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Inflation und Immobilie – Studie zu TOP-7-Städten

Immobilieninvestitionen in Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Stuttgart, Köln und Düsseldorf schützen vor Inflation. Das ist das Ergebnis einer Studie des Immobilienverbands IVD.

Langfristige Betrachtung über 33 Jahre

„Die Miet- und Preisentwicklung in den sieben Top-Städten lag zwischen 1977 und 2010 sowohl bei Büro- als auch bei Wohnimmobilien nahezu durchgehend über der durchschnittlichen Teuerung“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD. „Unsere Analyse zeigt, dass der Inflationsschutz von Immobilien maßgeblich vom Standort bestimmt wird. Die jeweilige Nutzungsart spielt eine eher untergeordnete Rolle.“

Bei der zusammenfassenden Untersuchung der Wohnungsmieten an allen sieben Standorten fällt der Mietanstieg von Neubauwohnungen mit gutem Wohnwert am geringsten aus. Über den gesamten Betrachtungszeitraum hinweg erhöhten sich die Mieten in diesem Segment um 130 Prozent. Das ist aber immer noch deutlich mehr als die durchschnittliche Teuerung (+111 Prozent). Besonders hohe Mietzuwächse von 237 Prozent hat es in den zurückliegenden 30 Jahren vor allem bei Altbauwohnungen (vor 1948 gebaut) gegeben. Büromieten erreichten im gleichen Betrachtungszeitraum bei hoher Volatilität nur Zuwächse von 133 Prozent bei einfachem Nutzwert und 170 Prozent bei hohem Nutzwert. Bei Flächen mit mittlerem Nutzwert erhöhten sich die Mieten um 156 Prozent.

Wohnungsmieten durchgehend über der Inflation

An den einzelnen Standorten haben sich die Wohnungsmieten höchst unterschiedlich entwickelt. Die größten Steigerungsraten wurden in München (+323 Prozent) und Berlin (+454 Prozent) erreicht. In Düsseldorf haben sich die Mieten zum Ende des Beobachtungszeitraums dagegen nur um 142 Prozent erhöht. „Bei den zugrundliegenden Preisdaten handelt es sich jedoch um durchschnittliche Schwerpunktpreise, die nicht die einzelnen Lagen einer Stadt darstellen können“, erklärt Schick. „In den einzelnen Stadtteilen können die tatsächlichen Steigerungsraten somit auch höher oder niedriger ausgefallen sein.“

Erhebliche Unterschiede gibt es auch bei den Büroimmobilien. Frankfurt weist in der Spitze (2002) einen Mietanstieg um 442 Prozent gegenüber 1977 auf. Zum Ende des Untersuchungszeitraums ging der Mietpreisanstieg aber auf 201 Prozent zurück. Berlin, Düsseldorf und Hamburg liegen mit Mietpreisanstiegen zwischen 40 und 72 Prozent zum Ende des Untersuchungszeitraumes hingegen deutlich unter der durchschnittlichen Teuerung.

Kaufpreisentwicklung im Schnitt über der Inflation

Auch die Preise für Eigentumswohnungen haben sich im Untersuchungszeitraum nicht gleichmäßig entwickelt. „In der Gesamtbetrachtung der Wohnungspreise zeigt sich ein deutlicher Peak in den Jahren zwischen 1990 und 1995, der unter anderem auf die verstärkte Nachfrage in den Jahren unmittelbar nach der deutschen Einheit zurückgeführt werden kann“, sagt Schick. „Der darauf folgende Preisrückgang scheint 2005 an seinem Tiefpunkt angekommen zu sein.“ Mit Blick auf die Preisentwicklung lasse sich sagen, dass Eigentumswohnungen in den sieben Top-Städten insgesamt einen Schutz vor Inflation boten. Ähnlich volatil verlief die Preisentwicklung von Eigenheimen – mit dem Unterschied, dass nach dem Höhepunkt von 1995 die Preise nur leicht zurückgingen und sich bis 2005 auf einem nahezu konstanten Niveau bewegten. Seit 2005 sind wieder Preissteigerungen bei Eigenheimen mit mittleren und guten Wohnwerten zu erkennen. Einfamilienhäuser mit mittlerem Wohnwert notierten zum Ende des Untersuchungszeitraums um 152 Prozent über den Ausgangswerten. Damit lag ihr durchschnittlicher Wertzuwachs deutlich über der Inflationsrate.

Deutliche Differenzen zwischen einzelnen Städten

Betrachtet man die historischen Kaufpreise von Eigentumswohnungen mit gutem Wohnwert in den sieben Top-Städten, schneiden Berlin (+25 Prozent) und Hamburg (+55 Prozent) am Ende des Untersuchungszeitraums deutlich schlechter ab als Stuttgart (+139 Prozent) oder München (+135 Prozent). Schick gibt aber zu bedenken, dass die Kaufpreisentwicklung innerhalb der einzelnen Städte höchst unterschiedlich ausfallen könne. „Dynamische Szenelagen wie beispielsweise der Prenzlauer Berg sind bei den Stadtdaten unterrepräsentiert. Das heißt, insbesondere in Hamburg und Berlin schneiden viele Stadtteile beim Kaufpreiswachstum von Eigentumswohnungen deutlich besser ab als die gesamte Kommune.“ Bei der Preisentwicklung von Einfamilienhäusern nimmt München (+286 Prozent) ebenfalls eine Spitzenstellung ein. In Berlin haben die Eigentümer von Einfamilienhäusern dagegen bei einer Preissteigerung von nur 14 Prozent im Betrachtungszeitraum inflationsbedingte Wertverluste hinnehmen müssen. „Nach Rückgängen steigen die Preise für Eigenheime in der Hauptstadt seit 2005 wieder an“, fasst Schick die Entwicklung dort zusammen. „Das Aufholpotenzial ist beträchtlich.“

Quelle: Pressemitteilung Immobilienverband IVD, www.ivd.net

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