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Online Marketing an der EIA

Am Nikolaustag freuten sich 20 Teilnehmer über die Teilnahme des Kurses an der Europäischen Immobilien Akademie und das Thema Online Marketing mit Sven Johns, Berlin. Weiterlesen

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Glossar Begriffe für Sachverständige

Welche Bedeutung haben Handelswert, Taxwert, Schätzwert, Beleihungswert, Versicherungswert, Residualwert, merkantiler Minderwert, Zeitwert, Vergleichs- und Ertragswert? Alle genannten Werte haben einen hohen Anwendungsgrad in der Praxis. Ausgehend vom zentralen Begriff des Marktwerts ist zu untersuchen, inwieweit Inhaltsidentität mit dem Verkehrswert, dem Gemeinen Wert und den englischen Begriffen Market Value und Fair Value besteht. Dabei sind bei allen Wertbegriffen folgende Umstände zu berücksichtigen:

1. Der gewöhnliche Geschäftsverkehr
2. Die Beschaffenheit des Bewertungsgegenstandes
3. Alle wertbeeinflussenden Umstände

Diese sind in den Legaldefinitionen der Wertbegriffe – soweit vorhanden – zum Beispiel § 194 BauGB, § 9 BewG beziehungsweise in den Definitionen der Fachverbände beziehungsweise im „Guide Bleu“ der TEGoVa und den International Accounting Standards/International Financial Reporting Standards (IAS/IFRS) niedergelegt.

Der gewöhnliche Geschäftsverkehr
Mit gewöhnlichem Geschäftsverkehr sind die üblichen Gepflogenheiten des Handels mit den jeweiligen Bewertungsgegenständen gemeint. Der Wert des Bewertungsobjektes wird durch Angebot und Nachfrage auf einem freien Markt bestimmt, wobei Käufer und Verkäufer weder unter Zeitdruck noch unter Zwang oder gar Not stehen.

Beschaffenheit des zu bewertenden Objektes
Unter Beschaffenheit des zu bewertenden Objektes sind die rechtlichen und tatsächlichen Eigenschaften zu verstehen. Rechtliche Gegebenheiten wie zum Beispiel Nutzungsrecht Dritter, Verfügungs- und Erwerbsrechte, Sicherungs- und Verwertungsrechte der Gläubiger, die sich aus der jeweiligen Vertragsgestaltung oder auch aus dem Öffentlichen Recht und den Standardnormen (zum Beispiel DIN) ergeben, sind dabei zu berücksichtigen. Tatsächliche Eigenschaften können die Herstellungsmaterialien, die Formgebung, die Ausstattung, der Zustand, das Alter, die Größe etc. sein.

Wertbeeinflussende Umstände
Die im vorherigen Absatz beispielshaft aufgezählten Gegebenheiten stellen wertbeeinflussende Umstände dar, die bei der Wertermittlung für den konkreten Bewertungsgegenstand in jedem Einzelfall mehr oder weniger stark einfließen. Nachdem ausschließlich objektive Maßstäbe den Wert bestimmen, sind ungewöhnliche Umstände (zum Beispiel Monopolistenkauf) und persönliche Verhältnisse (zum Beispiel Verwandtenkauf) zwangsläufig ausgeschlossen.
Das Glossar „Wert- und Kostenbegriffe im Sachverständigenwesen“ (vgl. auch DS 6/2009) mit der Darstellung der Wertbegriffe als fachübergreifendes Konstrukt aus den Disziplinen Immobilienbewertung, Hausrat, Kunst/Antiquitäten, Kfz sowie Maschinen und Anlagen kann unter www.ivd-webshop.net für 9,80 Euro bestellt werden.

Quelle: www.ivd.net, Webseite des Immobilienverbandes IVD und AIZ, Autor: Prof. Dr. Siegfried Sandner

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Kunden sind mit Ihrem Immobilienmakler zufrieden – Studie

Man kann es gar nicht oft genug betonen: Mehr als drei Viertel aller Kunden (76 Prozent) ist mit den Dienstleistungen von Immobilienmaklern zufrieden.

1000 Kunden von Maklern durch Forsa befragt

68 Prozent der Käufer und 84 Prozent der Verkäufer würden ihren Makler weiterempfehlen. Insbesondere Kunden von IVD-Mitgliedern sind zufrieden: 86 Prozent würden „ihren“ IVD-Makler weiterempfehlen. Zu diesem Ergebnis kommt eine repräsentative Forsa-Umfrage bei mehr als 1000 Kunden von Immobilienmaklern, die eine Immobilie mit Hilfe eines Makler gekauft oder verkauft haben. Sowohl Verkäufer als auch Käufer zeigten sich mit den Leistungen ihres Immobilienmaklers insgesamt zufrieden.

Studie ist der beste Beleg für Leistungen von Immobilienmaklern

Die Untersuchung des Forsa-Instituts ist gänzlich unabhängig erstellt worden. Immer wieder wird gefragt, ob denn die Immobilienmakler die Kundenadressen benannt haben und daher das Ergebnis beeinflusst sein könnte. Das war nicht der Fall. Forsa hat in mühevoller Kleinarbeit mehr als 1.000 Käufer und Verkäufer von Immobilien ermittelt, die im Verlauf der letzten drei Jahre mit einem Immobilienmakler zusammengearbeitet haben. Kein Immobilienmakler hat eine Adresse benannt. Der IVD als Auftraggeber dieser neutralen Untersuchung kannte keine einzige Adresse von befragten Kunden.

Viel diskutierte Vorurteile kommen aus einer kleinen Gruppe

Die Vorurteile, die Immobilienmaklern vielfach entgegengebracht werden, sind demnach Erfahrungen, die die Kunden von Immobilienmaklern in der Regel nicht teilen können. Die ganz große Mehrheit der Kunden von Immobilienmaklern sind mit der Leistung des Maklers zufrieden. Bestechend ist, dass nur etwa 15 % der Verkäufer dem Immobilienmakler, den  sie beauftragt haben,  kein gutes Zeugnis ausstellen. Die in den Medien immer wieder vorgetragenen Fälle von unzufriedenen Kunden von Immobilienmaklern, stammen also aus einer im Verhältnis kleinen Gruppe. Diese Fälle kommen wieder vor. Sie sind jedoch nicht geeignet, die Reputation eines ganzen Berufsstandes in Mitgliedernschaft zu ziehen.

Verantwortung jedes Berufsträgers ist hoch

Jeder Immobilienmakler kann noch intensiver dazu beitragen, dieses Ergebnis zu steigern, indem eine perfekte Dienstleistung angeboten wird. Vor allem sind die Immobilienmakler aufgerufen, intensiv mit ihren Kunden zu kommunizieren und Dinge zu erläutern, die vielleicht auch einmal nicht im allseiten Interesse glatt laufen, z.B. dann, wenn ein Verkäufer nicht an den Kunden verkauft, den der Immobilienmakler vorgeschlagen hat.

