MOSLER+PARTNERRECHTSANWÄLTE München/Berlin, Büro Berlin
Das wird kein Bestellerprinzip im neuen Maklerrecht!!
Das Motto: „Wer bestellt, der bezahlt“ scheint auslegungsfähig zu sein. Juristen halten diesen Satz zwar für eindeutig, dennoch hat die Bundesregierung etwas anderes vor.
Eingeordnet unter Immobilienrecht, Maklerrecht
Seien wir ehrlich. Der Koalitionsvertrag der großen Koalition ist doch schon wieder in Vergessenheit geraten, oder? Wen schert heute noch, was die Politiker im November letzten Jahres verhandelt haben. Denken Sie auch so? Vielleicht sollten Sie Ihre Position noch einmal überdenken. Denn:
Wenn Sie den Koalitionsvertrag genau lesen, dann steht darin ein ganz neues Maklerrecht.
Die Abkehr von dem Makler als dem ehrlichen Mittler
Eingeordnet unter Immobilienpolitik, Immobilienrecht, Maklerrecht, Verbraucherschutz
Bekommen wir ein neues Maklerrecht? Wenn es nach der Bundesregierung geht, dann soll das wohl so sein. Und zu welcher Miete darf eine Wohnung in Zukunft neu vermietet werden? Auch hier soll es Änderungen geben. Alle Informationen zum Koalitionsvertrag und den anstehenden Gesetzesänderungen erfahren Sie in dem Vortrag.
Infos für Immobilienmakler
Die Campus-Veranstaltungen von Porta Mondial und der Kanzlei MOSLER+PARTNERRECHTSANWÄLTE München/Berlin geben Antworten auf die Fragen, die sich aus dem Koalitionsvertrag der neuen Regierung ergeben.
Das sind die Termine:
Im Anschluss an den Überblick zum Koalitionsvertrag geht es im Seminar Akquisition und die Gewinnung neuer Aufträge in 2014. Gehen Sie mit einer gut gefüllten Pipeline von Vermarkungsaufträgen und einer genauen Vorstellung der Akquisition in 2014 in das neue Jahr.
Anmeldung
Hier finden Sie die Anmeldung und weitere Informationen zu dem Vortrag und dem Seminar in der Campus Reihe.
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Zum Hintergrund:
Im Koalitionsvertrag hat die neue Bundesregierung aus CDU und SPD festgelegt, dass die Einführung der Auftraggeberprovision zumindest bei der Vermittlung von Mietwohnungen eingeführt werden soll. Zugleich wird eine Mietpreisbremse eingeführt. Dies hat Auswirkungen auf die Neuvermietung von Wohnungen. Es wird neue Fallgruppen geben, welche Wohnungen zu welchen Mieten neu vermietet werden dürfen. Die vielfältigen Fragen, die sich daraus ergeben, sollten Immobilienmakler kennen. Es wird nicht mehr lange dauern, dann werden Immobilienmakler danach von ihren Kunden befragt werden.
In München findet am Mittwoch, 15. Januar, die Campus Veranstaltung zu Koalitionsvertrag und das Seminar Akquisition 2014 für Immobilienmakler statt. Der Koalitionsvertrag ist verabschiedet. Die Regierung hat ihre Arbeit aufgenommen. Jetzt wird am neuen Maklerrecht gearbeitet und neue Regeln zur Vermietung von Wohnungen sowie die Mietpreisbremse werden aufgelegt.
Die Kanzlei MOSLER+PARTNER RECHTSANWÄLTE München/Berlin und Porta Mondial laden zu einer Reihe von Porta Mondial Campus Veranstaltungen ein. Im Mittelpunkt stehen die Themen:
– Was bedeutet der Koalitionsvertrag für Immobilienfirmen?
– Akquisition 2014 – Wir wollen, dass Sie mehr Aufträge bekommen
Außerdem wird das neue Angebot als Lizenzmakler bei Porta Mondial vorgestellt.
Maklerrecht in 2014 neu?
Es soll ein neues Maklerrecht geben, bei dem der Auftraggeber den Makler bezahlen soll. Sie haben bestimmt auch von den Beschränkungen bei der Wiedervermietung von Wohnung gehört. Schließlich wird viel Arbeit auf Sie zu kommen, wenn es eine Senkung und zeitliche Begrenzung der Modernisierungsumlage gibt.
