt dann in der Regel zwischen 25 und maximal 45 Prozent – plus Soli und Kirchensteuer. Die Steuerlast auf die Rendite der selbstgenutzten Immobilie ist Null. Steuerfreier Verkauf 2. Wer mindestens zwei Jahre in den eigenen vier Wänden wohnt, kann seine Eigentumswohnung oder sein Haus steuerfrei verkaufen. Bei allen anderen Kapitalanlagen wird der Veräußerungsgewinn mit der Abgeltungssteuer oder mit dem persönlichen Steuersatz versteuert. Gewinne aus dem Verkauf von Aktien und Wertpapieren etwa unterliegen der Abgeltungssteuer. Wer eine vermietete Immobilie verkauft, genießt zwar ebenfalls den Vorteil des steuerfreien Verkaufs – Voraussetzung ist allerdings, dass er die Immobilie vorher zehn Jahre lang besessen hat. Steuerfrei vererben 3. Nach der Erbschaftssteuerreform ist die Vererbung der Immobilie an den Ehepartner oder die Kinder steuerfrei möglich. Der Erbe muss danach allerdings mindestens zehn Jahre in der Immobilie wohnen bleiben und darf sie nicht verkaufen oder vermieten. Erfüllt er diese Voraussetzungen, bleibt die Immobilie steuerfrei. Das bedeutet eine massive Steuerersparnis. Denn bei der Vererbung von anderen Kapitalanlagen ist eine zum Teil dramatisch hohe Erbschaftsteuer zu entrichten. Nur wer Betriebsvermögen vererbt, kann dies unter gewissen Voraussetzungen ebenfalls ganz oder fast steuerfrei tun – die Hürden dafür sind jedoch so hoch und die Voraussetzungen so kompliziert, dass in der Praxis nur wenige Erben in den Genuss dieses Vorteils kommen werden. Jürgen Michael Schick: „Neben vielen anderen Gründen, die für den Kauf einer selbstgenutzten Immobilie sprechen – so etwa die aktuell sehr niedrigen Zinsen und moderaten Kaufpreise – ist nach unseren Beobachtungen das Argument ‚3 x steuerfrei’ eines der entscheidenden Motive für viele Käufer, eine selbstgenutzte Immobilie zu erwerben.“

Was zeichnet professionelle Immobilienmakler aus? – 10 Tipps vom IVD

Zehn Punkte, auf die Immobilienverkäufer und -interessenten achten sollten 

In Zeiten niedriger Zinsen denken viele Interessenten über den Kauf einer Immobilie nach. Ob als Investitionsobjekt oder zur Eigennutzung, der Kauf einer Immobilie geht mit hohen finanziellen Transaktionen einher. „Mit dem richtigen Immobilienmakler sichern sich Käufer wie auch Verkäufer eine umfassende Beratung, die auch die finanziellen Interessen des Verbrauchers schützt“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands IVD.

Gute Immobilienmakler müssen heute mehr bieten als nur das Einstellen der Immobiliendaten in ein Exposé oder das Internet. Ein richtiger Profi begutachtet  Grundstücke und Gebäude, analysiert den Markt und bestehende Mietverträge. Haben sich Käufer und Verkäufer gefunden, kann ein Immobilienmakler weitere wertvolle Hinweise zum Kaufvertragsrecht und der Suche nach einer passenden Finanzierung geben. „Für den Verbraucher ist es jedoch häufig schwer, seriöse und gut qualifizierte Dienstleister von ’schwarzen Schafen’ zu unterscheiden“, sagt Schick. Der Immobilienverband IVD hat daher eine Checkliste zusammengestellt, um Verbrauchern bei der Auswahl des richtigen Maklers zu helfen.

1. Marktkenntnis
Professionelle Immobilienmakler kennen den Markt vor Ort. Sie informieren über Preise, Mieten und Marktentwicklungen und stehen bereits im Vorfeld mit Sachkenntnis bei der Bewertung der Immobilie zur Verfügung. Sie kennen Angebot und Nachfrage des jeweiligen Immobiliensegments und betreuen Käufer und Verkäufer mit transparenten Informationen rund um das Grundstücksgeschäft. Außerdem besorgen professionelle Makler alle für den Verkauf relevanten Dokumente.

