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Antrag zur Abschreibung der Gebäudesanierung heute im Bundestag

Nun bekommt die Bundesregierung aus dem eigenen Lager Druck, das Vermittlungsverfahren zur Einführung der steuerlichen Abschreibung der Gebäudesanierung durchzuführen. Die Bundesregierung soll sich bei den Ländern für eine Zustimmung des Bundesrates zum Gesetz zur steuerlichen Förderung von energetischen Sanierungsmaßnahmen an Wohngebäuden einsetzen. Dies fordern die Fraktionen von CDU/CSU und FDP in einem gemeinsam eingebrachten Antrag, der an diesem Donnerstag (heute) auf der Tagesordnung des Deutschen Bundestages steht.

Der Bundesrat hatte dem vom Bundestag bereits beschlossenen Gesetz in seiner Sitzung am 8. Juli nicht zugestimmt. Um die Klimaschutzziele zu erreichen, sei es jedoch notwendig, das Potenzial zur Energie- und Kohlendioxid-Einsparung durch Gebäudesanierung zu nutzen, schreiben die Koalitionsfraktionen. Dazu sollen neben dem Gebäudesanierungsprogramm die zusätzlichen steuerlichen Fördermaßnahmen dienen.

Wie die Fraktionen in ihrem Antrag schreiben, setzt die Umstellung der bestehenden Systeme zur Erzeugung von Energie eine Steigerung der Energieeffizienz voraus. „Da ein Hauptteil des Primärenergiebedarfs auf den Gebäudebestand verwandt wird, liegt hier das größte Potenzial, welches durch private Investitionen gehoben werden kann“, heißt es in dem Antrag der beiden Fraktionen.

Quelle: Heute im Bundestag

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Veranstaltung: Unternehmensnachfolgebörse Immobilienbranche

Zum zweiten Mal findet in diesem Jahr die Unternehmensnachfolgebörse für Immobilienfirmen statt. Am 4. November 2011 treffen sich Interessenten in Frankfurt am Main und diskutieren Bewertungsansätze für Immobilienfirmen sowie rechtliche und steuerliche Fragen der Unternehmensübertragung.

Schwerpunkt: Übertragung von Firmen in der Familie

Ein Schwerpunkt wird in diesem Jahr die Übertragung des Unternehmens in der Familie sein. Der Steuerexperte und Leiter der Abteilung Steuern des IVD, Hans-Joachim Beck, wird die steuerlichen Themen behandeln. Prof. Dr. Heinz Rehkugler von der Unviersität Freiburg und der Deutschen Immobilien Akademie wird die Bewertungsansätze für Immobilienfirmen zeigen und mit den Teilnehmern diskutieren.

Hier geht es zum weiteren Hinweis auf die Veranstaltung:

https://www.facebook.com/#!/notes/immobilienverband-ivd/unternehmensnachfolger-gesucht/10150273232488918

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Umfrage: Vermarktungsdauer von Immobilien

Der Immobilienverband IVD hat eine Umfrage zur Vermarktungsdauer von Immobilien ins Internet gestellt. Den link finden Sie auf der Unternehmensseite des IVD bei Facebook.

Die Umfrage wird besonders aussagekräftig, wenn viele Immobilienmakler an der Umfrage teilnehmen. Bitte teilen Sie deshalb diesen link auch auf Ihrer Pinnwand auf  Facebook, damit die Teilnehmerzahl möglichst groß wird.

Hier geht es zu der Seite:

https://www.facebook.com/#!/notes/immobilienverband-ivd/ivd-minutenumfrage-vermarktungsdauer-von-immobilien/10150272412213918

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Inflation und Immobilie – Studie zu TOP-7-Städten

Immobilieninvestitionen in Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Stuttgart, Köln und Düsseldorf schützen vor Inflation. Das ist das Ergebnis einer Studie des Immobilienverbands IVD.

Langfristige Betrachtung über 33 Jahre

„Die Miet- und Preisentwicklung in den sieben Top-Städten lag zwischen 1977 und 2010 sowohl bei Büro- als auch bei Wohnimmobilien nahezu durchgehend über der durchschnittlichen Teuerung“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD. „Unsere Analyse zeigt, dass der Inflationsschutz von Immobilien maßgeblich vom Standort bestimmt wird. Die jeweilige Nutzungsart spielt eine eher untergeordnete Rolle.“

Bei der zusammenfassenden Untersuchung der Wohnungsmieten an allen sieben Standorten fällt der Mietanstieg von Neubauwohnungen mit gutem Wohnwert am geringsten aus. Über den gesamten Betrachtungszeitraum hinweg erhöhten sich die Mieten in diesem Segment um 130 Prozent. Das ist aber immer noch deutlich mehr als die durchschnittliche Teuerung (+111 Prozent). Besonders hohe Mietzuwächse von 237 Prozent hat es in den zurückliegenden 30 Jahren vor allem bei Altbauwohnungen (vor 1948 gebaut) gegeben. Büromieten erreichten im gleichen Betrachtungszeitraum bei hoher Volatilität nur Zuwächse von 133 Prozent bei einfachem Nutzwert und 170 Prozent bei hohem Nutzwert. Bei Flächen mit mittlerem Nutzwert erhöhten sich die Mieten um 156 Prozent.

