Wie entwickeln sich die Immobilien-Dienstleistungen weiter?

Dieser Frage geht die Trendstudie 21 – Immobilien-Dienstleistungen des CRES nach. Wie entwickeln sich die Büros? Wie und wo werden Kosten gespart? Wo entstehen neue Akquisitionsansätze? Gibt es einen Trend zur Konzentration? Welche Trends werden das Immobilien-Angebot der Zukunft besonders beeinflussen? Worauf reagiert die Nachfrage nach Immobilien am stärksten? Befragt werden Immobilienmakler, Immobilienverwalter und Bewertungssachverständige.

Das Center for Real Estate Studies (CRES) führt erstmalig in diesem Jahr die Trendstudie 21 – Immobilien-Dienstleistungen im Auftrag des Immobilienverbandes IVD durch. Mit Hilfe der Trendstudie sollen die Strömungen und Entwicklungen identifiziert werden, die die Immobilienwirtschaft in den nächsten Jahren prägen werden. Immobilienexperten und Branchenteilnehmern soll dadurch erleichtert werden, sich auf die kommenden Herausforderungen einzustellen und schneller darauf reagieren zu können.

Damit die Studie jedoch ihre volle Wirkung entfalten kann, ist es notwendig, dass eine möglichst große Anzahl an Personen daran teilnimmt. Aus diesem Grund würden wir uns sehr darüber freuen, wenn auch Sie daran teilnehmen würden, egal ob Sie als Makler, Verwalter, Sachverständiger oder in weiteren Berufen der Immobilienwirtschaft tätig sind und als Experte Einblicke und Einschätzungen liefern können.

Verlosung eines Apple iPad

Um Ihnen einen besonderen Anreiz für Ihre Teilnahme an der Trendstudie zu bieten, verlost das Center for Real Estate Studies (CRES) unter allen Umfrageteilnehmern ein Apple iPad. Wir wünschen Ihnen viel Glück dabei!

Dauer der Umfrage

Die Umfrage benötigt im Durchschnitt nur ca. 15 Minuten. Das ist wenig Zeit, wenn es um die Zukunft und Trends einer Branche geht. Gestalten und bewerten Sie mit! Wir freuen uns auf Ihre fachmännischen Antworten und schon jetzt auf die sicher spannenden Ergebnisse, die auf dem Immobilientag des IVD 2011 in Berlin erstmals vorgestellt werden.

Hier geht es zum Fragebogen

https://www.surveymonkey.com/s/Trendstudie

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Deutsche Vertreter in europäische Immobilienverbände gewählt

Viele immobilienwirtschaftlichen Themen spielen auf der europäischen Bühne. Deshalb ist es wichtig, dass die deutschen Interessen in diesen Verbänden wirkungsvoll vertreten werden. Zwei Vertreter aus Deutschland sind in die Vorstände der europäischen Verbände CEPI und CEI gewählt worden. Dort sind mehr als 165.000 Immobilienmakler und -verwalter zusammengeschlossen.

Jens-Ulrich Kießling – Generalsekretär der CEPI

Der Immobilienverband IVD wird auch in Zukunft in den beiden großen europäischen Immobilienverbänden auf Führungsebene präsent sein. Bei den Wahlen am 9. Februar wurde IVD Präsident Jens-Ulrich Kießling als Generalsekretär der Conseil Européenne de Professions Immobilièrs (CEPI) wiedergewählt. Seine Amtszeit verlängert sich damit um weitere 2 Jahre.

Berufspolitische Grundsätze in Europa vertreten

Auch die Mitglieder der Confédération Européenne de l’Immobilier (CEI) bestätigten am 24. Januar Sven Johns, Bundesgeschäftsführer des IVD, als Vorstandsmitglied. „Die Wiederwahl hat mich sehr gefreut, zumal sie ein Vertrauensbeweis nicht nur in meine, sondern auch in die Arbeit des IVD ist“, kommentiert Kießling. Und Johns ergänzt: „Ich erachte es nicht nur für richtig, sondern auch für notwendig, dass wir die Arbeit, die wir auf nationaler Ebene leisten, auch auf europäischer Ebene fortsetzen. Da die berufspolitischen Grundsätze für Immobilienunternehmen derzeit sehr stark von Brüssel aus bestimmt werden, ist es für deutsche Immobilienmakler und -verwalter umso wichtiger, dass sich der IVD in den dort geführten Diskussionen für die Interessen der deutschen Unternehmen stark macht.“