Lesen Sie die weiteren Ergebnisse der Forsa-Umfrage zur Zufriedenheit von Kunden mit Immobilienmaklern auf der Webseite des Immobilienverbandes IVD unter www.ivd.net

http://ivd.net/der-bundesverband/nachrichtendetail/archive/2010/november/article/nam-pretium-purus-vel-purus.html

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Jetzt die Fortbildung für das zweite Halbjahr planen – 10 Tipps für Immobilienmakler

Immobilienmakler und -verwalter sollten jetzt an die Planung der Fortbildung im zweiten Halbjahr 2011 denken. Wer jetzt Seminare und Lehrgänge aussucht und bucht, kann diese optimal in seinem Kalender unterbringen und hält die Termine dann auch wirklich ein.

Tipps für die Seminarplanung

1. Planung ist wichtig – auch bei Seminaren und Lehrgängen

Kommen Sie doch raus aus der Planungsfalle. Zu enge Termine gesetzt, Seminarteilnahme dann doch wieder abgesagt – wichtigere Termine herein gekommen – Wer kennt diese Situation nicht? Planung ist Einstellungssache. Und die Planung der eigenen Qualifikation und laufenden Fortbildung ist noch viel mehr Einstellungssache. Ohne eine positive Einstellung zur eigenen Qualifikation, werden Sie auch weiterhin die Seminartermine schieben und die Buchung von Kursen gar nicht erst in Angriff nehmen.

2. Umfang festlegen – und zur Regel machen

Wer sich fest vornimmt, im Halbjahr zwei Tagesseminare zu besuchen und dies zur Regel für sich und im eigenen Unternehmen macht, der wird schon bei der nächsten Halbjahresplanung den ersten Erfolg feststellen. Es ist nur beim ersten Mal schwierig, eine eigene Regel für die Planung zu formulieren und diese umzusetzen. Zwei Seminare im Halbjahr, Besuch des regionalen und den bundesweiten Immobilientags des Verbandes, zwei weitere Infotreffen im Halbjahr sind ein optimaler Ausgangspunkt für Ihr Unternehmen. (PS: Existenzgründer sollten etwas umfangreicher planen und eher 3 bis 4 Tagesseminare im Halbjahr einplanen.)

3. Regeln auch für Mitarbeiter aufstellen

Nicht nur der/die Chef/-in und Inhaber/-in sollte Fortbildung für sich planen. Auch die Mitarbeiter des Unternehmens sollten in diese Planung einbezogen werden. Vielleicht besuchen Sie das eine oder andere Seminar als Team und stärken damit zugleich das gute Miteinander in der Firma. Als Inhaber/-in sehen Sie ihre Mitarbeiter auch in einem anderen Umfeld und lernen auf einem gemeinsam besuchten Seminar neue Stärken oder Schwächen der Kollegen kennen. Ein Außendienstmitarbeiter sollte in einer Pause eines Seminars in der Lage sein, Small-Talk zu betreiben und auf andere Seminarteilnehmer zuzugehen. Und Sie können das Verhalten sehr schön beobachten.

4. Bedarf ermitteln

Welchen Bedarf für Fortbildung habe ich konkret? Haben Sie im vergangenen Jahr mit dem Bauamt oder dem Bauausschuss Ihrer Gemeinde zu tun gehabt? Konnten Sie in allen Detailfragen bei der Aufstellung eines neuen Bebauungsplans mitreden? Oder hat sich eine Lücke aufgetan, die Sie in einem Seminar zur Aufstellung und dem Umgang mit einem Bebauungsplan schließen sollten?

Planen Sie den Bau eines Doppelhauses und sollten zuvor die Kenntnisse in der Projektentwicklung auffrischen?

Hat das Unternehmen eine Abmahnung erhalten und es ist erforderlich, wieder etwas mehr Bewusstsein zum Einhalten der wettbewerbsrechtlichen Regeln in das Team zu bringen? Die Ansätze sind vielfältig. Wer ehrlich mit sich selbst umgeht, wird schnell drei oder vier Themen finden, in denen er/sie sich eigentlich gern fortbilden würde.

5. Eigenen Seminarzirkel erstellen

Wer neue Mitarbeiter einarbeiten will oder als Existenzgründer das Fachwissen gezielt ausbauen will, der kann sich einen eigenen Seminarzirkel aufbauen. Innerhalb von ein oder zwei Jahren wird auf diesem Weg das Fachwissen umfassend ergänzt. Der Seminarzirkel sollte so strukturiert sein, dass das Wissen aufeinander aufbaut und systematisch verbreitert wird. Allgemeines Maklerrecht, Strategien zur Provisionssicherung, der notarielle Kaufvertrag, Akquisition im Kundengespräch, Verhalten am Telefon etc. lassen sich sehr gut als eigener Seminarzirkel erstellen. Im Abstand von ein oder zwei Monaten werden die Semianre gelegt und vorgebucht.

6. Frühzeitig buchen und Termine im Kalender fest blocken

Wer rechtzeitig seine Seminartermine bucht, der  sichert sich den Platz im Seminar. Gerade in den Spezial-Seminaren, in denen unter Umständen eine begrenzte Teilnehmerzahl besteht, um den intensiven Erfahrungsaustausch zu ermöglichen, ist es wichtig, sich rechtzeitig um die Plätze zu kümmen. Ein zweiter Vorteil der frühzeitigen Buchung ist, dass die Tage für die Seminare im Kalender rechtzeitig geblockt sind und keine Bürobesprechungen, Besichtigungen oder Notartermine an diesen Tagen gelegt werden. Auch in diesem Blog (www.ratgeber-immobilienmakler-blog.de) gibt es immer wieder Hinweise auf wichtige Veranstaltungen, die die Planung für das Jahr erleichtern.

7. Seminarverzeichnisse als Jahres- oder Halbjahresverzeichnis nutzen

Die Seminarverzeichnisse der Anbieter, z.B. der Regionalverbäde im Immobilienverband IVD, sind die beste Grundlage für die Planung der Seminarbesuche eines Halbjahres. Die Übersicht aller Seminare im IVD erleichtert den Zugriff auf Seminare auch im weiteren Umfeld, die vielleicht im eigenen Regionalverband nicht angeboten werden. Die Seminarverzeichnisse sind auf den Webseiten des IVD Bundesverbandes unter www.ivd.net oder auf den Webseiten der Regionen eingestellt.

Die eigentliche Seminareinladung wird häufig vier Wochen vor dem Seminartermin verschickt. Wer sich dann anmeldet, der sollte ehrlich zu sich selbst sein und sagen, dass er zwar Interesse an dem Seminar hat, aber seine eigene Fortbildung nicht genau plant. Außerdem kann es sein, dass das eigentlich für Sie interessante Thema an einem Tag angeboten wird, der bei ihnen schon verplant ist.

