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BGH-Urteil: Zahlung der Mietkaution auf insolvenzfestes Konto

Mieter einer Wohnung dürfen laut einer Entscheidung des BGH die Zahlung ihrer Mietkaution von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen.

 Im Mietvertrag der beklagten Mieter fand sich zur Kautionsregelung folgender Passus: „Der Mieter leistet bei Beginn des Mietverhältnisses dem Vermieter für die Erfüllung seiner Verpflichtungen eine Barkaution in Höhe von 2.000,00 Euro auf ein Mietkautionskonto – Übergabe an den Vermieter beim Einzug (…). Der Mieter ist berechtigt, die Kautionssumme in 3 Monatsraten zu bezahlen (…).“

 Trotz mehrfacher Aufforderung verweigerten die Mieter die Bezahlung der Kaution und forderten den Vermieter im Gegenzug auf, ein den gesetzlichen Anforderungen genügendes Mietkautionskonto zu benennen und nachzuweisen. Die klagenden Vermieter indes vertraten die Auffassung, dass ein Mietkautionskonto nicht vorab mitgeteilt werden müsse und kündigten das Mietverhältnis fristlos wegen fehlender Kautionsleistung. 

 Die Karlsruher Richter gaben den Mietern Recht mit der Begründung, dass ein Mieter die Zahlung der Kaution davon abhängig machen darf, dass der Vermieter zuvor ein insolvenzfestes Konto benennt, um es vor dem Zugriff von Gläubigern zu schützen. Es bestehe kein Grund, den vom Gesetzgeber bezweckten Schutz nicht von vornherein zu gewähren. Somit haben die Mieter durch die Nichtzahlung der Kaution ihre Pflicht zur Erbringung der Mietsicherheit nicht verletzt und die darauf gestützte Kündigung ist unwirksam.

 Der Vorsitzende des IVD Mitte, Alexander Alter, hält das Urteil für ausgewogen. Denn ein spezielles Mietkautionskonto weist die Besonderheit auf, dass keine Vertragspartei, also weder Mieter noch Vermieter, ohne die Zustimmung des jeweils anderen auf die Summe zugreifen kann. Ein weiteres, nicht ganz unerhebliches Argument, sieht Alter auch in dem Umstand, dass die Zinskonditionen eines Mietkautionskontos i.d.R. im Vergleich zum Girokonto oder eines Sparbuches immer über den marktüblichen Zinssätzen liegen und somit dem Vermieter bei etwaigen Wohnungsmängeln ein höherer Geldbetrag zur Verfügung steht.

 (BGH-Urteil vom 13.10.2010, AZ: VIII ZR 98/10)

Quelle: IVD Mitte

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Einmietbetrüger – Wie sich Verwalter und Vermieter schützen können – zugleich 10 Tipps des IVD für Immobilienmakler