Wohnungsmieten durchgehend über der Inflation

An den einzelnen Standorten haben sich die Wohnungsmieten höchst unterschiedlich entwickelt. Die größten Steigerungsraten wurden in München (+323 Prozent) und Berlin (+454 Prozent) erreicht. In Düsseldorf haben sich die Mieten zum Ende des Beobachtungszeitraums dagegen nur um 142 Prozent erhöht. „Bei den zugrundliegenden Preisdaten handelt es sich jedoch um durchschnittliche Schwerpunktpreise, die nicht die einzelnen Lagen einer Stadt darstellen können“, erklärt Schick. „In den einzelnen Stadtteilen können die tatsächlichen Steigerungsraten somit auch höher oder niedriger ausgefallen sein.“

Erhebliche Unterschiede gibt es auch bei den Büroimmobilien. Frankfurt weist in der Spitze (2002) einen Mietanstieg um 442 Prozent gegenüber 1977 auf. Zum Ende des Untersuchungszeitraums ging der Mietpreisanstieg aber auf 201 Prozent zurück. Berlin, Düsseldorf und Hamburg liegen mit Mietpreisanstiegen zwischen 40 und 72 Prozent zum Ende des Untersuchungszeitraumes hingegen deutlich unter der durchschnittlichen Teuerung.

Kaufpreisentwicklung im Schnitt über der Inflation

Auch die Preise für Eigentumswohnungen haben sich im Untersuchungszeitraum nicht gleichmäßig entwickelt. „In der Gesamtbetrachtung der Wohnungspreise zeigt sich ein deutlicher Peak in den Jahren zwischen 1990 und 1995, der unter anderem auf die verstärkte Nachfrage in den Jahren unmittelbar nach der deutschen Einheit zurückgeführt werden kann“, sagt Schick. „Der darauf folgende Preisrückgang scheint 2005 an seinem Tiefpunkt angekommen zu sein.“ Mit Blick auf die Preisentwicklung lasse sich sagen, dass Eigentumswohnungen in den sieben Top-Städten insgesamt einen Schutz vor Inflation boten. Ähnlich volatil verlief die Preisentwicklung von Eigenheimen – mit dem Unterschied, dass nach dem Höhepunkt von 1995 die Preise nur leicht zurückgingen und sich bis 2005 auf einem nahezu konstanten Niveau bewegten. Seit 2005 sind wieder Preissteigerungen bei Eigenheimen mit mittleren und guten Wohnwerten zu erkennen. Einfamilienhäuser mit mittlerem Wohnwert notierten zum Ende des Untersuchungszeitraums um 152 Prozent über den Ausgangswerten. Damit lag ihr durchschnittlicher Wertzuwachs deutlich über der Inflationsrate.

Deutliche Differenzen zwischen einzelnen Städten

Betrachtet man die historischen Kaufpreise von Eigentumswohnungen mit gutem Wohnwert in den sieben Top-Städten, schneiden Berlin (+25 Prozent) und Hamburg (+55 Prozent) am Ende des Untersuchungszeitraums deutlich schlechter ab als Stuttgart (+139 Prozent) oder München (+135 Prozent). Schick gibt aber zu bedenken, dass die Kaufpreisentwicklung innerhalb der einzelnen Städte höchst unterschiedlich ausfallen könne. „Dynamische Szenelagen wie beispielsweise der Prenzlauer Berg sind bei den Stadtdaten unterrepräsentiert. Das heißt, insbesondere in Hamburg und Berlin schneiden viele Stadtteile beim Kaufpreiswachstum von Eigentumswohnungen deutlich besser ab als die gesamte Kommune.“ Bei der Preisentwicklung von Einfamilienhäusern nimmt München (+286 Prozent) ebenfalls eine Spitzenstellung ein. In Berlin haben die Eigentümer von Einfamilienhäusern dagegen bei einer Preissteigerung von nur 14 Prozent im Betrachtungszeitraum inflationsbedingte Wertverluste hinnehmen müssen. „Nach Rückgängen steigen die Preise für Eigenheime in der Hauptstadt seit 2005 wieder an“, fasst Schick die Entwicklung dort zusammen. „Das Aufholpotenzial ist beträchtlich.“

Quelle: Pressemitteilung Immobilienverband IVD, www.ivd.net

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Für wen lohnt sich welche Immobilie?

