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Einmietbetrüger – Wie sich Verwalter und Vermieter schützen können – zugleich 10 Tipps des IVD für Immobilienmakler

 
Einmietbetrüger – so genannte Mietnomaden – hinterlassen hohe Mietschulden und oftmals eine verwüstete Wohnung. Für private Kleinvermieter kann dies schnell zur Existenzbedrohung werden. „Mietnomaden sind der Schrecken aller Vermieter. Die Mietschulden können bis zu 25.000 Euro und mehr betragen“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands IVD. Doch Mietnomaden seien schwer zu erkennen. Beim Besichtigungstermin würden Sie einen sehr seriösen Eindruck machen. „Zu Beginn des Mietverhältnisses bleiben die Mietzahlungen dann bereits häufig aus. Oftmals wird auch die Mietkaution nicht gezahlt“, berichtet Schick. Insbesondere Kleinvermieter seien jedoch auf die Mietzahlung zur Sicherung ihres Lebensunterhalts dringend angewiesen. Daher habe der IVD gemeinsam mit der Kanzlei bethgeundpartner | immobilienanwälte aus Hannover Tipps gegen Mietnomaden und zur Verringerung von Schäden durch zahlungsunfähige Mieter erarbeitet. „Wir möchten Vermietern Ratschläge für den Umgang mit zahlungsunwilligen oder zahlungsunfähigen Mietern an die Hand geben. Wer die Hinweise berücksichtigt, kann das Risiko, einen Schaden zugefügt zu bekommen zumindest verringern“, so Schick.
10 Tipps für Vermieter und Verwalter – Handlungsoptionen nach der geltenden Rechtslage
1. Informationen über den Mieter einholen
Bereits vor Abschluss des Mietvertrages sollten Informationen über den zukünftigen Mieter eingeholt werden. In Betracht kommen Auskünfte aus der Schufa, oder mittels eines Fragebogens über persönliche Angaben des Mieters. Sehr sinnvoll sind auch Auskünfte durch den ehemaligen Vermieter. IVD Immobilienverwalter haben verschiedene Kooperationspartner zur Auswahl, die Wirtschafts-Auskünfte erteilen. Sie gehen mit diesen Auskünften verantwortungsvoll um und vermeiden Missbrauch bei der Einholung von Auskünften. Nach der Neuregelung der gesetzlichen Grundlagen können auch Mieter selbst eine Auskunft von der Schufa erlangen und diese ihrem Vermieter bzw. dem Verwalter vorlegen.
2. Fälligkeit der ersten Miete vor Übergabe der Wohnung
Die Fälligkeit der ersten Mietzahlung kann bereits für einen Zeitpunkt vor Übergabe der Wohnung vereinbart werden. Wird diese Miete nicht gezahlt, braucht der Vermieter die Wohnung nicht zu übergeben.
3. Rechtzeitig abmahnen
Bei verspäteten oder ausbleibenden Mietzahlungen sollte der Vermieter den Mieter nicht nur mahnen, sondern auch zeitnah abmahnen. Bereits bei der ersten verspäteten Zahlung kann eine Kündigung für den Fall angedroht werden, dass der Mieter künftig nicht pünktlich zahlt. Eine im Wiederholungsfall ausgesprochene Kündigung wird auch durch vollständige Nachzahlung der Mietrückstände nicht unwirksam.
4. Schneller und richtig kündigen
Die fristlose Kündigung kann bereits erfolgen, wenn der Mieter über längere Zeiträume in Verzug ist und die Beträge zwei Monatsmieten erreichen. Weitgehend unbekannt ist aber, dass eine Kündigung auch schon dann möglich ist, wenn der Mieter in zwei aufeinander folgenden Monaten mit einem Betrag von etwas mehr als einer Monatsmiete in Verzug ist. Das bedeutet: in diesem Fall muss der Vermieter nicht 2 Monate warten sondern nur bis zum Beginn des zweiten Monats. Hier können Vermieter und Verwalter also bereits erheblich Zeit sparen. Die fristlose Kündigung sollte immer auch mit einer ordentlichen Kündigung verbunden werden. Durch Zahlungsausgleich wird zwar die fristlose Kündigung unwirksam, nicht jedoch die ordentliche. Hier kommt es auf die präzise Formulierung der Kündigung an.
5. Gespräche und Vereinbarungen mit dem Mieter
Der Vermieter sollte bei Zahlungsverzug zunächst einmal immer das Gespräch mit dem Mieter suchen, um rechtzeitig Lösungsansätze zu finden und die Fronten nicht unnötig zu verhärten. Möglicherweise kann eine einvernehmliche Zahlungsvereinbarung getroffen werden. Die professionell-gewerblichen Vermieter haben mit der vorbeugenden Arbeit mit Mietern bei Zahlungsverzug sehr gute Erfahrungen gemacht und konnten die Zahlungsrückstände dadurch deutlich verringern. Auch den eigenen Anwalt sollte der Vermieter zunächst zum Gesprächskontakt mit dem Mieter und seinem Anwalt veranlassen. Eine vergleichsweise Regelung – auch noch im Gerichtsverfahren – ist immer schneller und häufig auch kostengünstiger als ein Räumungsprozess mit anschließenden Vollstreckungsmaßnahmen.
6. Mietkaution gegen Mietnomaden
Gesetzlich geregelt ist, dass die Mietkaution durch den Mieter in drei Raten erbracht werden kann. Allerdings kann ein Vermieter die Übergabe der Kaution vorverlegen, wenn die gesamte Kaution durch eine Bürgschaft bezahlt wird. Statt einer Barkaution können Vermieter und Verwalter mit dem Mieter auch die moderne Form der Hinterlegung der Mietkaution durch eine Bürgschaft oder Versicherung vereinbaren. Dies hat für den Mieter den Vorteil, dass er keine Barmittel für die Kaution binden muss. Der Vermieter erhält sofort vor Übergabe der Wohnung die volle Kaution. Im IVD organisierte Verwalter haben die Möglichkeit, auf das Angebot eines Kooperationspartners wie der Eurokaution (ww.eurokaution.de) zurückzugreifen; hier erfolgt zusätzlich eine unabhängige Bonitätsprüfung der Mieter. Der Vermieter kann also doppelte Sicherheit und somit eine gute Vorbeugung gegen Mietnomaden erhalten.
7. Berliner Räumung
Muss eine Räumung im Wege der Zwangsvollstreckung durchgesetzt werden, kann das Modell der sog. „Berliner Räumung“ gewählt werden. Hierbei wird der Vermieter als Eigentümer der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher in den Besitz eingewiesen und sorgt dann selbst für die Räumung der Wohnung. Auf diesem Weg können Kosten gespart und das Verfahren erheblich beschleunigt werden. Durch die Rechtsprechung ist dieser Weg der Räumung für zulässig erklärt worden.
8. Urkundenprozess
Macht der Mieter keine Mietminderung geltend, kann im Urkundsprozess eine schnelle Titulierung von Mietforderungen erwirkt werden, zumal der Mieter dann meistens nicht in das Nachverfahren übergeht.
9. Räumungsfrist nur bei Zahlung laufenden Miete
Im Räumungsprozess sollte zur Vermeidung einer langen Räumungsfrist auf den Beschluss des OLG Stuttgart 13 U 89/06 vom 07. Juli 2006 hingewiesen werden. Danach ist die Gewährung einer Räumungsfrist unzumutbar, wenn die Zahlung der laufenden Miete für die Dauer der Räumungsfristen nicht gewährleistet ist.
10. Direkter Transfer der Miete an Vermieter bei Empfängern von staatlichen Leistungen
Bei der Verwendung von Leistungen des Sozialamtes für Unterkunft und Heizung durch den Leistungsberechtigten, kann vereinbart werden, dass die Miete direkt an den Vermieter gezahlt wird. Auch die Kaution kann vom Sozialamt übernommen werden. Dies sollte vor Abschluss des Mietvertrages angesprochen und vereinbart werden.
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Räumung von Wohnungen beschleunigen – IVD mit Gesetzentwurf gegen Einmietbetrüger