2. Qualifikation – Mitgliedschaft in einem Fachverband
Für das Berufsbild des Immobilienmaklers gibt es in Deutschland nach wie vor nur geringe gesetzliche Voraussetzungen, die Bezeichnung „Makler“ ist nicht geschützt. Ein wichtiger Qualitätsnachweis für Makler ist die Mitgliedschaft in einem Berufsverband wie dem Immobilienverband IVD. Der Kunde sollte keine Scheu davor haben, den Makler nach seiner Aus- und Weiterbildung zu fragen. Seriöse Makler  geben darüber bereitwillig Auskunft. Ein Qualitätsmerkmal sind beispielsweise Berufsabschlüsse zum Immobilienkaufmann / Immobilienkauffrau, Betriebswirt Grundstücks- und Wohnungswesen oder Kaufmann/Kauffrau der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft. Der IVD verpflichtet seine Mitglieder, regelmäßig Schulungen und Seminare zu besuchen, um auf dem aktuellen Wissensstand rund um die Immobilie zu sein. Jedes Verbandsmitglied muss eine umfassende Aufnahmeprüfung bestehen, in der das notwendige immobilienwirtschaftliche Wissen überprüft wird.

3. Spezialisierung
Immobilienkäufer sollten bei der Auswahl eines Maklers  auf eine Spezialisierung achten – diese gibt häufig einen wichtigen Hinweis auf die Expertise des Maklers. In Großstädten sollten professionelle Makler auf bestimmte Objekt – beziehungsweise Nutzungsarten spezialisiert sein. Makler im ländlichen Raum sollten dagegen einen klaren regionalen Fokus haben. Der IVD rät von „Alleskönnern“ ab und empfiehlt Makler, die Experten im jeweiligen Markt oder Immobiliensegment sind.

4. Referenzen
Kompetente Makler verfügen über eine umfassende Ausbildung und über mehrjährige praktische Erfahrung. Jeder professionell arbeitende Makler wird daher Referenzen seiner bisherigen Tätigkeit – also erfolgreich vermittelte Objekte und zufriedene Kunden – vorweisen können. Um herauszufinden, wie die bisherigen Kunden des Maklers dessen Leistungen beurteilen, kann sich der neue Kunde deren Adressen geben lassen und sich bei diesen erkundigen.

5. Transparente Leistungen
Professionelle Makler legen ihr Leistungsspektrum dar und informieren über ihren Aufwand und das Honorar. Sie erbringen eine Beratungsleistung und informieren Verkäufer regelmäßig über die Maßnahmen, die zur Vermarktung  ihrer Immobilie realisiert werden. Darunter fallen beispielsweise die Zahl der verschickten Exposés und die durchgeführten Besichtigungstermine sowie verschiedene Marketingaktivitäten.

6. Vereinbarungen – auch über die Höhe der Provision – werden schriftlich getroffen
Der IVD empfiehlt, dass alle Vereinbarungen zwischen dem Kunden und dem Immobilienmakler schriftlich festgehalten werden. In einem Maklervertrag mit dem Verkäufer werden neben seinen Dienstleistungen auch die Vertragslaufzeit, gegebenenfalls die Provisionshöhe bei einer erfolgreichen Vermittlung sowie die Auflösungsmodalitäten fixiert. Der IVD weist darauf hin, dass die Provision ein erfolgsabhängiges Honorar ist, das nur am Ende einer erfolgreichen Vermittlung der Immobilie an den Immobilienmakler gezahlt wird.

7. Haftpflicht
Der Makler sollte eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung abgeschlossen haben. Denn auch qualifizierte Makler sind nicht vor Fehlern gefeit. Im Ernstfall kann etwas so Simples wie ein übersehener Zahlendreher finanzielle Folgen erheblichen Ausmaßes haben. Professionelle Makler sichern daher sich und damit ihre Kunden vor möglichen Schäden aufgrund einer Panne, eines Irrtums oder eines Versehens ab. Die im IVD organisierten Makler sind verpflichtet, eine solche Versicherung abzuschließen.

