Anzahl der Verkaufsfälle von Wohneigentum im Jahr 2009 stabil

2009 wurden in Deutschland insgesamt 450.000 Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser verkauft. Die Verkaufsfälle von Wohneigentum bleiben damit gegenüber dem Vorjahresergebnis von 448.000 konstant. Darauf wies das ifs Städtebauinstitut hin, in dessen Auftrag alle abgeschlossenen Grundstückskaufverträge ausgewertet wurden.

Deutliche Unterschiede ergeben sich aber zwischen West- und Ostdeutschland. Während die Verkaufsfälle für Wohneigentum in Westdeutschland gegenüber dem Vorjahr um 1,5 Prozent stiegen, gingen sie in Ostdeutschland um 5,5 Prozent zurück.

Der Verkauf von Eigentumswohnungen überwog dabei den Verkauf von Einfamilienhäusern. 2009 wechselten 243.000 Eigentumswohnungen und 207.000 Einfamilienhäuser durch Verkauf den Eigentümer. Dabei sind es nicht ausschließlich die Stadtstaaten, in denen die Kauffälle für Eigentumswohnungen überwiegen. Auch in Flächenländern wie Bayern, Baden-Württemberg und Sachsen gibt es mehr Transaktionen auf dem Markt für Eigentumswohnungen als auf dem Markt für Einfamilienhäuser.Während aber in den westdeutschen Bundesländern der Preis für ein Einfamilienhaus deutlich über dem Preis einer Eigentumswohnung liegt, ist es in den ostdeutschen Ländern umgekehrt.

In Westdeutschland kostete ein Einfamilienhaus 2009 im Durchschnitt rund 170.000 Euro und eine Eigentumswohnung rund 130.000 Euro. In Ostdeutschland lag dagegen der durchschnittliche Preis für eine Eigentumswohnung bei fast 150.000 Euro, der für ein Einfamilienhaus aber nur bei rund 100.000 Euro. In diesen Zahlen kommen auch die umfangreichen Anstrengungen ostdeutscher Städte zum Ausdruck, ihre historischen Gründerzeitviertel zu sanieren und wieder zu attraktiven Bürgerquartieren zu machen, erklärte dazu ifs Direktor Dr. Peter Runkel.

Quelle: www.ifs-staedtebauinstitut.de

Umsatzvolumen am deutschen Immobilienmarkt im 1. Halbjahr gestiegen

Im ersten Halbjahr 2010 wurden in Deutschland private und gewerbliche Immobilien im Gesamtwert von über 69,46 Milliarden Euro umgesetzt. Im Vergleich zum ersten Halbjahr des Vorjahres (63,90 Milliarden Euro) entspricht dies einem Anstieg von rund 8,70 Prozent. Zu diesem Ergebnis kommt eine Hochrechnung des Immobilienverband IVD auf Basis des vom Bundesministerium für Finanzen (BMF) erhobenen Grunderwerbsteueraufkommens. „Die gestiegenen Immobilienumsätze belegen deutlich das gestiegene Interesse an Immobilien als Kapitalanlage“, so Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverband IVD.

Niedrige Zinsen und die Sorge vor Inflation regen Immobilienumsatz an

„Der Häusermarkt erfreut sich starkem Käuferinteresse. Grund dafür sind die guten Marktumfelddaten mit den historisch niedrigen Zinsen“, sagt Schick. Zudem sei die Sorge vor einer ansteigenden Inflation dafür verantwortlich, dass Kapital vermehrt in Immobilien investiert werde. „Das Umsatzwachstum der Immobilienverkäufe wird sich mit zeitlicher Verzögerungen auch auf die Preise auswirken“, so Schick weiter.

Vom aktuellen Umsatzvolumen im ersten Halbjahr in Höhe von 69,46 Milliarden Euro entfielen 63,50 Milliarden Euro (+ 9,79 Prozent) auf die westdeutschen Bundesländer einschließlich Berlin und 5,96 Milliarden Euro auf die ostdeutschen Bundesländer. Die neuen Bundesländer verzeichneten damit im Gegensatz zu dem bundesweiten Trend einen Rückgang des Transaktionsvolumens um 1,7 Prozent.

Regionale Einzeldaten

In den einzelnen Bundesländern sind zum Teil hohe Umsatzzuwächse zu verzeichnen. Spitzenreiter ist Thüringen, wo die Umsätze um mehr als 16 Prozent anstiegen, gefolgt von dem Saarland (+16,24 Prozent) und Bayern (+15,92 Prozent). Zweistellige Umsatzzuwächse sind darüber hinaus in Berlin (+13,71 Prozent), Niedersachsen (+10,84 Prozent) und Baden-Württemberg (+10,10 Prozent) zu verzeichnen. In Hamburg allerdings sanken die Immobilientransaktionen um 7,37 Prozent. „Hamburg ist damit das einzige westdeutsche Bundesland, das einen Rückgang der Immobilientransaktionen verzeichnete. Der Rückgang der Immobilientransaktionen ist vermutlich in Zusammenhang mit der geringen Neubautätigkeit zu sehen. Es gibt einfach zu wenige Objekte, die bei den aktuell hohen Preisen ihren Besitzer wechseln“, so Jens-Ulrich Kießling, Präsident des IVD.
Der mit Abstand höchste prozentuale Umsatzrückgang ist in Sachsen-Anhalt mit fast 21 Prozent festzustellen. „Die Anhebung der Grunderwerbssteuer von 3,5 Prozent auf 4,5 Prozent spielt bei der Erklärung dieses deutlichen Rückgangs eine entscheidende Rolle“, so Schick.