Der Immobilienverband IVD hat einen Gesetzentwurf zur beschleunigten Räumung von Mietwohnungen bei Mietnomadentum vorgestellt. Der Vorschlag soll die Verfahrensdauer und den Zeitraum bis zur tatsächlichen Räumung der Wohnung verkürzen. „Um dieses Ziel zu erreichen, sind Änderungen im Bereich des Miet- und Vollstreckungsrechts notwendig“, sagt Jens-Ulrich Kießling, Präsident des Immobilienverbands IVD. „Unser Gesetzentwurf ist sozialverträglich und ausgewogen, weil er am sozialen Charakter des geltenden Mieterschutzes nichts ändert.“

Der materielle Schaden durch Einmietbetrüger kann für Vermieter schnell zur Existenzbedrohung werden. Selbst bei klaren Fällen vergehen bis zur Räumung der Wohnung häufig bis zu 18 Monate. „Die Mietschulden wachsen währenddessen weiter und können bis zu 25.000 Euro und mehr betragen“, so der Präsident. „Mit unserem Entwurf möchten wir die Zeit zwischen Kündigung und Räumung verkürzen und die Mieteinbußen von Immobilieneigentümern wirksam reduzieren. Durch den Gesetzentwurf könnte sich die Zeit bis zur Räumung halbieren“, sagt Kießling. Das derzeitige Mietrecht biete zu viele Möglichkeiten, das Räumungsverfahren nach einer Kündigung unnötig in die Länge zu ziehen.