Wohneigentum ist in Deutschland so erschwinglich wie selten zuvor. Stabile Einkommen, niedrige Zinsen und moderate Preise sind gute Voraussetzungen, um den Traum von der eigenen Immobilie für immer mehr Menschen Realität werden zu lassen. Für die unterschiedlichen Immobilien sprechen unterschiedliche Gründe. Informieren Sie sich hier, welche Gründe für den Kauf einer Immobilie sprechen.

Nach Auffassung des Immobilienverbands IVD gibt es für den Immobilienkauf eine ganze Reihe von Gründen. „Wohnimmobilien in guten Lagen sind äußerst wertstabil“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des IVD. „Oftmals erfahren die Objekte im Laufe der Jahre auch deutliche Wertsteigerungen. Wer sein Vermögen sicher anlegen möchte, sollte daher überlegen, ob er sich nicht jetzt nach einer geeigneten Immobilie umsehen sollte.“ Am Anfang stehe dabei die Frage, ob das Haus oder die Wohnung selbst genutzt oder vermietet werden solle.

Individuelle Lösung bei Selbstnutzung
„Bei einer selbst genutzten Wohnung ist klar, dass die persönlichen Bedürfnisse und Wünsche im Vordergrund stehen“, sagt Schick. Der Weg zur Arbeit, Ausstattung und Einkaufsmöglichkeiten seien entscheidende Kriterien bei der Kaufentscheidung. „Potenzielle Selbstnutzer sollten allerdings berücksichtigen, dass sie ihre Wohnung im Falle eines berufsbedingten Umzugs eventuell vermieten müssen.“ Da die Mobilitätsanforderungen am Arbeitsmarkt in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen seien, habe das Kriterium der Vermietbarkeit deutlich an Gewicht gewonnen. Entscheidend für die Vermietbarkeit sind Lage, Zuschnitt und Ausstattung. Eine Wohnung sollte in der Regel gut erreichbar sein, sowohl mit dem Auto als auch mit dem öffentlichen Nahverkehr.

Kapitalanlagewohnung für Vermögensaufbau
Für Menschen, die bereits ihre Traumwohnung gefunden haben und die etwas für ihren Vermögensaufbau beziehungsweise für ihre Altersvorsorge tun wollen, empfiehlt sich momentan der Kauf einer Kapitalanlagewohnung. Denn im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen wie beispielsweise Staatsanleihen bieten Wohnimmobilien eine deutlich attraktivere Rendite. „Durchschnittlich liegt die Renditeerwartung hier bei 4,5 bis sechs Prozent“, erklärt Schick. Zum Vergleich: Die Rendite einer zehnjährigen Bundesanleihe liegt derzeit bei knapp 2,4 Prozent. Festgeldkonten bieten momentan einen Zinssatz von wenig mehr als einem Prozent.

„Im Gegensatz zu den Eigentümern von Barvermögen können Anleger, die sich jetzt eine Wohnung kaufen, von den niedrigen Zinsen sogar profitieren“, sagt Schick. „Denn die Kosten für die Darlehen werden derzeit oftmals durch die Wertsteigerungen nicht nur kompensiert, sondern überkompensiert.“ Zudem kann eine Wohnung im Alter auch selbst bezogen werden. „Die Mietfreiheit im Alter ist eine entscheidende Kostenersparnis, insbesondere vor dem Hintergrund niedriger staatlicher Renten“, so Schick weiter. „Wer im Alter keine Miete zahlen muss, hat in der Regel deutlich mehr Geld zur freien Verfügung.“ Im Schnitt verbessert eine selbst genutzte Wohnung die Netto-Einkommenssituation für Senioren um etwa 30 Prozent.

Zinshäuser bringen stabile Erträge
Freiberufler oder selbständige Unternehmer, die nicht in die gesetzliche Rentenversicherung einzahlen, sollten für ihre Altersversorge den Erwerb eines so genannten Zinshauses erwägen. „Ein Haus mit mehreren Wohnungen liefert stabile Mieterträge“, sagt Schick. „An Standorten mit hoher Wohnungsnachfrage ist ein Mehrfamilienhaus daher eine sichere Einnahmequelle. Zieht ein Mieter aus, eröffnet das weitere Potenziale. Denn mögliche Modernisierungskosten amortisieren sich in der Regel über höhere Mieteinnahmen.“