8. Lehrgänge erfordern eine weitergehende Planung

Die wirklich fundierte Erweiterung von Fachwissen und der Aufbau neuer Geschäftszweige im Unternehmen erfordert den Besuch von Lehrgängen oder Studiengängen. Der Besuch von mehrtägigen Lehrgängen erfordert eine weitergehende Planung. Dieser ist häufig mit Übernachtungen und auswärtigen Aufenthalten und damit auch mit weitergehenden Kosten verbunden. Daher ist hier eine noch gründlichere und die konsequente Einhaltung der Planung erforderlich. Wer die ersten drei Termine eines Lehrgangs besucht und dann feststellt, dass das dritte Lehrgangswochenende mit einer großen Familienfeier belegt ist, hat bei der Planung etwas falsch gemacht. Das investierte Geld für diesen Kurs wird in der Regel nicht zurückerstattet. Daher ist die genaue Planung der Lehrgangsteilnahme oberstes Gebot.

9. Jetzt auch ein Studium planen

Für viele Praktiker in der Immobilienwirtschaft besteht die Möglichkeit eines berufsbegleitenden Studiums. Der Abschluss eines Bachelor-Studiums oder sogar eines Master-Studiums ist heute durch maßgeschneiderte Angebote, die sich an Berufstätige richten, möglich. Am Center for Real Estate Studies – CRES www.steinbeis-cres.de – besteht ein solches Angebot. Gemeinsamit mit der Deutschen Immobilien Akademie (DIA) – www.dia.de – wird auf Basis der Ausbildung zum Immobilienfachwirt ein weiterführendes Studienangebot vorgehalten, das mit einem Bachelor-Abschluss endet. Tipp: Unbedingt einmal die Studienmöglichkeiten durcharbeiten und genau prüfen, ob dieses Studium nicht doch in Betracht kommt. Das Studium ist die konsequente Fortsetzung des Prozesses des Life-Long-Learning (LLL) und setzt eine ganz neue Qualität der Fortbildung in den Immobilienunternehmen um.

Hier gibt es die Infos zum Bachelor Studium am CRES: http://www.dia-vwa.de/de/474/Bachelor+of+Arts.html?s=63qlggGJ6G5Jw

10. Ihr Ziel: z.B. Drei neue Kontakte und drei neue Ideen

Ihr Ziel sollte es sein, auf jedem Seminar z.B. drei neue Kontakte kennen zu lernen und so Ihr Netzwerk zu erweitern. Wenn Sie zusätzlich drei neue Ideen zur Umsetzung im Unternehmen von einem Seminar mitnehmen, dann war jedes besuchte Seminar, dessen Besuch Sie zuvor ausführlich geplant haben, ein voller Erfolg. Der Erfolg der Fortbildung im eigenen Unternehmen hängt auch an den Zielen, die Sie mit dieser Fortbildung verbinden: Setzen Sie sich doch realistische Ziele, wenn Sie ihre Seminarplanung für das zweite Halbjahr 2011 nun in Angriff nehmen.

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Die neuen Steuerpläne zur energetischen Modernisierung

Das Bundeskabinett hat einen Gesetzesentwurf beschlossen, der Baumaßnahmen zur energetischen Sanierung von Wohngebäuden steuerlich fördern soll. Über einen Zeitraum von zehn Jahren sollen Steuerpflichtige je zehn Prozent der Herstellungskosten für energetische Sanierungsmaßnahmen abschreiben können. Diese Regelung gelte für Vermieter von Wohnimmobilien. Für Selbstnutzer ist eine analoge Förderung vorgesehen. Die Baumaßnahmen zur energetischen Sanierung sollen für den selbstnutzenden Eigentümer einer Immobilie über zehn Jahre zu je zehn Prozent als Sonderausgaben geltend gemacht werden können.

Gefördert werden Baumaßnahmen, wenn ein bestimmter EnEV-Standard erreicht wird: Die einzelnen Maßnahmen zur energetischen Sanierung werden dann gefördert, wenn erreicht wird, dass das sanierte Gebäude den Primärenergiebedarf von 85 Prozent eines zum Zeitpunkt des Beginns der Maßnahme vergleichbaren Neubaus nicht überschreitet. „Wir begrüßen die Vorschläge des Bundeskabinetts steuerliche Anreize für die energetische Gebäudesanierung zu schaffen“, sagt Jens-Ulrich Kießling, Präsident des Immobilienverbandes IVD. „Dies entspricht unserer Forderung aus dem steuerpolitischen Papier, welches wir der Bundesregierung bereits 2009 vorgelegt haben. Energetische Sanierungsmaßnahmen dürften mit der Verabschiedung des Gesetzes in Kombination mit der angestrebten Novellierung des Mietrechts erheblich gefördert und besonders auch wirtschaftlicher werden.“

Der IVD mahnt eine eindeutige Einbeziehung der energetischen Komplettmodernisierung von Wohngebäuden in die neue steuerliche Abschreibung an. Nach aktueller Rechtslage werden umfassende Sanierungsmaßnahmen, die zugleich an den vier wesentlichen Teilen Dach, Fassade, Fenster und Haustechnik vorgenommen werden, als nachträgliche Herstellungskosten eingestuft. Im Ergebnis heißt dies, dass der Eigentümer die Kosten nur mit jährlich zwei Prozent Abschreibung geltend machen kann. „Durch die Neuregelung sollte in jedem Fall die energetische Komplettsanierung von der Abschreibungsmöglichkeit über 10 Jahre erfasst werden“, sagt IVD-Präsident Kießling.

„Die steuerlichen Anreize sind durch den Vorschlag der Bundesregierung allerdings noch nicht ausgeschöpft“, meint Kießling weiter. Der IVD schlage daher vor, die Regelung des Paragrafen 6 Abs. 1 Nr. 1 a EStG zum anschaffungsnahen Aufwand abzuschaffen. „Durch die Abschaffung würde für private Kapitalanleger ein steuerlicher Anreiz geschaffen, Immobilien zu erwerben und diese sofort und unmittelbar im Zusammenhang mit dem Erwerb grundlegend energetisch zu sanieren“, erläutert Kießling. „Die Aufwendungen für die Sanierungsmaßnahmen könnten dann sofort in vollem Umfang steuermindernd geltend gemacht werden.“ Darin sieht der IVD einen wesentlichen Schritt zu einer zügigen Umsetzung der ambitionierten Klimaschutzziele der Bundesregierung sowie der nachhaltigen Erhöhung der Sanierungsquote bei Wohngebäuden.

Quelle: Pressemitteilung des Immobilienverbandes IVD – www.ivd.net

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Wie finde ich den richtigen Immobilienmakler?

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie gehört für viele Menschen zu den wichtigsten Geschäftsabschlüssen in ihrem Leben. Die Auswahl von Objekten oder Interessenten sowie die Entscheidung über den Preis sollten daher nicht ohne fachmännischen Rat getroffen werden.