Jetzt vorbereiten
Kommen Sie zu den Porta Mondial Campus Veranstaltungen und holen sich die Informationen, die Sie benötigen, um Ihr Unternehmen auf diese Neuerungen vorzubereiten. Neben dem Termin in München am Mittwoch, 15. Januar 2014, folgen weitere Termine in Berlin, 21.1., Hannover, 23.01., Düsseldorf, Frankfurt und Köln.
Frühstück und Seminar
Sie treffen sich mit Kollegen und den Experten aus der Kanzlei MOSLER+PARTNERRECHTSANWÄLTE und von Porta Mondial zum Frühstück und bekommen einen Überblick über die wichtigen anstehenden Entscheidungen.
Akquisition
Und danach können Sie das Seminar „Akquisition 2014 – Wir wollen, dass Sie mehr Aufträge bekommen“ besuchen. Nutzen Sie das unten stehende Anmeldeformular oder senden eine Email an „partner „at“ portamondial.com“ und melden sich zu den Veranstaltungen an.
Eingeordnet unter Immobilienmarketing, Veranstaltungen Immobilienwirtschaft
In einem Online-Exposé wird die Provisionsforderung des Immobilienmaklers meist genannt. Dass dies für die Begründung des Provisionsanspruchs ausreichen kann, hat der BGH nun in einem Urteil festgestellt. Makler sind also dichter an ihrer Provision nach dieser Rechtsprechung.
Lesen Sie hier einen Gastbeitrag von Rechtsanwalt Stefan Schneider aus der Kanzlei Mosler + Partner in München. Er befasst sich überwiegend mit dem Immobilienrecht, so dass er auch ein Spezialist im Maklerrecht ist.
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 03.05.2012 (Az. III ZR 62/11) eine für die Maklerpraxis äußerst bedeutsame Entscheidung zum Zustandekommen eines Maklervertrages durch konkludentes Verhalten getroffen.
Der BGH sieht in einer Internetanzeige eines gewerblichen Immobilienmaklers (unter „Immobilienscout24“) mit dem Hinweis “Provision 7,14%” direkt unter der Angabe der Vermarktungsart (Kauf) und des Kaufpreises ein eindeutiges Provisionsverlangen.
Im konkreten Fall hatte der Kaufinteressent auf die Internetanzeige Bezug genommen und der Makler gab ihm daraufhin die Objektadresse und die Eigentümerdaten bekannt.
Hierdurch kann nach dem BGH ein Maklervertrag durch konkludentes Verhalten zustande kommen.
In seiner Entscheidung bezieht sich der BGH auf einige, in älteren Urteilen aufgestellte, Rechtsgrundsätze zum (stillschweigenden) Zustandekommen eines Maklervertrages. Aber er liefert auch Neues zur rechtlichen Einordnung der Internetanzeige.
Im Einzelnen:
Der BGH betont, dass (nach wie vor) an das stillschweigende Zustandekommen eines Maklervertrages „strenge Anforderungen“ zu stellen sind.
Insbesondere braucht der Kaufinteressent bei „Angeboten“ des Maklers nicht ohne weiteres damit rechnen, dass der Makler (auch) von ihm eine Provision erwartet.
Der Interessent darf vielmehr, ohne Gegenteiliges zu wissen, davon ausgehen, dass der Makler allein für den Verkäufer eine Leistung erbringen will und auch von diesem vergütet wird.
Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Makler den Kaufinteressenten unmissverständlich auf eine von ihm im Erfolgsfall zu zahlende Käuferprovision hingewiesen hat:
Ein Kaufinteressent, der in Kenntnis des eindeutigen Provisionsverlangens, beispielsweise in einem ihm übersandten Objektnachweis oder Exposé, die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, gibt damit grundsätzlich in schlüssiger Weise zu erkennen, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrags annehmen will.
Dies entspricht ständiger Rechtsprechung des BGH (vgl. zuletzt auch BGH Urteil vom 16.11.2006- III ZR 57/06, NJW-RR 2007, 400) und wurde in der hier besprochenen Entscheidung nochmals bestätigt.
Unter Hinweis auf die bisherige Rechtsprechung weist der BGH dann darauf hin, dass in einer Zeitungs- oder Internetanzeige des Maklers – wie im zu entscheidenden Fall im Internetportal “ImmobilienScout24″ – kein Angebot des Maklers auf Abschluss eines entsprechenden Maklervertrages zu sehen ist.