Wer jetzt ein Zinshaus erwirbt, kann laut IVD oft auch höhere Erträge erwirtschaften als in früheren Jahren. „Angesichts des historischen Zinstiefs sind Investitionen in Mehrfamilienhäuser derzeit besonders attraktiv“, sagt Schick. „Bei Zinsen von unter 4,5 Prozent für zehnjährige Darlehen und einem Kreditanteil von bis zu 70 Prozent liegt die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital häufig über der eigentlichen Mietrendite.“ Der so genannte Leverage-Effekt werde aber oft nicht berücksichtigt. „Viele Anleger betrachten bei der Berechnung ihrer Investitionschancen nur die Relation des Mietertrages zum Kaufpreis und übersehen, dass ihr persönlicher Ertrag sich durch die Differenz zwischen Bankzins und Mietzins erhöhen kann.“

Auf der anderen Seite sollten aber auch die Bewirtschaftungskosten in eine erste Investitionsberechnung mit einbezogen werden. „Die laufenden Kosten für Bewirtschaftung und Instandsetzung sind bei Mehrfamilienhäusern und Kapitalanlagewohnungen mit etwa 20 Prozent anzusetzen“, sagt Schick. Wichtig ist zudem, den technischen Zustand des ins Auge gefassten Objektes möglichst genau zu prüfen.

Nicht ohne Beratung kaufen
Damit es nach dem Kauf keine bösen Überraschungen gibt, sollte vor dem Erwerb einer jeden Immobilie immer ein qualifizierter Immobilienberater hinzugezogen werden. „Ein Immobilienberater oder Makler kann die jeweils passende Immobilie mit der gewünschten Rendite und der erwarteten Lage vermitteln“, sagt Schick. „Einem qualifizierten Makler kann zudem die gesamte Abwicklung des Immobilienkaufs übertragen werden.“ Ein wichtiger Qualitätsnachweis sei dabei die Mitgliedschaft in einem Berufsverband wie dem Immobilienverband IVD. „Der Kaufinteressent sollte keine Scheu haben, einen Makler nach seiner Aus- und Weiterbildung zu fragen. Seriöse Makler geben darüber bereitwillig Auskunft.“ Der IVD beispielsweise verpflichte seine Mitglieder, regelmäßig Schulungen und Seminare zu besuchen. Jedes Verbandsmitglied muss eine umfassende Aufnahmeprüfung bestehen, in der das notwendige immobilienwirtschaftliche Wissen überprüft wird. IVD-Mitglieder müssen zudem den Nachweis über den Abschluss einer Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung erbringen.

Quelle: Pressemitteilung Immobilienverband IVD http://www.ivd.net

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Wie finde ich den richtigen Mieter?

Der wirksamste Schutz vor Einmietbetrügern und Mietnomaden ist dem Immobilienverband IVD zufolge die Vermietung der Wohnung durch einen erfahrenen Spezialisten. Die vetragsrelevanten Erkundigungen, die Immobilienmakler und Hausverwalter des IVD vorab über Mietinteressenten einholen, können Vermieter am effektivsten vor Mietnomaden schützen. Dies ist auch eines der wesentlichen Ergebnisse eines am Montag, dem 7. Februar, vorgestellten Gutachtens über Mietnomaden, welches die Universität Bielefeld im Auftrag des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung erstellt hat. Privaten Vermietern fehlt meist die nötige Erfahrung bei der Vermietung ihrer Wohnung. Professionelle Vermieter können bei der Auswahl und Überprüfung der Mietinteressenten helfen. „Ich darf sagen, dass ein Einmietbetrüger die Dienste eines Immobilienmaklers oder Hausverwalters einfach deshalb scheut, weil er weiß, dass dieser eine umfassende Überprüfung des Hintergrunds des Interessenten vornimmt. Einen besseren Selbstschutz als die Zusammenarbeit mit einem professionellen Vermieter kann ein Eigentümer demnach gar nicht bekommen“, sagt Jens-Ulrich Kießling, Präsident des Immobilienverbands IVD.

Schätzungen zufolge müssen Vermieter bundesweit jedes Jahr rund zwei Milliarden Euro an Mietausfällen verkraften. Zwar gelten Mietrückstände als Kündigungsgrund, aber in der Praxis kann es bis zu 18 Monate dauern bis der säumige Mieter die Wohnung tatsächlich verlassen hat. „Gerade für private Vermieter ist es daher umso wichtiger, aus der Menge der Interessenten den geeigneten Kandidaten herauszufiltern“, erklärt Kießling. „Viele verlassen sich dabei auf ihre Menschenkenntnis und darauf, dass der erste Eindruck bei der Besichtigung nicht trügt.“ Das sei nicht von vornherein falsch, aber keineswegs ausreichend. Denn bei der Mietersuche komme es vor allem auf harte Fakten an. Dabei sollten die wichtigsten Punkte in einem Anforderungsprofil zusammengetragen werden.