 
Einmietbetrüger – so genannte Mietnomaden – hinterlassen hohe Mietschulden und oftmals eine verwüstete Wohnung. Für private Kleinvermieter kann dies schnell zur Existenzbedrohung werden. „Mietnomaden sind der Schrecken aller Vermieter. Die Mietschulden können bis zu 25.000 Euro und mehr betragen“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands IVD. Doch Mietnomaden seien schwer zu erkennen. Beim Besichtigungstermin würden Sie einen sehr seriösen Eindruck machen. „Zu Beginn des Mietverhältnisses bleiben die Mietzahlungen dann bereits häufig aus. Oftmals wird auch die Mietkaution nicht gezahlt“, berichtet Schick. Insbesondere Kleinvermieter seien jedoch auf die Mietzahlung zur Sicherung ihres Lebensunterhalts dringend angewiesen. Daher habe der IVD gemeinsam mit der Kanzlei bethgeundpartner | immobilienanwälte aus Hannover Tipps gegen Mietnomaden und zur Verringerung von Schäden durch zahlungsunfähige Mieter erarbeitet. „Wir möchten Vermietern Ratschläge für den Umgang mit zahlungsunwilligen oder zahlungsunfähigen Mietern an die Hand geben. Wer die Hinweise berücksichtigt, kann das Risiko, einen Schaden zugefügt zu bekommen zumindest verringern“, so Schick.
10 Tipps für Vermieter und Verwalter – Handlungsoptionen nach der geltenden Rechtslage
1. Informationen über den Mieter einholen
Bereits vor Abschluss des Mietvertrages sollten Informationen über den zukünftigen Mieter eingeholt werden. In Betracht kommen Auskünfte aus der Schufa, oder mittels eines Fragebogens über persönliche Angaben des Mieters. Sehr sinnvoll sind auch Auskünfte durch den ehemaligen Vermieter. IVD Immobilienverwalter haben verschiedene Kooperationspartner zur Auswahl, die Wirtschafts-Auskünfte erteilen. Sie gehen mit diesen Auskünften verantwortungsvoll um und vermeiden Missbrauch bei der Einholung von Auskünften. Nach der Neuregelung der gesetzlichen Grundlagen können auch Mieter selbst eine Auskunft von der Schufa erlangen und diese ihrem Vermieter bzw. dem Verwalter vorlegen.
2. Fälligkeit der ersten Miete vor Übergabe der Wohnung
Die Fälligkeit der ersten Mietzahlung kann bereits für einen Zeitpunkt vor Übergabe der Wohnung vereinbart werden. Wird diese Miete nicht gezahlt, braucht der Vermieter die Wohnung nicht zu übergeben.
3. Rechtzeitig abmahnen
Bei verspäteten oder ausbleibenden Mietzahlungen sollte der Vermieter den Mieter nicht nur mahnen, sondern auch zeitnah abmahnen. Bereits bei der ersten verspäteten Zahlung kann eine Kündigung für den Fall angedroht werden, dass der Mieter künftig nicht pünktlich zahlt. Eine im Wiederholungsfall ausgesprochene Kündigung wird auch durch vollständige Nachzahlung der Mietrückstände nicht unwirksam.
4. Schneller und richtig kündigen
Die fristlose Kündigung kann bereits erfolgen, wenn der Mieter über längere Zeiträume in Verzug ist und die Beträge zwei Monatsmieten erreichen. Weitgehend unbekannt ist aber, dass eine Kündigung auch schon dann möglich ist, wenn der Mieter in zwei aufeinander folgenden Monaten mit einem Betrag von etwas mehr als einer Monatsmiete in Verzug ist. Das bedeutet: in diesem Fall muss der Vermieter nicht 2 Monate warten sondern nur bis zum Beginn des zweiten Monats. Hier können Vermieter und Verwalter also bereits erheblich Zeit sparen. Die fristlose Kündigung sollte immer auch mit einer ordentlichen Kündigung verbunden werden. Durch Zahlungsausgleich wird zwar die fristlose Kündigung unwirksam, nicht jedoch die ordentliche. Hier kommt es auf die präzise Formulierung der Kündigung an.
5. Gespräche und Vereinbarungen mit dem Mieter
Der Vermieter sollte bei Zahlungsverzug zunächst einmal immer das Gespräch mit dem Mieter suchen, um rechtzeitig Lösungsansätze zu finden und die Fronten nicht unnötig zu verhärten. Möglicherweise kann eine einvernehmliche Zahlungsvereinbarung getroffen werden. Die professionell-gewerblichen Vermieter haben mit der vorbeugenden Arbeit mit Mietern bei Zahlungsverzug sehr gute Erfahrungen gemacht und konnten die Zahlungsrückstände dadurch deutlich verringern. Auch den eigenen Anwalt sollte der Vermieter zunächst zum Gesprächskontakt mit dem Mieter und seinem Anwalt veranlassen. Eine vergleichsweise Regelung – auch noch im Gerichtsverfahren – ist immer schneller und häufig auch kostengünstiger als ein Räumungsprozess mit anschließenden Vollstreckungsmaßnahmen.
6. Mietkaution gegen Mietnomaden
Gesetzlich geregelt ist, dass die Mietkaution durch den Mieter in drei Raten erbracht werden kann. Allerdings kann ein Vermieter die Übergabe der Kaution vorverlegen, wenn die gesamte Kaution durch eine Bürgschaft bezahlt wird. Statt einer Barkaution können Vermieter und Verwalter mit dem Mieter auch die moderne Form der Hinterlegung der Mietkaution durch eine Bürgschaft oder Versicherung vereinbaren. Dies hat für den Mieter den Vorteil, dass er keine Barmittel für die Kaution binden muss. Der Vermieter erhält sofort vor Übergabe der Wohnung die volle Kaution. Im IVD organisierte Verwalter haben die Möglichkeit, auf das Angebot eines Kooperationspartners wie der Eurokaution (ww.eurokaution.de) zurückzugreifen; hier erfolgt zusätzlich eine unabhängige Bonitätsprüfung der Mieter. Der Vermieter kann also doppelte Sicherheit und somit eine gute Vorbeugung gegen Mietnomaden erhalten.
7. Berliner Räumung
Muss eine Räumung im Wege der Zwangsvollstreckung durchgesetzt werden, kann das Modell der sog. „Berliner Räumung“ gewählt werden. Hierbei wird der Vermieter als Eigentümer der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher in den Besitz eingewiesen und sorgt dann selbst für die Räumung der Wohnung. Auf diesem Weg können Kosten gespart und das Verfahren erheblich beschleunigt werden. Durch die Rechtsprechung ist dieser Weg der Räumung für zulässig erklärt worden.
8. Urkundenprozess
Macht der Mieter keine Mietminderung geltend, kann im Urkundsprozess eine schnelle Titulierung von Mietforderungen erwirkt werden, zumal der Mieter dann meistens nicht in das Nachverfahren übergeht.
9. Räumungsfrist nur bei Zahlung laufenden Miete
Im Räumungsprozess sollte zur Vermeidung einer langen Räumungsfrist auf den Beschluss des OLG Stuttgart 13 U 89/06 vom 07. Juli 2006 hingewiesen werden. Danach ist die Gewährung einer Räumungsfrist unzumutbar, wenn die Zahlung der laufenden Miete für die Dauer der Räumungsfristen nicht gewährleistet ist.
10. Direkter Transfer der Miete an Vermieter bei Empfängern von staatlichen Leistungen
Bei der Verwendung von Leistungen des Sozialamtes für Unterkunft und Heizung durch den Leistungsberechtigten, kann vereinbart werden, dass die Miete direkt an den Vermieter gezahlt wird. Auch die Kaution kann vom Sozialamt übernommen werden. Dies sollte vor Abschluss des Mietvertrages angesprochen und vereinbart werden.

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