Vielmehr handelt sich bei solchen Inseraten auch bei Hinweis auf die Provisionspflicht des Kaufinteressenten lediglich um eine sog. „invitatio ad offerendum“ (lateinisch: Einladung zur Abgabe eines Angebots).
Der Makler wendet sich mit seiner Anzeige an einen unbestimmten Kreis von potentiellen Interessenten ohne sich durch die Anzeige selbst bereits rechtlich binden zu wollen.
Eine durch ein Inserat veranlasste Kontaktaufnahme des Interessenten mit dem Makler kann aber dann zum Abschluss eines Maklervertrags führen, wenn der Makler sein Provisionsverlangen im Inserat bereits ausdrücklich und unmissverständlich zum Ausdruck gebracht hat.
Der BGH führt hierzu wörtlich aus: „Weist er [=der Makler] in einem Zeitungs- oder im Internetinserat eindeutig auf die fällig werdende Maklerprovision hin, so dass der Interessent von einer eigenen Provisionspflicht ausgehen kann, und erhält dieser auf seine daraufhin erfolgte Anfrage Namen und Anschrift des Verkäufers, löst dies den Anspruch auf Zahlung der Provision aus.“
Mit anderen Worten: Der BGH sieht in der Kontaktaufnahme des Kaufinteressenten unter Bezugnahme auf eine Anzeige, die ein eindeutiges Provisionsverlangen enthält, ein entsprechendes Angebot des Kaufinteressenten auf Abschluss eines entsprechenden Maklervertrages.
Der Inhalt richtet sich dann nach dem Inhalt der Anzeige. Dies gilt insbesondere für die Höhe der zu zahlenden Provision.
Bringt der Makler – auch ohne ausdrückliche Erklärung – zum Ausdruck, dass er dieses Angebot annehmen will (z.B. durch Mitteilung weiterer Informationen zum Objekt), kommt allein durch konkludentes Verhalten von Kaufinteressent und Makler ein entsprechender Maklervertrag zustande, ohne dass darüber ausdrücklich gesprochen werden muss.
Hier liegt in der Praxis der entscheidende Unterschied zwischen einer Zeitungsanzeige des Maklers und einer sog. „Internetanzeige“ auf einer Immobilienplattform:
Bei Zeitungsanzeigen wird der Makler selten auf die Provisionspflicht hinweisen. Vielmehr findet sich üblicherweise nur in den Fällen, in welchen der Kaufinteressent keine Provision zu zahlen braucht, der Hinweis „Keine zusätzliche Käuferprovision!“
In den Fällen, in welchen der Makler (auch) eine Käuferprovision verdienen will, fehlt ein entsprechender Hinweis jedoch meistens.
Ein Maklervertrag mit dem Interessenten kommt erst dann zustande, wenn der Makler den Interessenten nach Kontaktaufnahme (z.B. durch Zusendung eines Exposés, das einen Provisionshinweis enthält) auf die Provisionspflicht hinweist und der Interessent daraufhin weiterhin Maklerdienste in Anspruch nimmt.
Anders dagegen bei der sog. „Internetanzeige“. Sie enthält regelmäßig einen Hinweis auf die Provisionspflicht des Kaufinteressenten.
Dies kann nach der hier besprochenen Entscheidung des BGH Grundlage für das Zustandekommen eines Maklervertrages sein.
Im vom entschiedenen Fall enthielt die Internetanzeige des Maklers die Angabe: “Provision 7,14%” und befand sich direkt unter der Angabe der Vermarktungsart (Kauf) und des Kaufpreises.
Dies reicht nach Ansicht des BGH für ein eindeutiges Provisionsverlangen gegenüber dem Kaufinteressenten.
Anders hatte das noch die Vorinstanz (das Brandenburgische Oberlandesgericht) beurteilt. Es war der Auffassung, dass die bloße Angabe „Provision 7,14%“, dahingehend missverstanden werden könnte, dass der Makler im Erfolgsfalle von dem Verkäufer eine Provision in entsprechender Höhe zu beanspruchen habe.
Dem ist der BGH aber zu Recht entgegen getreten. Es sei nicht ersichtlich, welches Interesse ein Makler daran haben könnte, dem Kaufinteressenten – ohne dass hierzu eine rechtliche Verpflichtung besteht – zu offenbaren, ob und in welcher Höhe er eine Provisionsvereinbarung mit dem Verkäufer getroffen hat.