Der CEPI hat sich als Netzwerk der angeschlossenen Immobilienverbände zum Ziel gesetzt, die Bedingungen und Voraussetzungen für Immobilientransaktionen auch und gerade über Grenzen hinweg zu verbessern. Aus diesem Grund setzt sich die Vereinigung auf europäischer und nationaler Regierungsebene im Interesse ihrer Mitgliedsverbände ein. Der CEPI sind Nationalverbände aus insgesamt 22 EU- und EFTA-Staaten angeschlossen. „Einer der Schwerpunkte der Arbeit liegt auf umfassenden Research-Projekten“, erläutert Kießling. „Der Markt wird immer internationaler, das erfordert auch ein höheres Maß an Transparenz, welches die Nationalverbände alleine nicht erbringen können.“

Mehr als 165.000 Immobilienmakler und Verwalter vertreten

Der Dachverband europäischer Makler, die CEI, zählt derzeit über 66.000 Mitglieder aus 14 Nationen. Das Hauptziel der CEI ist die Verbesserung der internationalen Zusammenarbeit. Darunter fallen auch die Harmonisierung gesetzlicher Regelungen der Zugangsbestimmungen zum Maklerberuf, die Vernetzung der Mitglieder untereinander, sowie die Verbesserung der Zusammenarbeit bei grenzüberschreitenden Transaktionen. „Mit der Einführung der Maklernorm EN 15733 ist uns ein großer Schritt in Richtung europaweit einheitlicher Richtlinien für den Maklerberuf gelungen“, so Johns, der nunmehr seit 14 Jahren auf europäischer Verbandsebene tätig ist. Für die Zukunftsfähigkeit des Immobilienmaklerberufs sei eine internationalere Ausrichtung bereits in der Ausbildung unumgänglich. „Der Markt kennt keine Grenzen mehr, dem müssen wir uns stellen“, resümiert Johns.

Europäischer Immobilienkongress in Berlin

Die beiden europäischen Verbände werden im Mai auch zu Gast beim Deutschen Immobilientag des IVD sein. Der Deutsche Immobilientag des IVD mit europäischem Immobilienkongress findet am 26. und 27. Mai in Berlin statt. „Der IVD setzt sich intensiv dafür ein, dass die beiden europäischen Immobilienverbände CEPI und CEI mit einer Stimme sprechen. Auf dem Kongress im Mai 2011 in Berlin soll eine gemeinsame Arbeitsplattform gebildet werden“, sagt Jens-Ulrich Kießling.

Code of Ethics für Immobilienmakler und -verwalter von der CEPI

Kennen Sie den europaweit gültigen Code of Ethics für Immobilienmakler und Immobilienverwalter, der der Europaverband CEPI herausgegeben hat? Da europaweit keine einheitlichen gesetzlichen Regelungen für die Immobilienberufe bestehen, ist es besonders wichtig, berufliche Standards durch Verbände zu setzen. Diese beruflichen Regelungen dienen auch dem Interesse von Verbrauchern, weil die Mitglieder in dem Europaverband sich diesen Standards unterworfen haben. Ähnlich wie bei den Standesregeln des Immobilienverbandes IVD (unter www.ivd.net im Internet einzusehen) ist auch der Code of Ethics der CEPI eine verbandsinterne Regel, an die sich Mitglieder halten müssen.

Das Verhältnis zwischen Immobilienmakler/Immobilienverwalter und Kunde nimmt einen breiten Raum in dem Code of Ethics ein, genauso wie das kollegiale Verhältnis der Makler und Verwalter untereinander, wenn eine Zusammenarbeit vereinbart ist. Wie in der DIN EN 15733 geht auch dieser Code of Ethics davon aus, dass alle Vereinbarungen zwischen Immobilienmaklern/-verwaltern und Kunden in Schriftform abgeschlossen sein sollten. Zumindest sind alle getroffenen Vereinbarungen, die zu dem Vertrag gehören, zu bestätigen. Ein Vertrag soll in Papierform an den Kunden geschickt werden.

Die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung ist wie in der Satzung des Immobilienverbandes IVD eine Voraussetzung für die Tätigkeit als Immobilienmakler und Immobilienverwalter. Den gesamten Text des Code of Ethics der CEPI finden Sie unter diesem link:

http://www.cepi.eu/index.php?page=code-europeen-de-deontologie-pour-les-professionnels-immobiliers&hl=en

Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern

Wohnungseigentümer nehmen ihre Rechte in der Eigentümerversammlung wahr. Diese findet in der Regel einmal im Jahr statt und wird von dem Verwalter der Wohnungseigentumsanlage (WEG) einberufen: Wichtige Tagesordnungspunkte sind dabei die Verabschiedung des Wirtschaftsplans des kommenden Jahres sowie die Erörterung der Abrechnung für das vergangene Jahr. Zudem werden bei der Eigentümerversammlung alle Entscheidungen über Investitionen an der WEG getroffen. Neben dem Mitspracherecht bei der Eigentümerversammlung gibt es aber auch eine Reihe von Pflichten. Das zeigt sich spätestens bei den Kosten, die für den Erhalt und die Instandsetzung der Fassaden, der Gartenanlagen und Dächer sowie für die Verwaltung der Wohnanlage anfallen – und die in der Regel über ein monatlich fälliges Hausgeld auf die einzelnen Eigentümer verteilt werden. „Mit dem Erwerb einer Wohnung sind die Käufer verpflichtet, sich an den Kosten für die Verwaltung des Objektes zu beteiligen“, erläutert Ulrich Löhlein, Leiter Servicecenter Hausverwaltung im IVD. „Denn Wohnungseigentümer besitzen neben dem Sondereigentum an einer Wohnung immer auch einen Miteigentumsanteil an der jeweiligen Wohnanlage.“
 
„Die monatlichen Hausgeldzahlungen sollten Wohnungseigentümer keineswegs auf die leichte Schulter nehmen“, sagt Löhlein. „Denn Eigentümer, die ihren Verpflichtungen nicht nachkommen, laufen Gefahr, ihr Wohnungseigentum zu verlieren.“ Nach dem Wohnungseigentumsgesetz hat eine Eigentümergemeinschaft die Möglichkeit, einen notorischen Schuldner aus der Wohnanlage zu klagen. Das heißt: Die Eigentümergemeinschaft kann von dem Schuldner verlangen, dass er seine Wohnung verkauft. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs kann die wiederholte unpünktliche Zahlung des Hausgeldes dazu führen, dass der Verbleib des Schuldners in der Gemeinschaft den anderen Eigentümern nicht mehr zugemutet werden kann. Voraussetzung für den Entzug des Wohnungseigentums sei allerdings, dass der Schuldner zuvor mehrmals deutlich abgemahnt worden ist (BGH Az.: V ZR 26/06).

Forderungen gegenüber einem zahlungsunfähigen oder -unwilligen Wohnungseigentümer können seit 2007 zudem auch leichter über den Weg der Zwangsvollstreckung durchgesetzt werden. Eine Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes räumt den Hausgeldforderungen der Wohnungseigentümer ein begrenztes Vorrecht gegenüber Forderungen der Banken in der Zwangsversteigerung ein und stärkt somit die Position der anderen Miteigentümer sowohl gegenüber dem Schuldner als auch gegenüber anderen Gläubigern.

Weitere Rechte und Pflichten
Die Pflichten der Wohnungseigentümer sind jedoch keineswegs auf die Hausgeldzahlungen beschränkt. Auch die gegenseitige Rücksichtsnahme spielt für das Zusammenleben von Wohnungseigentümern eine erhebliche Rolle. Beispielsweise sollten Treppenhäuser nicht ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft als Abstellfläche genutzt werden. „Schuhschränke und Schirmständer im Treppenhaus müssen von den Miteigentümern nicht akzeptiert werden“, so Schick. „Denn das Treppenhaus gehört zweifelsfrei zum Gemeinschaftseigentum, und Kleidung und Möbel im Treppenhaus werden von vielen Menschen als störend empfunden.“

Kinderwagen im Erdgeschoss des Treppenhauses müssen dagegen unter Umständen toleriert werden. Einem Urteil des Oberlandesgerichts Hamm zufolge ist das Abstellen eines Kinderwagens im Erdgeschoss selbstverständlich und sozial üblich. Außerdem sei es Eltern von Kleinkindern nicht zuzumuten, den Kinderwagen nach jedem Ausgang mit in die Wohnung zu nehmen oder in den Keller zu transportieren (OLG Hamm Az.: 15 W 444/00).

Der Bundesgerichtshof macht in einem ähnlich beurteilten Fall allerdings darauf aufmerksam, dass von im Treppenhaus abgelegten Gegenständen keine Belästigung oder Gefährdung ausgehen darf (BGH Az.: V ZR 46/06). Löhlein zufolge ist die Rechtssprechung in diesem Punkt jedoch nicht eindeutig, da insbesondere eine mögliche Feuergefahr bislang nicht thematisiert worden sei. „In Anbetracht eines realen Gefahrenpotenzials müssen die Eigentümerversammlungen daher selbst abwägen zwischen dem Interesse auf Schutz von Leben und Gesundheit und dem Interesse am sachgemäßen Gebrauch eines Treppenhauses. Wenn allerdings die brennbaren Teile aus dem Kinderwagen herausgenommen werden und nur das Gestell im Treppenhaus verbleibt, ist dieses Problem von vornherein vermieden.“