8. Makler sind Vertrauenspersonen und beraten individuell
Ein professionell arbeitender Makler spricht mit dem Kunden intensiv über dessen persönliche Wünsche und Bedürfnisse sowie seine wirtschaftliche Situation, ehe er einen ersten Vorschlag macht. Er wird alle Einwände des Kunden ernst nehmen und ihn von sich aus vor Risiken warnen. Auf keinen Fall wird er Vorauszahlungen  verlangen. Wer eine Immobilie verkaufen oder kaufen will, sollte sich genau beschreiben lassen, wie der Makler vorzugehen gedenkt und welche Aktivitäten er im Detail plant. Ein guter Makler ist in der Lage, ein genaues Bild der Marktlage zu geben. Er wird seine Aufgabe, die in Frage kommenden Zeiträume für die Abwicklung aller Formalitäten und den voraussichtlichen Aufwand klar benennen.

9. Professionelle Makler können den richtigen Verkaufspreis taxieren
Eine Immobilie ist einmalig und deshalb ist es nicht einfach, ihren Wert festzulegen. Neben der Lage fließen bei der Wertermittlung der Gebäudezustand, das Baujahr und eventuelle Sanierungsstaus ein. Versierte Makler nehmen sich für diese Prüfung ausreichend Zeit. Viele bieten zudem an, zusätzlich einen Gebäude-Energieausweis auszustellen, der beim Verkauf beziehungsweise der Vermietung seit einigen Jahren vorgeschrieben ist.

10. Beratung ohne Zeitdruck
Ein seriöser Makler ist bereit, sich für das Anliegen seiner Kunden Zeit zu nehmen und sie nicht nur mit einigen Adressen abzuspeisen. Er wird niemals auf einen Vertragsabschluss unter Zeitdruck hinarbeiten, sondern dem Kunden eine ausführliche Prüfung des Angebots gestatten. Gegen die Einbeziehung externer Hilfe, beispielsweise eines Sachverständigen oder Rechtsanwalts, wird ein seriöser Makler nichts einwenden.

Diskussion um Erhöhung der Grunderwerbsteuer in den Ländern geht in die falsche Richtung

Berlin hat den ersten Schritt gemacht und die Grunderwerbsteuer von 3,5 auf 4,5 % erhöht. Die Bundesländer Hamburg und Sachsen-Anhalt sind gefolgt. In Bremen und Baden-Württemberg gibt es gleiche Absichten. Hier ist ein Trend in Gang gesetzt worden, der die Erwerbsnebenkosten beim Immobilienkauf deutlich erhöht. Das geschieht zu Lasten der Erwerber von Immobilien. Häufig muss die Grunderwerbsteuer aus angespartem Geld als Eigenkapital beim Grundstückskauf bezahlt werden. 

Im Jahr 2006 wurde die Zuständigkeit zur Festsetzung der Grunderwerbsteuer vom Bund auf die Bundesländer übertragen.  Bei den Bundesländern setzt nun ein negativer Steuer-Wettbewerb um die höchste Grunderwerbsteuer ein. Das Bundesland Brandenburg setzt sich an die Spitze dieses Steuer-Wettlaufs und plant die Grunderwerbsteuer auf 5 % festzusetzen. Das Gegenteil müsste eigentlich geschehen: Die Bundesländer sollten in einen Wettbewerb um Käufer von Wohnimmobilien treten und auf diesem Weg die Bau- und Kauftätigkeit bei Immobilien ankurbeln.

Eine wichtige neue Regelung bei der Grunderwerbsteuer wäre die Steuerbefreiung von Erstkäufern einer Wohnimmobilie. Der Immobilienverband IVD hat diesen Vorschlag in seinem steuerpolitischen Papier ausgearbetiet. Der Bund könnte eine solche generelle Ausnahme in das Grunderwerbsteuergesetz aufnehmen, so dass diese in allen Bundesländern gleichermaßen gelten würde.

Zu dem Thema ist in der FTD ein Artikel erschienen, den ihr unter folgendem link findet: http://www.ftd.de/finanzen/immobilien/:portfolio-mehr-nebenkosten-bei-immobilienkauf/50100919.html

Die aktuelle Pressemitteilung des IVD zum Thema Grunderwerbsteuer findet ihr unter diesem link: http://www.ivd.net/html/0/188/artikel/1054.html