Spezialisten bevorzugen • Auf Zertifizierung bzw. Verbandsmitgliedschaft achten • Beratung im Gespräch überprüfen

Mit dem richtigen Immobilienmakler sichern sich Käufer wie auch Verkäufer eine umfassende Beratung und schützen so ihre persönlichen finanziellen Interessen“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands IVD. Denn die Arbeit eines Maklers beginne keineswegs erst mit dem Exposé. „Ein richtiger Profi begutachtet Grundstücke und Gebäude, analysiert den Markt und bestehende Mietverträge. Er informiert über Preise, Mieten und Marktentwicklungen und steht bereits im Vorfeld mit Sachkenntnis bei der Bewertung der Immobilie zur Verfügung. Professionelle Makler kennen zudem das Angebot und die Nachfrage im jeweiligen Teilmarkt und betreuen Käufer und Verkäufer mit transparenten Informationen rund um das Grundstücksgeschäft.“

Ausbildung und Spezialisierung

Für Käufer und Verkäufer stellt sich dabei oft gleichermaßen die Frage, wie sie den richtigen Makler finden? „Für den Verbraucher ist es häufig schwer, seriöse und gut qualifizierte Dienstleister von Sonntagsmaklern zu unterscheiden“, sagt Schick. „Kompetente Makler verfügen in der Regel über eine umfassende Ausbildung und eine mehrjährige praktische Erfahrung.“ Kompetenz und Erfahrung sind jedoch oft nicht auf den ersten Blick ersichtlich. Verbraucher sollten daher nach möglichen Referenzen fragen. „Jeder professionell arbeitende Makler wird Zeugnisse seiner bisherigen Tätigkeit vorweisen können“, sagt Schick. „Zufriedene Kunden und erfolgreich vermittelte Objekte sind wichtige Hinweise auf die Kompetenz des Anbieters.“ Gegebenenfalls könne man auch um Adressen bisheriger Kunden bitten, um sich bei diesen über die Tätigkeit des Maklers zu erkundigen.

Käufer wie Verkäufer sollten bei der Auswahl eines Maklers zudem immer auch berücksichtigen, dass ein Anbieter immer nur bestimmte Teile des Immobilienmarktes überblicken kann. „In Großstädten sollten professionelle Makler auf bestimmte Objekt beziehungsweise Nutzungsarten spezialisiert sein“, erklärt Schick „Makler im ländlichen Raum sollten dagegen einen klaren regionalen Fokus haben.“ Der IVD rät von „Alleskönnern“ ab und empfiehlt Makler, die Experten im jeweiligen Markt oder Immobiliensegment sind.

Zertifizierung und Mitgliedschaft in einem Verband

Ein weiterer wichtiger Qualitätsnachweis für Makler ist die Mitgliedschaft in einem Berufsverband wie dem Immobilienverband IVD. Der IVD verpflichtet seine Mitglieder, regelmäßig Schulungen und Seminare zu besuchen, um auf dem aktuellen Wissensstand rund um die Immobilie zu sein. Jedes Verbandsmitglied muss eine umfassende Aufnahmeprüfung bestehen, in der das notwendige immobilienwirtschaftliche Wissen überprüft wird. IVD-Mitglieder müssen zudem den Nachweis über den Abschluss einer Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung erbringen. Denn auch qualifizierte Makler sind nicht vor Fehlern gefeit. Im Ernstfall kann etwas so Simples wie ein übersehener Zahlendreher finanzielle Folgen erheblichen Ausmaßes haben. Ein Verband fungiert außerdem als Beschwerdeinstanz für die Kunden der Mitglieder. Beim IVD ist beispielsweise der Rechtsanwalt Dr. Peter Breiholdt als neutraler Ombudsmann für Streitfälle tätig. Seine Aufgabe ist es, die Rechtslage im Rahmen eines Schlichtungsverfahrens zu prüfen und dann einen Schlichtungsvorschlag zu unterbreiten. Wird der Schlichtungsvorschlag nicht angenommen, können die Parteien die Gerichte anrufen.

Mindestens ebenso zuverlässig aber bislang noch nicht so weit verbreitet wie die Mitgliedschaft in einem Verband ist die Zertifizierung nach der neuen Maklernorm DIN EN 15733. Die Norm definiert unter anderem die fachliche Mindestqualifikation, die erforderlichen Verhaltensregeln und die wesentlichen Informationspflichten von Immobilienmaklern. Makler, die sich nach der Norm zertifizieren lassen, sind verpflichtet, die Interessen der Auftraggeber zu schützen, ihnen alle transaktionsrelevanten Daten zur Verfügung zu stellen und jede Diskriminierung zu vermeiden.

Beratung und Honorar

Wer sich zunächst selbst einen persönlichen Eindruck von der Beratungsqualität eines Maklers machen will, sollte gleich anfangs das direkte Gespräch suchen. „Ein professionell arbeitender Makler spricht mit dem Kunden intensiv über dessen persönliche Wünsche und Bedürfnisse sowie seine wirtschaftliche Situation, ehe er einen ersten Vorschlag macht“, sagt Schick. „Er wird alle Einwände des Kunden ernst nehmen, vor Risiken warnen, sein Leistungsspektrum darlegen und über Aufwand und das Honorar informieren.“ Auf keinen Fall werde ein professioneller Makler Vorauszahlungen verlangen.

Der IVD rät zudem: Wer eine Immobilie verkaufen oder kaufen will, solle sich genau beschreiben lassen, wie der Makler vorzugehen gedenkt und welche Aktivitäten er im Detail plant. Ein guter Makler ist in der Lage, ein genaues Bild der Marktlage zu geben. Er wird seine Aufgabe, die möglichen Zeiträume für die Abwicklung aller Formalitäten klar benennen und keine Einwände gegen die Einbeziehung externer Hilfen beispielsweise eines Sachverständigen oder Rechtsanwalts haben.

Ist die Entscheidung für einen Makler gefallen, empfiehlt der IVD, dass alle Vereinbarungen zwischen dem Kunden und dem Immobilienmakler schriftlich festgehalten werden. In einem Maklervertrag werden neben seinen Dienstleistungen auch die Vertragslaufzeit, gegebenenfalls die Provisionshöhe bei einer erfolgreichen Vermittlung sowie die Auflösungsmodalitäten fixiert. Der IVD weist darauf hin, dass die Provision ein erfolgsabhängiges Honorar ist, das nur am Ende einer erfolgreichen Vermittlung der Immobilie an den Immobilienmakler gezahlt wird.

Quelle: Pressemitteilung des Immobilienverbandes IVD, http://www.ivd.net

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Social Media live erleben!

Die sozialen Netzwerke erleben viele Teilnehmer am eigenen PC. Damit die Social Media auch wieder ein soziales Leben erfüllen, veranstaltet der IVD eine Konferenz zu diesem Thema am 25. Mai in Berlin. Anhand vieler praktischer Beispiele führen die Social-Media-Experten Tobias Geipel und Roland Kampmeyer die Teilnehmer durch die Welt der Sozialen Netzwerke. Dabei reichen die Themen von der allgemeinen Nutzung bis zur zielgerichteten Anwendung zur Kundengewinnung. Schwerpunktmäßig soll die Konferenz jedoch dem Erfahrungsaustausch dienen. Die Teilnehmer sollen die Möglichkeit erhalten, untereinander zu diskutieren, welche Online-Kanäle sich für Immobilienfirmen ihrer Erfahrung nach eignen.