Drum prüfe, wer sich bindet

Für die Auswahl des richtigen Mieters gibt es zudem eine Vielzahl von Informationsmöglichkeiten, die systematisch genutzt werden sollten. Am Anfang stehen dabei die Besichtigung und das Interessentengespräch. Kießling rät die Gesprächsführung dabei möglichst offen zu gestalten. „Wenn ein Interessent frei über sich spricht, erzählt er in der Regel mehr, als wenn er auf gezielte Fragen antwortet.“ Ziel des Gespräches sei, herauszufinden, ob der Interessent in die Hausgemeinschaft passt und ob er die Anforderungen des Vermieters erfüllt. Vermieter müssten bei manchen Interessenten beispielsweise damit rechnen, dass sie bald wieder umziehen und die Wohnung somit nur für kurze Zeit vermietet sei. Zu den vergleichsweise mobilen Mietern gehören beispielsweise Studenten, aber auch Singles, die gerade ins Berufsleben einsteigen und demnächst andernorts ihre Karriere fortsetzen wollen. „Vermieter sollten sich während des Gespräches ruhig Notizen machen“, sagt Kießling. „Nur so können sie die Ergebnisse der einzelnen Gespräche zuverlässig miteinander vergleichen.“

Vermieter können die Interessenten überdies bitten, einen vorab vorbereiteten Selbstauskunftsbogen auszufüllen. Dieser sollte Angaben zu Namen und Geburtsdaten der zum Haushalt gehöhrenden Personen sowie Nationalität, Einkommen und Arbeitgeber des Interessenten und gegebenenfalls des Ehepartners enthalten. Wichtig für eventuelle Rückfragen sind auch der Name und die Anschrift des bisherigen Vermieters. „Mietinteressenten sind jedoch nicht verpflichtet, die Mieterselbstauskunft auszufüllen“, erklärt Kießling. Verweigere der Interessent die gewünschten Angaben, empfehle es sich, nach den Gründen zu fragen. „Hat der potenzielle Mieter offensichtlich etwas zu verbergen, kann das ein Grund sein, ihn bei der Vergabe der Wohnung nicht zu berücksichtigen.“

Welche Fragen sind erlaubt?

Selbstauskunft und Interessentengespräch dienen als Basis für den abzuschließenden Mietvertrag. Das Informationsbedürfnis des Vermieters sollte sich auf diesen Aspekt konzentrieren. „Intime Fragen wie beispielsweise zur Familienplanung sind nicht erlaubt“, sagt Kießling. Untersagt seien auch Fragen zur Religionszugehörigkeit und zur sexuellen Orientierung. „Wer solche Fragen stellt, verstößt gegen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz“, erklärt Kießling. Die als Antidiskriminierungsgesetz bekannte Regelung gelte zwar nur, wenn mehr als 50 Einheiten vermietet werden könnten. Doch werde in dem Gesetz ausdrücklich die Versorgung von Wohnraum als Anwendungsgebiet definiert. „Auch wenn man weniger als 50 Wohnungen vermietet, sollte man die Bestimmungen dieses Gesetzes beachten, da die Gerichte in einschlägigen Verfahren im Sinne des Antidiskriminierungsgesetztes entscheiden“, sagt Kießling.

Aus diesem Grund sei es auch wichtig, die Mieterauswahl genau zu dokumentieren. Denn das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz sehe eine Beweislastumkehr vor. „Der Vermieter muss beweisen, dass er sich nicht diskriminierend verhalten hat, wenn ein abgewiesener Mietinteressent die angebliche Benachteiligung mit Indizien belegt“, erklärt Kießling. „Für das Gericht muss beispielsweise erkennbar sein, dass ein Bewerber wegen seines geringeren Nettoeinkommens abgelehnt wurde und nicht wegen seiner Hautfarbe, sexuellen Orientierung oder Religion.“ Sonst drohten Schadensersatzforderungen.