Die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme erstreckt sich auch auf die jeweiligen Wohnungen. Dem Wohnungseigentumsgesetz zufolge darf jeder Eigentümer sein Sondereigentum nur in einer Weise gebrauchen, die das Zusammenleben nicht beeinträchtigt. Daher kann beispielsweise auch eine Eigentümergemeinschaft nicht mehrheitlich beschließen, dass das Grillen auf den zur Wohnung gehörenden Balkonen uneingeschränkt erlaubt sei (LG Düsseldorf Az.: 25 T 435/90). Auf der anderen Seite müssen alle Eigentümer das Grillen auf Terrassen und Balkonen bis zu einem gewissen Grad akzeptieren. Denn nach der derzeitigen Rechtssprechung ist umgekehrt auch ein generelles Grillverbot unzulässig (LG München Az.: 15 S 22735/03). „Wenn ein Wohnungseigentümer auf seiner Terrasse dreimal im Jahr für jeweils zwei Stunden grillt, muss der Nachbar dies hinnehmen. Er kann nicht verlangen, dass nicht gegrillt werden darf“, sagt Löhlein.

Gemeinschaftsordnung lesen
Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer sind in der Regel in der Gemeinschaftsordnung präzisiert. Denn das Wohnungseigentumsgesetz erlaubt, dass die jeweiligen Eigentümer ihr Verhältnis untereinander rechtlicht selbst gestalten können. Der Gemeinschaftsordnung müssen jedoch alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer zustimmen. Bei einem Eigentümerwechsel tritt der Neueigentümer automatisch in die Regelungen ein. Da nachträgliche Änderungen in der Gemeinschaftsordnung immer einer neuen allstimmigen Vereinbarung bedürfen und Änderungen nur durch einen Mehrheitsbeschluss nichtig sind, sollten Wohnungskäufer die Gemeinschaftsordnung besonders sorgfältig studieren. Denn die Gemein-schaftsordnung kann auch vom Wohnungseigentumsgesetz abweichende Regelungen enthalten. So kann die Gemeinschaftsordnung beispielsweise festlegen, dass die Wohnungseigentümer im Herbst und Winter selbst aktiv Laub und Schnee beseitigen müssen.

(Quelle: Pressemitteilung des Immobilienverbandes IVD unter www.ivd.net)

Leistungen des Immobilienverwalters

Leistungen eines Immobilienverwalters 
            
Die Aufgaben und Leistungen von Hausverwaltern werden vielfach unterschätzt. Immobilienverwaltung ist jedoch eine äußerst vielschichtige Tätigkeit, die ein großes Spezialwissen erfordert. Selbst die Verwaltung von wenigen Mietwohnungen lässt sich längst nicht mehr nebenbei und auf dem Küchentisch erledigen: Die Kontrolle der Mietzahlungen, die Betriebskostenabrechnung einschließlich der Überwachung von Hauswarten, öffentlichen Versorgern und Versicherern, dazu die Buchhaltung und die Abwicklung des Zahlungsverkehrs für den Eigentümer – das sind nur einige der wichtigsten Pflichten eines Verwalters im Mietwohnungsbereich.

„In Anbetracht der vielfältigen Tätigkeiten ist es durchaus verwunderlich, dass die Berufsbezeichnung Hausverwalter in Deutschland noch nicht geschützt ist und es keine Berufszulassungsordnung gibt“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD. „In Deutschland kann sich praktisch jeder Hausverwalter nennen. Da bleibt es nicht aus, dass sich Dilettanten und Schwarze Schafe in diesem Metier versuchen.“ Nach Auffassung des IVD sollte ein Hausverwalter über eine Grundqualifikation mit Bezug zur Immobilienwirtschaft verfügen. „Die klassische Ausbildung ist der Immobilienkaufmann, früher Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft“, erklärt Ulrich Löhlein, Leiter Servicecenter Hausverwaltung im IVD. „Gute Leistungen werden aber auch von akademisch gebildeten Quereinsteigern erreicht.“ Eine kaufmännische Ausbildung ohne Spezialisierung reiche dagegen nicht aus. „Denn Hausverwalter sind mit einer Vielzahl von immobilienspezifischen Aufgabenstellungen wie der Koordination der
Wartungs- und Instandsetzungsarbeiten konfrontiert.“