Gesprächsrunden über Social Media

Die Veranstaltung startet um 14 Uhr mit einer Auftaktdiskussion, die der Bestandsaufnahme dienen soll. Im Anschluss wird es Vorträge zu den Themen Suchmaschinenoptimierung, Google-Ranking und die richtige Nutzung von Facebook und Twitter geben. Außerdem sind Gesprächsrunden mit den Teilnehmern und den Referenten geplant. Es war bei der Zusammenstellung des Programms sehr wichtig, dass genug Raum bleibt, offene Fragen untereinander zu diskutieren.

Immobilienfirmen diskutieren

Die Konferenz richtet sich an alle Immobilienexperten, die schon erste Erfahrungen im Bereich Social Media sammeln konnten, sowie an Einsteiger, die sich schnell in das Thema einarbeiten wollen. Für Teilnehmer des Deutschen Immobilientages des IVD ist der Besuch der Social Media Konferenz in den Teilnahmegebühren enthalten. Die Kosten für alle anderen Teilnehmer betragen 79 Euro (zzgl. Mehrwertsteuer). Anmeldungen nimmt der IVD ab sofort entgegen unter info@ivd.net, 030/275 72 6-0 oder per Fax an 030-275 72 6-49.

Quelle: http://www.ivd.net, Pressemitteilung des IVD

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Was die Branche vom neuen Mietrecht erwarten kann

Positives Echo hat der Gesetzentwurf zum Mietrecht in der Immobilienwirtschaft ausgelöst. Die Forderungen der Branche sind weitgehend erfüllt. Das sagt auch die BSI in ihrer Pressemitteilung. „Der kürzlich vom Bundesjustizministerium vorgelegte Gesetzentwurf zur Änderung des Mietrechts wird von der Immobilienwirtschaft begrüßt. „Wir sehen den Auftrag eines sozial ausgewogenen Reformvorschlages als erfüllt an. Die Verbesserung der Position des Vermieters erfolgt mit Augenmaß und ohne zusätzliche finanzielle Belastungen der Mieter“, sagt Jens-Ulrich Kießling, Vorsitzender der Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI) und Präsident des Immobilienverbandes IVD.

Anpassung Mietrecht erforderlich

Die Klimaschutzziele der Bundesregierung, deren zentraler Bestandteil die Steigerung der Energieeffizienz des Wohnungsbestandes und der Ausbau des Einsatzes erneuerbarer Energien ist, erfordern nach Ansicht der immobilienwirtschaftlichen Verbände Anpassungen im Mietrecht. Dazu zählt die Ausweitung der Definition der energetischen Modernisierung, die in dem neuen § 555 b BGB geregelt ist und unter anderem nun auch die Umstellung der Energieversorgung auf erneuerbare Energien umfassen soll.

Durchführung der Sanierung erleichtern

„Ganz wichtig ist uns die Frage der Durchführung der Maßnahmen. Hier geht das geplante Mietrecht einen neuen Weg“, ergänzt Dr. Andreas Mattner, Vorsitzender des Zentralen Immobilienausschusses (ZIA). Während der Durchführung der Modernisierung soll der Mieter künftig die Arbeiten gemäß dem ausgeweiteten energetischen Modernisierungsbegriff dulden müssen (§ 555 d BGB). Dauert die Modernisierung weniger als drei Monate, soll die Minderung der Miete ausgeschlossen werden (§ 536 BGB). „Wir halten diese Regelung für sozial ausgewogen. Der Mieter profitiert nach der energetischen Modernisierung von der Energieeinsparung in der Wohnung, indem er niedrigere Nebenkosten bezahlt. Für den Vermieter werden die Durchführung der Arbeiten und die Kostenkalkulation aber deutlich erleichtert“, erklärt Walter Rasch, Präsident des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW). Die Forderungen der Immobilienwirtschaft für die Durchführung der energetischen Modernisierung seien mit diesem Entwurf weitgehend erfüllt. „Als sehr gelungen betrachten wir die Aussage des Gesetzentwurfs, dass die energetische Modernisierung vom Mieter grundsätzlich zu dulden ist. Dieses Signal hat die Politik bislang nicht gegeben. Hiermit kommt der politische Wille zum Ausdruck, die energetische Modernisierung des Wohnungsbestandes zu forcieren“, fügt Kießling hinzu.

Härtefallklausel

Sehr positiv bewerten die immobilienwirtschaftlichen Verbände, dass die finanzielle Überforderung eines einzelnen Mieters nicht mehr die Gesamtmaßnahme blockieren kann, sondern dieser Härtefall erst bei der ihn treffenden Modernisierungsumlage berücksichtigt werden soll, und dass die Geltendmachung eines Härtefalls bei der Durchführung der energetischen Modernisierung nun erstmals in einer bestimmten Frist erfolgen muss (§ 555 d Abs. 3 BGB). „Die damit erreichte Klarheit entspricht einer langjährigen Forderung der Immobilienwirtschaft und schafft mehr Rechtssicherheit bei der energetischen Modernisierung“, fasst Kießling diese Neuregelung zusammen. Allerdings lasse die konkrete Formulierung der Härtefallklausel zu wünschen übrig. „Wir erwarten aufgrund der Vielzahl unbestimmter Rechtsbegriffe viele Rechtsstreitigkeiten, die vor Gericht landen werden, wenn es um die Auslegung der Härtefallklausel geht.“

Einmietbetrüger

Der Gesetzentwurf zur Änderung des Mietrechts sieht auch eine Verbesserung der Möglichkeit der Räumung von Wohnungen bei Einmietbetrügern (Mietnomaden) vor. Professionelle Vermieter von Wohnungen seien vom Mietnomadentum zwar nicht so stark betroffen wie private Vermieter. Die jetzt vorgesehene Möglichkeit der so genannten Berliner Räumung, das heißt der schnelleren Räumung von Wohnungen bei unberechtigter Nutzung durch Untermieter, und die neue Hinterlegungsanordnung (§ 302 a ZPO) seien jedoch generell geeignet, die Lasten der Vermieter im Fall von Einmietbetrug zu verringern. Kießling: „Einmietbetrüger dürfen nicht vom Gesetz geschützt werden. Das stellt dieser Gesetzentwurf nun deutlicher heraus.“

Contracting

Kritisch sieht die Immobilienwirtschaft, dass die geplante Regelung des Energie-Contracting im Mietrecht generell gelten soll und damit die bereits aufgrund der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bestehenden, unkomplizierten Möglichkeiten der Umstellung auf Wärmelieferung abgeschafft werden. Axel Gedaschko, Präsident des GdW, erklärt: „Damit würde die Bundesregierung ein Modell beenden, mit dem bereits heute große Energieeffizienzressourcen durch Contracting erschlossen werden.“

Quelle: Pressemitteilung der BSI, http://www.bsi-web.de

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Eingeordnet unter Immobilienpolitik, Immobilienrecht

Wie finde ich den richtigen Mieter?