IVD rät zu professioneller Hilfe

Es gibt viele Fallstricke bei der Vermietung. „Private Eigentümer ohne Erfahrungen bei der Mieterauswahl sollten sich daher immer an einen auf die Vermietung von Wohnungen spezialisierten Makler wenden“, rät Kießling. Gleiches gelte auch für Probleme, die im laufenden Mietverhältnis auftreten, wie zum Beispiel ausbleibende Zahlungen und ähnliches. „Professionelle Makler und Verwalter verfügen über einen reichen Erfahrungsschatz für solche Fälle“, sagt Kießling. „Bei Neuvermietungen sollten Vermieter den von Interessenten gemachten Angaben beispielsweise keineswegs blind vertrauen, sondern die Liquidität und Zahlungsmoral ihrer künftigen Mieter auch überprüfen.“ Die gängigste Methode seien dabei Anfragen bei SCHUFA oder Creditreform. „Makler und Verwalter mit IVD-Mitgliedschaft, haben hier den Vorteil, dass sie zum Einholen von Wirtschaftsauskünften auf verschiedene Kooperationspartner zurückgreifen können.“

Auskünfte bei Vorvermieter und Arbeitgeber einholen

Um sicher zu gehen, dass ein Interessent keine Mietschulden hat, können Vermieter auch eine vom Vorvermieter unterzeichnete „Mietschuldenfreiheitsbescheinigung“ verlangen. Der bisherige Vermieter ist allerdings nicht verpflichtet, eine entsprechende Bescheinigung auszustellen. Das hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 30.09.2009 (Az.: VIII ZR 238/08) entschieden. „Ebenfalls informativ und vergleichsweise unbürokratisch ist ein kurzer Anruf beim vorherigen Vermieter“, ergänzt Kießling. „Allerdings sollte man hier beachten, dass aufgrund von persönlichen Animositäten oder ähnlichem die Auskunft unter Umständen nicht immer ganz objektiv ausfällt.“ Vermieter könnten zudem beim Arbeitgeber des Mietinteressenten nachfragen, ob die Gehaltsangaben, die der potenzielle Mieter in der Selbstauskunft gemacht hat, der Wahrheit entsprechen. Nach einem Urteil des OLG Koblenz (Az.: U 28/08) ist ein Arbeitgeber verpflichtet, solche Fragen wahrheitsgemäß zu beantworten. „Tut er dies nicht, kann er später hierfür zur Verantwortung (Schadensersatz) gezogen werden.“ Allerdings kann der Arbeitgeber die Auskunft auch komplett verweigern.

Sicherheit für die Wohnungsübergabe

Hat sich der Vermieter für einen Interessenten entschieden und ist der Mietvertrag unterzeichnet, können Einzelheiten zur Wohnungsübergabe vereinbart werden. „Auch hier gibt es Möglichkeiten, die Zahlungsmoral des künftigen Mieters zu überprüfen“, sagt Kießling. „So kann beispielsweise die erste Mietzahlung für einen Zeitpunkt vor Wohnungsübergabe festgelegt werden. Kommt der Mieter dieser Forderung nicht nach, ist der Vermieter seinerseits nicht zur Übergabe der Wohnung verpflichtet.“ Außerdem empfiehlt der IVD, vom Mieter eine Kaution zu fordern. Üblich seien drei Monats-Kaltmieten, sagt Kießling. „Der Mieter ist berechtigt, diese in drei Teilen zu entrichten. Ein Vermieter sollte den Wohnungsschlüssel allerdings erst übergeben, wenn er die erste Rate erhalten hat.“ Dabei könne die erste Abschlagszahlung auch in bar erfolgen. Neben dem probaten Mittel der Barzahlung, bestehe zudem die Möglichkeit, die Mietkaution durch eine Bürgschaft oder Versicherung zu hinterlegen. Hierfür gebe es eigene Serviceunternehmen, wie zum Beispiel EuroKaution.

Was sollte bei der Wohnungsübergabe vorliegen:
– Die Selbstauskunft einschließlich
Angaben zu Vorvermieter und ggf. Arbeitgeber
– Gehaltsnachweise
– Mietschuldenfreiheitsbestätigung
– Wirtschaftsauskunft Creditreform oder SCHUFA
– Unterschriebener Mietvertrag
– Personaldokument
– Erste Mietzahlung
– Erste Rate der Kaution

10 Tipps für Vermieter und Verwalter – Handlungsoptionen nach der geltenden Rechtslage, erarbeitet von der Rechtsanwaltskanzlei bethgeundpartner | immobilienanwälte aus Hannover

1. Informationen über den Mieter einholen

Bereits vor Abschluss des Mietvertrages sollten Informationen über den zukünftigen Mieter eingeholt werden. In Betracht kommen Auskünfte aus der Schufa, oder mittels eines Fragebogens über persönliche Angaben des Mieters. Sehr sinnvoll sind auch Auskünfte durch den ehemaligen Vermieter. IVD Immobilienverwalter haben verschiedene Kooperationspartner zur Auswahl, die Wirtschafts-Auskünfte erteilen. Sie gehen mit diesen Auskünften verantwortungsvoll um und vermeiden Missbrauch bei der Einholung von Auskünften. Nach der Neuregelung der gesetzlichen Grundlagen können auch Mieter selbst eine Auskunft von der Schufa erlangen und diese ihrem Vermieter bzw. dem Verwalter vorlegen.