Verwaltung von Wohnungseigentum
Bei der Verwaltung von Wohnungseigentum gehört beispielsweise die ordnungsgemäße Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu den Kernaufgaben des Verwalters. Weitere typische Aufgaben sind die Einberufung und Leitung der Eigentümerversammlung, die Erstellung des Wirtschaftsplans und der jährlichen Abrechnung, die Verwaltung des Gemeinschaftsgeldes, die Organisation der Hausordnung und eines ausreichenden Versicherungsschutzes. Zusammengefasst bedeutet das, der Verwalter kümmert sich um alles, was für die Bewirtschaftung der Immobilie notwendig ist und trägt Sorge dafür, dass etwaige Schäden am Gebäude und damit eventuell verbundene Gefahren für Eigentümer, Mieter und Besucher vermieden werden. Wichtig sind somit regelmäßige Objektbegehungen, die umfassend protokolliert werden müssen. „Die genauen Pflichten und Aufgaben des Verwalters hängen vom konkreten Verwaltervertrag ab. Solange sich der Vertrag im gesetzlichen Rahmen hält, also den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes entspricht, können Eigentümer und Verwalter den Vertrag frei gestalten“, sagt Löhlein.

Mediation von Konflikten
Auch bei Streitigkeiten unter den Eigentümern ist häufig der Hausverwalter gefragt. „Erfahrungen in der Mediation von Konflikten können helfen, gerichtliche Auseinandersetzungen zwischen einzelnen Wohnungseigentümern zu vermeiden und somit wirtschaftlichen Schaden verhindern“, erläutert Löhlein. „Um jedoch erfolgreich vermitteln zu können, müssen Verwalter die jeweils aktuelle Rechtslage kennen. Fast quartalsweise ergeben sich heutzutage Änderungen der gesetzlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen, die in der Verwaltung zwingend zu berücksichtigen sind.“ Das sei für Verwalter eine enorme Herausforderung. Denn nach dem Wohnungseigentumsgesetz sind Verwalter auch dazu verpflichtet, rechtliche Ansprüche der Eigentümergemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen. Dazu muss ein Verwalter aber zuvor durch eine vertragliche Vereinbarung oder durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung ermächtigt worden sein.

Auswahl eines geeigneten Verwalters
Aufgrund der verantwortungsvollen Aufgaben, die ein Hausverwalter übernimmt, sollten Eigentümer bei der Auswahl sehr sorgfältig vorgehen. Der Verwalter sollte neben einer einschlägigen Ausbildung auch überzeugende Referenzen vorweisen können“, sagt Schick. „Außerdem sollten Verwalter in einem Verband organisiert sein. Nicht nur, weil sie dort zur Weiterbildung und einem Verhaltenskodex verpflichtet werden, sondern auch, weil der Verband eine Beschwerdeinstanz für die Kunden der Mitglieder ist.“ Beim IVD ist beispielsweise der Rechtsanwalt Dr. Peter Breiholdt als neutraler Ombudsmann für Streitfälle tätig. Seine Aufgabe ist es, die Rechtslage im Rahmen eines Schlichtungsverfahrens zu prüfen und dann einen Schlichtungsvorschlag zu unterbreiten. Wird der Schlichtungsvorschlag nicht angenommen, können die Parteien die Gerichte anrufen.

Der Verwalter sollte auch deswegen sehr sorgfältig ausgesucht werden, weil es für Eigentümer schwierig ist, sich vor Ablauf der Vertragslaufzeit – in der Regel fünf Jahre – von ihm zu trennen. „Das ist nur möglich, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen den Eigentümern und dem Verwalter so stark gestört ist, dass eine weitere Zusammenarbeit unzumutbar ist – beispielsweise, weil er sich weigert zur Jahresversammlung einzuladen oder keine Abrechnung erstellt“, berichtet Löhlein. Die Klage, dass das Geld nicht anständig verwaltet wird oder sich der Verwalter sich nicht genügend um das Gebäude kümmert, reicht dagegen in der Regel nicht aus.

Checkliste für die Verwalterauswahl

– Verfügt er über eine immobilienwirtschaftliche Ausbildung?
– Nimmt der Verwalter an Fortbildungen teil?
– Kennt der Verwalter die aktuellen Gesetze und die neueste Rechtssprechung?
– Verfügt der Verwalter über ein eigenes Büro? Wann und wie ist dieses erreichbar?
– Gibt es – bei größeren Unternehmen – einen festen Ansprechpartner?
– Verfügt der Verwaltungsbetrieb über eine ausreichende Absicherung gegen Vermögensschäden von mindestens 100.000 Euro je Schadensfall?
– Welche Referenzen kann der Verwalter vorweisen?
– Ist der Verwalter Mitglied eines Verbandes, zum Beispiel des IVD?

(Quelle: Pressemitteilung des IVD unter www.ivd.net)