Der wirksamste Schutz vor Einmietbetrügern und Mietnomaden ist dem Immobilienverband IVD zufolge die Vermietung der Wohnung durch einen erfahrenen Spezialisten. Die vetragsrelevanten Erkundigungen, die Immobilienmakler und Hausverwalter des IVD vorab über Mietinteressenten einholen, können Vermieter am effektivsten vor Mietnomaden schützen. Dies ist auch eines der wesentlichen Ergebnisse eines am Montag, dem 7. Februar, vorgestellten Gutachtens über Mietnomaden, welches die Universität Bielefeld im Auftrag des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung erstellt hat. Privaten Vermietern fehlt meist die nötige Erfahrung bei der Vermietung ihrer Wohnung. Professionelle Vermieter können bei der Auswahl und Überprüfung der Mietinteressenten helfen. „Ich darf sagen, dass ein Einmietbetrüger die Dienste eines Immobilienmaklers oder Hausverwalters einfach deshalb scheut, weil er weiß, dass dieser eine umfassende Überprüfung des Hintergrunds des Interessenten vornimmt. Einen besseren Selbstschutz als die Zusammenarbeit mit einem professionellen Vermieter kann ein Eigentümer demnach gar nicht bekommen“, sagt Jens-Ulrich Kießling, Präsident des Immobilienverbands IVD.

Schätzungen zufolge müssen Vermieter bundesweit jedes Jahr rund zwei Milliarden Euro an Mietausfällen verkraften. Zwar gelten Mietrückstände als Kündigungsgrund, aber in der Praxis kann es bis zu 18 Monate dauern bis der säumige Mieter die Wohnung tatsächlich verlassen hat. „Gerade für private Vermieter ist es daher umso wichtiger, aus der Menge der Interessenten den geeigneten Kandidaten herauszufiltern“, erklärt Kießling. „Viele verlassen sich dabei auf ihre Menschenkenntnis und darauf, dass der erste Eindruck bei der Besichtigung nicht trügt.“ Das sei nicht von vornherein falsch, aber keineswegs ausreichend. Denn bei der Mietersuche komme es vor allem auf harte Fakten an. Dabei sollten die wichtigsten Punkte in einem Anforderungsprofil zusammengetragen werden.

Drum prüfe, wer sich bindet

Für die Auswahl des richtigen Mieters gibt es zudem eine Vielzahl von Informationsmöglichkeiten, die systematisch genutzt werden sollten. Am Anfang stehen dabei die Besichtigung und das Interessentengespräch. Kießling rät die Gesprächsführung dabei möglichst offen zu gestalten. „Wenn ein Interessent frei über sich spricht, erzählt er in der Regel mehr, als wenn er auf gezielte Fragen antwortet.“ Ziel des Gespräches sei, herauszufinden, ob der Interessent in die Hausgemeinschaft passt und ob er die Anforderungen des Vermieters erfüllt. Vermieter müssten bei manchen Interessenten beispielsweise damit rechnen, dass sie bald wieder umziehen und die Wohnung somit nur für kurze Zeit vermietet sei. Zu den vergleichsweise mobilen Mietern gehören beispielsweise Studenten, aber auch Singles, die gerade ins Berufsleben einsteigen und demnächst andernorts ihre Karriere fortsetzen wollen. „Vermieter sollten sich während des Gespräches ruhig Notizen machen“, sagt Kießling. „Nur so können sie die Ergebnisse der einzelnen Gespräche zuverlässig miteinander vergleichen.“

Vermieter können die Interessenten überdies bitten, einen vorab vorbereiteten Selbstauskunftsbogen auszufüllen. Dieser sollte Angaben zu Namen und Geburtsdaten der zum Haushalt gehöhrenden Personen sowie Nationalität, Einkommen und Arbeitgeber des Interessenten und gegebenenfalls des Ehepartners enthalten. Wichtig für eventuelle Rückfragen sind auch der Name und die Anschrift des bisherigen Vermieters. „Mietinteressenten sind jedoch nicht verpflichtet, die Mieterselbstauskunft auszufüllen“, erklärt Kießling. Verweigere der Interessent die gewünschten Angaben, empfehle es sich, nach den Gründen zu fragen. „Hat der potenzielle Mieter offensichtlich etwas zu verbergen, kann das ein Grund sein, ihn bei der Vergabe der Wohnung nicht zu berücksichtigen.“

Welche Fragen sind erlaubt?

Selbstauskunft und Interessentengespräch dienen als Basis für den abzuschließenden Mietvertrag. Das Informationsbedürfnis des Vermieters sollte sich auf diesen Aspekt konzentrieren. „Intime Fragen wie beispielsweise zur Familienplanung sind nicht erlaubt“, sagt Kießling. Untersagt seien auch Fragen zur Religionszugehörigkeit und zur sexuellen Orientierung. „Wer solche Fragen stellt, verstößt gegen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz“, erklärt Kießling. Die als Antidiskriminierungsgesetz bekannte Regelung gelte zwar nur, wenn mehr als 50 Einheiten vermietet werden könnten. Doch werde in dem Gesetz ausdrücklich die Versorgung von Wohnraum als Anwendungsgebiet definiert. „Auch wenn man weniger als 50 Wohnungen vermietet, sollte man die Bestimmungen dieses Gesetzes beachten, da die Gerichte in einschlägigen Verfahren im Sinne des Antidiskriminierungsgesetztes entscheiden“, sagt Kießling.

Aus diesem Grund sei es auch wichtig, die Mieterauswahl genau zu dokumentieren. Denn das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz sehe eine Beweislastumkehr vor. „Der Vermieter muss beweisen, dass er sich nicht diskriminierend verhalten hat, wenn ein abgewiesener Mietinteressent die angebliche Benachteiligung mit Indizien belegt“, erklärt Kießling. „Für das Gericht muss beispielsweise erkennbar sein, dass ein Bewerber wegen seines geringeren Nettoeinkommens abgelehnt wurde und nicht wegen seiner Hautfarbe, sexuellen Orientierung oder Religion.“ Sonst drohten Schadensersatzforderungen.

