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Welchen Einfluss hat ein Durchgangszimmer auf den Mietwert einer Wohnung?

Wie wirkt sich ein Durchgangszimmer auf den Mietpreis aus, wie ein unüblich kleiner Balkon? Diese und ähnliche Fragen konnten Sie bisher nur mit subjektiven Schätzungen beantworten. Eine einheitliche Vorgehensweise bei der Berechnung fehlte. Die Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie (WMR) von Sprengnetter schließt diese Lücke. Sie erfasst das gesamte Spektrum der baulichen Besonderheiten im Außen- und Innenwohnbereich und deren Auswirkungen auf den Mietpreis.

Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie (WMR)

Am Beispiel eines Durchgangszimmers wird die Bedeutung der Richtlinie für die praktische Mietwertermittlung deutlich. Stellen Sie sich vor, Sie möchten die marktübliche Miete für eine 80 m² große Wohnung bestimmen, bei der man zum Bad nur durch das Elternschlafzimmer gelangt. Wie wirkt sich dieser Mangel auf den Mietwert der Wohnung aus? Mit Hilfe der Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie (WMR) erhalten Sie in wenigen Schritten die Antwort auf diese Frage.

Zunächst ermitteln Sie nach der Wohnflächenverordnung die Wohnfläche der Wohnung. Im vorliegenden Fall sind das 80 m².

Danach bestimmen Sie z.B. mit Hilfe eines Mietspiegels die Miete einer „normalen“, möglichst vergleichbaren Wohnung. Hierbei berücksichtigen Sie die Lage, Größe und Ausstattung sowie Alter der Wohnung. Der Umstand, dass die Nutzung des Schlafzimmers eingeschränkt ist, bleibt zunächst unberücksichtigt, da der Mietspiegel dieses Merkmal nicht kennt. Sagen wir einmal, das wären in unserem Beispiel 10 €/m².

Nun gelangt die Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie (WMR) von Sprengnetter zum Einsatz. Gemäß dieser Richtlinie ist die wohnwertabhängige anrechenbare Grundfläche des Durchgangszimmers zu bestimmen. Aufgrund der Nutzungseinschränkungen ist der Wohnwert dieses Raumes erheblich gemindert, weshalb gemäß Richtlinie die wohnwertabhängige anrechenbare Grundfläche dieses Raumes 40 % geringer ist als die nach den Vorschriften der Wohnflächenverordnung anrechenbare Grundfläche. Bei einem 16 m² großen Schlafzimmer beträgt somit die wohnwertabhängige anrechenbare Grundfläche nur (16 m² x 0,6 =) 9,6 m². Zusammen mit den 64 m² Grundflächen der restlichen Wohnung beträgt somit die wohnwertabhängige Wohnfläche der gesamten Wohnung anstatt 80 m² nur (64 m² + 9,6 m² =) 73,6 m².

Der Korrekturfaktor für den Mietwert der Wohnung ergibt sich aus dem Verhältnis der beiden Grundflächen zu (73,6 m² / 80,0 m² =) 0,92. D.h., der Mangel des Durchgangszimmers wirkt sich auf den Mietwert der Wohnung mit einem Abschlag von 8 % aus. Die marktübliche Miete der Wohnung beträgt somit 9,20 €/m².

Dies ist nur ein Beispiel von vielen, das in der Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie behandelt wird. In der Praxis gibt es viele weitere Fälle, für die die Mietspiegel und sonstigen Quellen bislang keine Lösungsansätze geliefert haben. So z.B. für Räume mit unüblichen Raumhöhen oder Raumgrößen. Wie wirkt sich ein fehlender Balkon oder ein fehlender Abstellraum auf den Mietwert einer Wohnung aus? Welchen Mietwert hat ein Hobbyraum? Oder wie sind Terrassen, Dachgärten, Balkone, Loggien bei der Mietwertbestimmung sachgemäß zu berücksichtigen? Auf alle diese Fragen hält die Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie die passende Antwort parat.

Unter www.mietwertrichtlinie.de steht Ihnen die komplette Richtlinie zum kostenfreien download bereit. Für 19,90 € gibt es die Richtlinie broschiert zusammen mit einem ausführlichen Kommentar, in dem anhand unzähliger Beispiele die Anwendung der Richtlinie erleichtert wird. Wer stolzer Besitzer eines iPhones oder eines iPads ist, kann die Richtlinie inkl. Kommentar auch für nur 9,99 € im Apple-iBookstore runterladen. Auch im neuen Kindle-Shop von Amazon steht die WMR als eBook zur Verfügung. So haben Sie den Richtlinientext und die Kommentierung immer dabei.

Gastbeitrag von Jochem Kierig für Ratgeber Immobilienmakler’s Blog.

Jochem Kierig leitet die Sprengnetter GmbH. Neben der hier vorgestellten Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie gibt die Sprengnetter GmbH eine Vielzahl weiterer Standardwerke zur Immobilienbewertung heraus. Sprengnetter ist ein Komplettserviceanbieter für Immobilienbewertung. Über die Verlagsprodukte hinaus gehören zu der Angebotspalette Seminare, Zertifizierungen, Marktdaten, Softwarelösungen und Bewertungsdienstleistungen. Weitere Informationen unter www.sprengnetter.de.

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