Der IVD greift mit seinen Vorschlägen den Begriff von „Mietnomaden“ auf, wie ihn die vorherige Bundesregierung definiert hat: „Das Spektrum von Mietnomaden reicht von Personen, die mit krimineller Energie und mit dem Vorsatz von Wohnung zu Wohnung zu ziehen, die Miete nicht zu bezahlen bis zu solchen Personen, die nach Auszug für den Vermieter einfach nicht mehr erreichbar sind“, erklärt Kießling. Der vorgelegte Gesetzentwurf soll dazu beitragen, die Umsetzung der Koalitionsaussage zum Mietnomadentum zu beschleunigen. „Wir möchten das Mietnomadentum ausschalten und nehmen die Bundesregierung beim Wort. Daher suchen wir jetzt den Dialog mit der Politik und stellen unsere Lösungsvorschläge zur Diskussion“, sagt Jens-Ulrich Kießling, Präsident des Immobilienverbands IVD.

„Das Mietrecht des BGB und das Vollstreckungsrecht verleiten vor allem den zahlungsunwilligen Mieter, einfach abzuwarten“, sagt Uwe Bethge, Rechtsanwalt und Notar in der Kanzlei bethgeundpartner | immobilienanwälte, Hannover. Um die Verfahrensdauer bis zur tatsächlichen Räumung zu beschleunigen, hat der Verband daher gemeinsam mit der Kanzlei bethgeundpartner Änderungsvorschläge für die Paragrafen §§ 543, 551, 569 im BGB, die Paragrafen 278, 721, 794, 885, 940 der ZPO, den Paragrafen 181 der GVGA (Geschäftsanweisung für Gerichtsvollzieher) und Paragraf 29 im SGB XII erarbeitet.

Dringend notwendige Änderungen

„In erster Linie werden für die Praxis unbedingt wirksame Mittel benötigt, um im Räumungsverfahren schnellere Ergebnisse zu erzielen. Unsere Vorschläge wie etwa die fristgebundene Güteverhandlung beschleunigen das Gerichtsverfahren bis zum Urteil“, erläutert Rechtsanwalt Uwe Bethge. Wenn dem Gerichtsvollzieher Vorgaben wie der fristgebundene Räumungstermin gemacht werden, sei die zeitnahe Durchsetzung eines Räumungsurteils für den Eigentümer kein Glückspiel mehr.

„Einmietbetrüger, so genannte Mietnomaden, leisten bereits zu Beginn des Mietverhältnisses häufig keine Mietzahlung. Oftmals wird auch die Mietkaution nicht gezahlt“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD. Insbesondere Kleinvermieter seien jedoch auf die Mietzahlung zur Sicherung ihres Lebensunterhalts dringend angewiesen und könnten in große finanzielle Nöte geraten. Für diese Fälle soll daher bei anfänglichem Zahlungsverzug ausnahmsweise eine einstweilige Räumungsverfügung möglich sein. Auch die Nichtzahlung der Mietsicherheit soll gesetzlicher Kündigungsgrund werden. „Dadurch werden Vermieter von Beginn des Mietverhältnisses an im Hinblick auf später ausbleibende Mietzahlungen geschützt“, begründet Schick. In der Praxis habe sich auch gezeigt, dass Empfänger von staatlichen Transferleistungen die gewährten Mietzahlungen nicht immer an den Vermieter weiterleiten. „Um Missbrauch zu vermeiden sollten staatliche Transferleistungen generell direkt an den Vermieter gezahlt
werden. Da der Mieter ohnehin die gewährten Miet- und Nebenkosten an den Vermieter abführen muss, wird er durch die direkte Zahlung an den Vermieter nicht schlechter gestellt“, sagt Schick. Diese Regelung sei ohnehin bereits optional möglich.

Alle Änderungsvorschläge in Stichworten:

–  Die Nichtzahlung der Mietsicherheit wird neuer gesetzlicher Kündigungsgrund.
–  Eine Mietsicherheit wird bei Verzug mit Teilraten insgesamt fällig.
–  Die 2-monatige „Schonfrist“ läuft bereits ab Zugang der Kündigung.
–  Die „Güteverhandlung“ ist obligatorisch und soll spätestens drei Wochen nach Klageerhebung stattfinden.
–  Die Zahlung der Nutzungsentschädigung ist Bedingung einer Räumungsfrist.
–  Auch der Wohnraummieter kann sich durch notarielle Urkunde der Vollstreckung unterwerfen.
–  Die „Berliner Räumung“ wird zur gesetzlich geregelten Option.
–  Bei Zahlungsverzug zu Beginn des Mietverhältnisses wird eine einstweilige Räumungsverfügung möglich.
–  Anberaumung und Durchführung des Räumungstermins sind fristgebunden.
–  Für eine neue Unterkunft werden staatliche Transferleistungen erst nach Beendigung des bisherigen Mietverhältnisses gewährt.
–  Staatliche Transferleistungen müssen stets direkt an den Vermieter gezahlt werden.

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