2. Fälligkeit der ersten Miete vor Übergabe der Wohnung

Die Fälligkeit der ersten Mietzahlung kann bereits für einen Zeitpunkt vor Übergabe der Wohnung vereinbart werden. Wird diese Miete nicht gezahlt, braucht der Vermieter die Wohnung nicht zu übergeben.

3. Rechtzeitig abmahnen

Bei verspäteten oder ausbleibenden Mietzahlungen sollte der Vermieter den Mieter nicht nur mahnen, sondern auch zeitnah abmahnen. Bereits bei der ersten verspäteten Zahlung kann eine Kündigung für den Fall angedroht werden, dass der Mieter künftig nicht pünktlich zahlt. Eine im Wiederholungsfall ausgesprochene Kündigung wird auch durch vollständige Nachzahlung der Mietrückstände nicht unwirksam.

4. Schneller und richtig kündigen

Die fristlose Kündigung kann bereits erfolgen, wenn der Mieter über längere Zeiträume in Verzug ist und die Beträge zwei Monatsmieten erreichen. Weitgehend unbekannt ist aber, dass eine Kündigung auch schon dann möglich ist, wenn der Mieter in zwei aufeinander folgenden Monaten mit einem Betrag von etwas mehr als einer Monatsmiete in Verzug ist. Das bedeutet: in diesem Fall muss der Vermieter nicht zwei Monate warten sondern nur bis zum Beginn des zweiten Monats. Hier können Vermieter und Verwalter also bereits erheblich Zeit sparen. Die fristlose Kündigung sollte immer auch mit einer ordentlichen Kündigung verbunden werden. Durch Zahlungsausgleich wird zwar die fristlose Kündigung unwirksam, nicht jedoch die ordentliche. Hier kommt es auf die präzise Formulierung der Kündigung an.

5. Gespräche und Vereinbarungen mit dem Mieter

Der Vermieter sollte bei Zahlungsverzug zunächst einmal immer das Gespräch mit dem Mieter suchen, um rechtzeitig Lösungsansätze zu finden und die Fronten nicht unnötig zu verhärten. Möglicherweise kann eine einvernehmliche Zahlungsvereinbarung getroffen werden. Die professionell-gewerblichen Vermieter haben mit der vorbeugenden Arbeit mit Mietern bei Zahlungsverzug sehr gute Erfahrungen gemacht und konnten die Zahlungsrückstände dadurch deutlich verringern. Auch den eigenen Anwalt sollte der Vermieter zunächst zum Gesprächskontakt mit dem Mieter und seinem Anwalt veranlassen. Eine vergleichsweise Regelung – auch noch im Gerichtsverfahren – ist immer schneller und häufig auch kostengünstiger als ein Räumungsprozess mit anschließenden Vollstreckungsmaßnahmen.

6. Mietkaution gegen Mietnomaden

Gesetzlich geregelt ist, dass die Mietkaution durch den Mieter in drei Raten erbracht werden kann. Allerdings kann ein Vermieter die Übergabe der Kaution vorverlegen, wenn die gesamte Kaution durch eine Bürgschaft bezahlt wird. Statt einer Barkaution können Vermieter und Verwalter mit dem Mieter auch die moderne Form der Hinterlegung der Mietkaution durch eine Bürgschaft oder Versicherung vereinbaren. Dies hat für den Mieter den Vorteil, dass er keine Barmittel für die Kaution binden muss. Der Vermieter erhält sofort vor Übergabe der Wohnung die volle Kaution. Im IVD organisierte Verwalter haben die Möglichkeit, auf das Angebot eines Kooperationspartners wie der Eurokaution (ww.eurokaution.de) zurückzugreifen; hier erfolgt zusätzlich eine unabhängige Bonitätsprüfung der Mieter. Der Vermieter kann also doppelte Sicherheit und somit eine gute Vorbeugung gegen Mietnomaden erhalten.

7. Berliner Räumung

Muss eine Räumung im Wege der Zwangsvollstreckung durchgesetzt werden, kann das Modell der sog. „Berliner Räumung“ gewählt werden. Hierbei wird der Vermieter als Eigentümer der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher in den Besitz eingewiesen und sorgt dann selbst für die Räumung der Wohnung. Auf diesem Weg können Kosten gespart und das Verfahren erheblich beschleunigt werden. Durch die Rechtsprechung ist dieser Weg der Räumung für zulässig erklärt worden.

8. Urkundenprozess

Macht der Mieter keine Mietminderung geltend, kann im Urkundenprozess eine schnelle Titulierung von Mietforderungen erwirkt werden, zumal der Mieter dann meistens nicht in das Nachverfahren übergeht.