Vielmehr ist nach Ansicht des BGH bei einer solchen, auf den wesentlichen Inhalt eines Maklervertrags beschränkten Anzeige ohne weiteres erkennbar, dass der Makler auch und gerade mit demjenigen in vertragliche Beziehungen treten will, der sich als Kaufinteressent an ihn wendet.
Eine abweichende Annahme wäre nur dann gerechtfertigt, wenn etwa sonstige Umstände oder Hinweise in der Anzeige die Vermutung nahe legten, es sei nicht an das Provisionsverlangen des Maklers gegenüber den möglichen Käufern gedacht.
Trotz der Auslegung des BGH, die dem gesunden Menschenverstand entspricht, sollten Sie bei der Gestaltung Ihrer Anzeigen (und auch Exposés!) unbedingt darauf achten, dass Sie von „Käuferprovision“ oder „Käufercourtage“ sprechen.
So stellen Sie in jedem Fall sicher, dass Ihr Angebot ein eindeutiges Provisionsverlangen enthält, das Ihnen zum Maklervertrag verhilft.
Soweit der Gastbeitrag von Rechtsanwalt Stefan Schneider aus der Kanzlei Mosler + Partner in München.
Dieser Artikel ist auch im Newsletter Immobilien Insider bei http://www.gevestor-immobilien.de erschienen. Schauen Sie doch einmal rein:
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Der aktuelle Fall des Ombudsmanns Immobilien:
Immobilienmakler sind verpflichtet, Kaufangebote von Dritten an ihre Kunden weiterzuleiten. Das gilt auch für höhere Kaufangebote, die von weiteren Interessenten im Verlauf von Verkaufsverhandlungen abgegeben werden. Dies stellte auch der Ombudsmann Immobilien im IVD in seiner aktuellen Entscheidung noch einmal klar. „Interessenten können nicht erwarten, dass Immobilienmakler ihren Kunden bessere Angebote verschweigen“, erklärt Dr. Peter Breiholdt, Rechtsanwalt aus Hamburg, der seit zwei Jahren das Amt des Ombudsmannes innehat. „Der Makler würde sich in einem solchen Falle Schadensersatzansprüchen des Eigentümers aussetzen.“
Im vorliegenden Fall wurde ein Ehepaar aus Schleswig-Holstein bei der Ombudsstelle vorstellig, das sich für ein zu einem bestimmten Kaufpreis angebotenes Grundstück interessiert hatte. „Da das Angebot des Ehepaares unter den abgegebenen das niedrigste war, sprach der IVD-Makler die Empfehlung aus, dieses nachzubessern“, berichtet Dr. Breiholdt. Nach einem Gespräch mit ihrer Bank teilten die Eheleute dem Immobilienmakler mit, dass sie das Grundstück zu dem abgegebenen Angebot gerne erwerben würden. Dieser wiederum hatte in der Zwischenzeit den Verkäufer über alle abgegebenen Angebote unterrichtet, worauf sich der Verkäufer für einen anderen Interessenten entschieden hatte.
Das Ehepaar warf nun dem Immobilienmakler vor, dieser habe zu einem unzulässigen Bieterverfahren aufgerufen. Diesen Vorwurf konnte der Ombudsmann Immobilien jedoch nicht bestätigen. „Es handelte sich hier nicht um einen Aufruf zum Bieterverfahren. Der Immobilienmakler ist lediglich seiner Verpflichtung nachgekommen, seinen Kunden über höhere Kaufangebote zu informieren, so dass dieser sich auf Basis aller abgegebenen Angebote für einen Interessenten entscheiden kann“, erläutert Dr. Breiholdt seine Entscheidung. Es sei zwar verständlich, dass das Ehepaar enttäuscht gewesen sei, den Zuschlag nicht erhalten zu haben. Dennoch könne in diesem Fall nicht dem Makler die Schuld gegeben werden. Dieser habe schließlich nur seine ihm nach der Rechtsprechung obliegenden Verpflichtungen gegenüber seinem Kunden wahrgenommen.
Quelle: Pressemitteilung unter http://www.ivd.net
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Rechtsanwalt Ralf Mydlak hat in seinem Blog die Rechtsprechung der Berlin/Brandenburger Gerichte zum Maklerrecht der letzten Jahre zusammengefasst. Dort sind die Urteile der letzten Jahre verlinkt. Hier ist der link: http://ramydlak.blogspot.com/2010/08/aktuelle-rechtsprechung-zum-maklerrecht_27.html
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Ratgeberimmobilienmakler's Blog 