IVD rät zu professioneller Hilfe

Es gibt viele Fallstricke bei der Vermietung. „Private Eigentümer ohne Erfahrungen bei der Mieterauswahl sollten sich daher immer an einen auf die Vermietung von Wohnungen spezialisierten Makler wenden“, rät Kießling. Gleiches gelte auch für Probleme, die im laufenden Mietverhältnis auftreten, wie zum Beispiel ausbleibende Zahlungen und ähnliches. „Professionelle Makler und Verwalter verfügen über einen reichen Erfahrungsschatz für solche Fälle“, sagt Kießling. „Bei Neuvermietungen sollten Vermieter den von Interessenten gemachten Angaben beispielsweise keineswegs blind vertrauen, sondern die Liquidität und Zahlungsmoral ihrer künftigen Mieter auch überprüfen.“ Die gängigste Methode seien dabei Anfragen bei SCHUFA oder Creditreform. „Makler und Verwalter mit IVD-Mitgliedschaft, haben hier den Vorteil, dass sie zum Einholen von Wirtschaftsauskünften auf verschiedene Kooperationspartner zurückgreifen können.“

Auskünfte bei Vorvermieter und Arbeitgeber einholen

Um sicher zu gehen, dass ein Interessent keine Mietschulden hat, können Vermieter auch eine vom Vorvermieter unterzeichnete „Mietschuldenfreiheitsbescheinigung“ verlangen. Der bisherige Vermieter ist allerdings nicht verpflichtet, eine entsprechende Bescheinigung auszustellen. Das hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 30.09.2009 (Az.: VIII ZR 238/08) entschieden. „Ebenfalls informativ und vergleichsweise unbürokratisch ist ein kurzer Anruf beim vorherigen Vermieter“, ergänzt Kießling. „Allerdings sollte man hier beachten, dass aufgrund von persönlichen Animositäten oder ähnlichem die Auskunft unter Umständen nicht immer ganz objektiv ausfällt.“ Vermieter könnten zudem beim Arbeitgeber des Mietinteressenten nachfragen, ob die Gehaltsangaben, die der potenzielle Mieter in der Selbstauskunft gemacht hat, der Wahrheit entsprechen. Nach einem Urteil des OLG Koblenz (Az.: U 28/08) ist ein Arbeitgeber verpflichtet, solche Fragen wahrheitsgemäß zu beantworten. „Tut er dies nicht, kann er später hierfür zur Verantwortung (Schadensersatz) gezogen werden.“ Allerdings kann der Arbeitgeber die Auskunft auch komplett verweigern.

Sicherheit für die Wohnungsübergabe

Hat sich der Vermieter für einen Interessenten entschieden und ist der Mietvertrag unterzeichnet, können Einzelheiten zur Wohnungsübergabe vereinbart werden. „Auch hier gibt es Möglichkeiten, die Zahlungsmoral des künftigen Mieters zu überprüfen“, sagt Kießling. „So kann beispielsweise die erste Mietzahlung für einen Zeitpunkt vor Wohnungsübergabe festgelegt werden. Kommt der Mieter dieser Forderung nicht nach, ist der Vermieter seinerseits nicht zur Übergabe der Wohnung verpflichtet.“ Außerdem empfiehlt der IVD, vom Mieter eine Kaution zu fordern. Üblich seien drei Monats-Kaltmieten, sagt Kießling. „Der Mieter ist berechtigt, diese in drei Teilen zu entrichten. Ein Vermieter sollte den Wohnungsschlüssel allerdings erst übergeben, wenn er die erste Rate erhalten hat.“ Dabei könne die erste Abschlagszahlung auch in bar erfolgen. Neben dem probaten Mittel der Barzahlung, bestehe zudem die Möglichkeit, die Mietkaution durch eine Bürgschaft oder Versicherung zu hinterlegen. Hierfür gebe es eigene Serviceunternehmen, wie zum Beispiel EuroKaution.

Was sollte bei der Wohnungsübergabe vorliegen:
– Die Selbstauskunft einschließlich
Angaben zu Vorvermieter und ggf. Arbeitgeber
– Gehaltsnachweise
– Mietschuldenfreiheitsbestätigung
– Wirtschaftsauskunft Creditreform oder SCHUFA
– Unterschriebener Mietvertrag
– Personaldokument
– Erste Mietzahlung
– Erste Rate der Kaution

10 Tipps für Vermieter und Verwalter – Handlungsoptionen nach der geltenden Rechtslage, erarbeitet von der Rechtsanwaltskanzlei bethgeundpartner | immobilienanwälte aus Hannover

1. Informationen über den Mieter einholen

Bereits vor Abschluss des Mietvertrages sollten Informationen über den zukünftigen Mieter eingeholt werden. In Betracht kommen Auskünfte aus der Schufa, oder mittels eines Fragebogens über persönliche Angaben des Mieters. Sehr sinnvoll sind auch Auskünfte durch den ehemaligen Vermieter. IVD Immobilienverwalter haben verschiedene Kooperationspartner zur Auswahl, die Wirtschafts-Auskünfte erteilen. Sie gehen mit diesen Auskünften verantwortungsvoll um und vermeiden Missbrauch bei der Einholung von Auskünften. Nach der Neuregelung der gesetzlichen Grundlagen können auch Mieter selbst eine Auskunft von der Schufa erlangen und diese ihrem Vermieter bzw. dem Verwalter vorlegen.

2. Fälligkeit der ersten Miete vor Übergabe der Wohnung

Die Fälligkeit der ersten Mietzahlung kann bereits für einen Zeitpunkt vor Übergabe der Wohnung vereinbart werden. Wird diese Miete nicht gezahlt, braucht der Vermieter die Wohnung nicht zu übergeben.

3. Rechtzeitig abmahnen

Bei verspäteten oder ausbleibenden Mietzahlungen sollte der Vermieter den Mieter nicht nur mahnen, sondern auch zeitnah abmahnen. Bereits bei der ersten verspäteten Zahlung kann eine Kündigung für den Fall angedroht werden, dass der Mieter künftig nicht pünktlich zahlt. Eine im Wiederholungsfall ausgesprochene Kündigung wird auch durch vollständige Nachzahlung der Mietrückstände nicht unwirksam.

4. Schneller und richtig kündigen

Die fristlose Kündigung kann bereits erfolgen, wenn der Mieter über längere Zeiträume in Verzug ist und die Beträge zwei Monatsmieten erreichen. Weitgehend unbekannt ist aber, dass eine Kündigung auch schon dann möglich ist, wenn der Mieter in zwei aufeinander folgenden Monaten mit einem Betrag von etwas mehr als einer Monatsmiete in Verzug ist. Das bedeutet: in diesem Fall muss der Vermieter nicht zwei Monate warten sondern nur bis zum Beginn des zweiten Monats. Hier können Vermieter und Verwalter also bereits erheblich Zeit sparen. Die fristlose Kündigung sollte immer auch mit einer ordentlichen Kündigung verbunden werden. Durch Zahlungsausgleich wird zwar die fristlose Kündigung unwirksam, nicht jedoch die ordentliche. Hier kommt es auf die präzise Formulierung der Kündigung an.