9. Räumungsfrist nur bei Zahlung der laufenden Miete

Im Räumungsprozess sollte zur Vermeidung einer langen Räumungsfrist auf den Beschluss des OLG Stuttgart 13 U 89/06 vom 07. Juli 2006 hingewiesen werden. Danach ist die Gewährung einer Räumungsfrist unzumutbar, wenn die Zahlung der laufenden Miete für die Dauer der Räumungsfristen nicht gewährleistet ist.

10. Direkter Transfer der Miete an Vermieter bei Empfängern von staatlichen Leistungen

Bei der Verwendung von Leistungen des Sozialamtes für Unterkunft und Heizung durch den Leistungsberechtigten, kann vereinbart werden, dass die Miete direkt an den Vermieter gezahlt wird. Auch die Kaution kann vom Sozialamt übernommen werden. Dies sollte vor Abschluss des Mietvertrages angesprochen und vereinbart werden.

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Maklerprovision wird nicht gesetzlich reguliert

Auch künftig wird es keine gesetzliche Regelung darüber geben, wer bei Immobilienvermietung und -verkauf die Maklergebühr zu tragen hat. Ein entsprechender Antrag der SPD sowie der Grünen wurde im Bundestag abgelehnt. „Die ablehnende Argumentation deckt sich absolut mit unserer Auffassung. Die Provisionsverteilung wird vom Markt geregelt und bedarf keiner staatlichen Regulierung“, begrüßt Jens-Ulrich Kießling, Präsident des Immobilienverbandes IVD die Entscheidung.

Der von der SPD in den Bundestag eingebrachte Antrag hatte eine gesetzliche Regelung zum Ziel, nach der bei Mietwohnungsvermittlungen durch Immobilienmakler die Maklerprovision zu jeweils 50 Prozent vom Mieter und vom Vermieter getragen werden soll. Die Grünen legten einen Antrag vor, nach dem die Provision nach dem „Bestellerprinzip“ zu zahlen gewesen wäre. Beide Anträge wurden nunmehr abgelehnt.  „Eine gesetzliche Regelung hätte einen erheblichen Eingriff in die Vertragsfreiheit der Parteien bedeutet“, meint Kießling.

Als „wohnungspolitisch weder sinnvoll noch angesichts der regionalen Unterschiede des weitgehend entspannten Wohnungsmarktes in Deutschland erforderlich“ bezeichnet FDP-Bundestagsabgeordneter Sebastian Körber in einer Pressemitteilung vom 27.1.2011 die Anträge von SPD und Grünen. Auch Dr. Jan-Marco Luczak, CDU-Bundestagsabgeordneter, erteilte den Anträgen im Bundestag eine Absage. Sie gingen erstens von falschen Annahmen aus und würden zweitens den unterschiedlichen Interessenlagen und bestehenden regionalen Unterschieden in keiner Weise gerecht. Dieser Meinung ist auch der IVD. „In Deutschland greifen auf dem Wohnungsmarkt die regulären Marktmechanismen“, meint Kießling. „Ein Indiz für einen funktionierenden Markt.“

In Teilmärkten von Metropolen, in denen nur wenig Wohnraum zur Verfügung steht, müssen meist allein die Mieter oder Käufer die Provision tragen. In Gegenden mit Angebotsüberhang kommen dagegen Vermieter oder Verkäufer für die Kosten auf. „An solchen Standorten würde die von der SPD geforderte Zwangsaufteilung der Provision Mieter und Käufer sogar schlechter stellen, da ihnen Kosten auferlegt würden, die sie unter normalen Marktbedingungen nicht zu tragen bräuchten“, erläutert Kießling.

Eine staatliche Reglementierung wie von SPD und Grünen gefordert, hätte nach Einschätzung des IVD langfristig auch zu steigenden Preisen und Mieten geführt. „Jeder ökonomisch denkende Hausverkäufer wird die zwangsweise anfallenden Maklerkosten dem Hauspreis hinzurechnen, was in der Folge auch zu höheren Notarkosten führen würde“, so Kießling. „Ob man Käufern damit einen Gefallen getan hätte, ist fraglich.“ Ähnlich sieht der IVD die Auswirkungen auf dem Mietmarkt.

Schätzungen des IVD zufolge sind die zirka 12.000 Maklerbetriebe in Deutschland an der Vermittlung jeder dritten Mietwohnung beteiligt. Bei insgesamt etwa 2,5 Millionen neuen Mietverträgen pro Jahr entspricht dies einem Anteil von 750.000 Mietverträgen, die durch Maklertätigkeit zustande kommen.

Quelle: Pressemitteilung des IVD – http://www.ivd.net

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