5. Gespräche und Vereinbarungen mit dem Mieter

Der Vermieter sollte bei Zahlungsverzug zunächst einmal immer das Gespräch mit dem Mieter suchen, um rechtzeitig Lösungsansätze zu finden und die Fronten nicht unnötig zu verhärten. Möglicherweise kann eine einvernehmliche Zahlungsvereinbarung getroffen werden. Die professionell-gewerblichen Vermieter haben mit der vorbeugenden Arbeit mit Mietern bei Zahlungsverzug sehr gute Erfahrungen gemacht und konnten die Zahlungsrückstände dadurch deutlich verringern. Auch den eigenen Anwalt sollte der Vermieter zunächst zum Gesprächskontakt mit dem Mieter und seinem Anwalt veranlassen. Eine vergleichsweise Regelung – auch noch im Gerichtsverfahren – ist immer schneller und häufig auch kostengünstiger als ein Räumungsprozess mit anschließenden Vollstreckungsmaßnahmen.

6. Mietkaution gegen Mietnomaden

Gesetzlich geregelt ist, dass die Mietkaution durch den Mieter in drei Raten erbracht werden kann. Allerdings kann ein Vermieter die Übergabe der Kaution vorverlegen, wenn die gesamte Kaution durch eine Bürgschaft bezahlt wird. Statt einer Barkaution können Vermieter und Verwalter mit dem Mieter auch die moderne Form der Hinterlegung der Mietkaution durch eine Bürgschaft oder Versicherung vereinbaren. Dies hat für den Mieter den Vorteil, dass er keine Barmittel für die Kaution binden muss. Der Vermieter erhält sofort vor Übergabe der Wohnung die volle Kaution. Im IVD organisierte Verwalter haben die Möglichkeit, auf das Angebot eines Kooperationspartners wie der Eurokaution (ww.eurokaution.de) zurückzugreifen; hier erfolgt zusätzlich eine unabhängige Bonitätsprüfung der Mieter. Der Vermieter kann also doppelte Sicherheit und somit eine gute Vorbeugung gegen Mietnomaden erhalten.

7. Berliner Räumung

Muss eine Räumung im Wege der Zwangsvollstreckung durchgesetzt werden, kann das Modell der sog. „Berliner Räumung“ gewählt werden. Hierbei wird der Vermieter als Eigentümer der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher in den Besitz eingewiesen und sorgt dann selbst für die Räumung der Wohnung. Auf diesem Weg können Kosten gespart und das Verfahren erheblich beschleunigt werden. Durch die Rechtsprechung ist dieser Weg der Räumung für zulässig erklärt worden.

8. Urkundenprozess

Macht der Mieter keine Mietminderung geltend, kann im Urkundenprozess eine schnelle Titulierung von Mietforderungen erwirkt werden, zumal der Mieter dann meistens nicht in das Nachverfahren übergeht.

9. Räumungsfrist nur bei Zahlung der laufenden Miete

Im Räumungsprozess sollte zur Vermeidung einer langen Räumungsfrist auf den Beschluss des OLG Stuttgart 13 U 89/06 vom 07. Juli 2006 hingewiesen werden. Danach ist die Gewährung einer Räumungsfrist unzumutbar, wenn die Zahlung der laufenden Miete für die Dauer der Räumungsfristen nicht gewährleistet ist.

10. Direkter Transfer der Miete an Vermieter bei Empfängern von staatlichen Leistungen

Bei der Verwendung von Leistungen des Sozialamtes für Unterkunft und Heizung durch den Leistungsberechtigten, kann vereinbart werden, dass die Miete direkt an den Vermieter gezahlt wird. Auch die Kaution kann vom Sozialamt übernommen werden. Dies sollte vor Abschluss des Mietvertrages angesprochen und vereinbart werden.

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Maklerprovision wird nicht gesetzlich reguliert

Auch künftig wird es keine gesetzliche Regelung darüber geben, wer bei Immobilienvermietung und -verkauf die Maklergebühr zu tragen hat. Ein entsprechender Antrag der SPD sowie der Grünen wurde im Bundestag abgelehnt. „Die ablehnende Argumentation deckt sich absolut mit unserer Auffassung. Die Provisionsverteilung wird vom Markt geregelt und bedarf keiner staatlichen Regulierung“, begrüßt Jens-Ulrich Kießling, Präsident des Immobilienverbandes IVD die Entscheidung.

Der von der SPD in den Bundestag eingebrachte Antrag hatte eine gesetzliche Regelung zum Ziel, nach der bei Mietwohnungsvermittlungen durch Immobilienmakler die Maklerprovision zu jeweils 50 Prozent vom Mieter und vom Vermieter getragen werden soll. Die Grünen legten einen Antrag vor, nach dem die Provision nach dem „Bestellerprinzip“ zu zahlen gewesen wäre. Beide Anträge wurden nunmehr abgelehnt.  „Eine gesetzliche Regelung hätte einen erheblichen Eingriff in die Vertragsfreiheit der Parteien bedeutet“, meint Kießling.

Als „wohnungspolitisch weder sinnvoll noch angesichts der regionalen Unterschiede des weitgehend entspannten Wohnungsmarktes in Deutschland erforderlich“ bezeichnet FDP-Bundestagsabgeordneter Sebastian Körber in einer Pressemitteilung vom 27.1.2011 die Anträge von SPD und Grünen. Auch Dr. Jan-Marco Luczak, CDU-Bundestagsabgeordneter, erteilte den Anträgen im Bundestag eine Absage. Sie gingen erstens von falschen Annahmen aus und würden zweitens den unterschiedlichen Interessenlagen und bestehenden regionalen Unterschieden in keiner Weise gerecht. Dieser Meinung ist auch der IVD. „In Deutschland greifen auf dem Wohnungsmarkt die regulären Marktmechanismen“, meint Kießling. „Ein Indiz für einen funktionierenden Markt.“

In Teilmärkten von Metropolen, in denen nur wenig Wohnraum zur Verfügung steht, müssen meist allein die Mieter oder Käufer die Provision tragen. In Gegenden mit Angebotsüberhang kommen dagegen Vermieter oder Verkäufer für die Kosten auf. „An solchen Standorten würde die von der SPD geforderte Zwangsaufteilung der Provision Mieter und Käufer sogar schlechter stellen, da ihnen Kosten auferlegt würden, die sie unter normalen Marktbedingungen nicht zu tragen bräuchten“, erläutert Kießling.

Eine staatliche Reglementierung wie von SPD und Grünen gefordert, hätte nach Einschätzung des IVD langfristig auch zu steigenden Preisen und Mieten geführt. „Jeder ökonomisch denkende Hausverkäufer wird die zwangsweise anfallenden Maklerkosten dem Hauspreis hinzurechnen, was in der Folge auch zu höheren Notarkosten führen würde“, so Kießling. „Ob man Käufern damit einen Gefallen getan hätte, ist fraglich.“ Ähnlich sieht der IVD die Auswirkungen auf dem Mietmarkt.

Schätzungen des IVD zufolge sind die zirka 12.000 Maklerbetriebe in Deutschland an der Vermittlung jeder dritten Mietwohnung beteiligt. Bei insgesamt etwa 2,5 Millionen neuen Mietverträgen pro Jahr entspricht dies einem Anteil von 750.000 Mietverträgen, die durch Maklertätigkeit zustande kommen.

Quelle: Pressemitteilung des IVD – http://www.ivd.net

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