Absolute Umsatzzahlen der Bundesländer

Das umsatzstärkste Bundesland ist Nordrhein-Westfalen mit 14,13 Milliarden Euro, gefolgt von Bayern (14,02 Milliarden Euro) und Baden-Württemberg (10,38 Milliarden Euro). Hessen liegt mit 5,39 Milliarden Euro wie in den Vorjahren auf Platz vier. Niedersachsen und Berlin folgen mit 5,13 beziehungsweise 3,52 Milliarden Euro. Hamburg, Rheinland-Pfalz und Schleswig-Holstein liegen zwischen rund 2,6 und 2,7 Milliarden Euro. Mit Ausnahme von Sachsen (2,06 Milliarden Euro) und Brandenburg (1,39 Milliarden Euro), liegt der Immobilienumsatz der neuen Bundesländer unter einer Milliarde Euro.

Zur Ermittlungsmethode

Das so genannte Immobilientransaktionsvolumen beziehungsweise der Immobilienumsatz umfasst sämtliche privaten und gewerblichen Immobilientransaktionen, die der Grunderwerbsteuer unterliegen. Da die überwiegende Zahl der Transaktionen – mit Ausnahme der Fälle, die der Erbschafts- und Schenkungssteuer unterliegen, sowie Share-Deals – dieser besonderen Umsatzsteuer auf Grundstücksumsätze unterliegen, ist diese Statistik ein probates Mittel, die jährlichen Immobilienumsätze zu erfassen.

Quelle: www.ivd.net, Pressemitteilung des IVD

Aktualisierte Erkenntnisse über Bevölkerungsentwicklung in Europa veröffentlicht

Die EU hat eine aktualisierte Untersuchung über die Bevölkerungsprognose für die wichtigsten Regionen in Europa veröffentlicht. Das Ergebnis liefert für Deutschland im europäischen Vergleich keine guten Ergebnisse. Für die gesamte EU wird bis zum Jahr 2030 mit einem Bevölkerungswachstum von ca. 5 % gerechnet. Die meisten der untersuchten Regionen in Europa erwarten eine Zunahme der Bevölkerung. Anders sieht das Bild in Deutschland aus. Hier ist in vielen Regionen mit einem Rückgang der Bevölkerung zu rechnen.

Zugleich verschiebt sich das Alter der Bevölkerung in den meisten Ländern aufgrund der demografischen Entwicklung deutlich. Hier zählen einige der deutschen untersuchten Regionen zu denjenigen, die 2030 das höchste Durchschnittsalter der Bevölkerung ausweisen werden (highest median age). Dies sind: Chemnitz, Sachsen-Anhalt, Brandenburg-Nordost, Dresden, Thüringen. Die Regionen mit dem niedrigsten  Durchschnittsalter (lowest median age) liegen in England: Inner London, West Midlands, West Yorkshire. Es folgen die Ile de France (Paris) und die Region Oslo.

Hier ist die Studie der EU einsehbar:  http://epp.eurostat.ec.europa.eu/statistics_explained/index.php/Regional_population_projections

Immobilienmärkte: Deutschland beim Transparenz-Index auf Platz 10

Der Transparenz-Index von Lang LaSalle und LaSalle Investment Management ist neu erschienen und sieht Deutschland auf Platz 10. Interessant ist vor allem die Begründung, die ein besseres Scoring für den deutschen Immobilienmarkt verhindert. Hier werden u.a. die unterschiedlichen Sätze bei der Grunderwerbsteuer in den Bundesländern als Begründung angeführt. In diesem Fall verhindert also die Politik ein besseres Scoring für Deutschland. Laut LaSalle (Quelle: www.joneslandlasalle.de) ist das leicht verbesserten Scoring Deutschlands vor allem auf die weitere  Zunahme der Verfügbarkeit und Verlässlichkeit von Immobilienmarktdaten zurückzuführen. Zwar gelten auch die politischen und rechtlichen Rahmenbedingungen insgesamt als  sehr transparent und verlässlich, zu leichten Abstrichen in der Bewertung haben allerdings  die auf die föderalistische Struktur zurückzuführenden Unterschiede  etwa bei der Höhe der Grunderwerbssteuer oder der konkreten Ausgestaltungen der Bauordnungen geführt. Auch der Mangel an Informationen zu Fakten und Praktiken im Bereich der Immobilienfinanzierung und Verbriefungen, beispielsweise bei Kreditvolumina und deren Konditionen wie Zinsen und Beleihungswerte hat eine höhere Platzierung innerhalb der Transparenzstufe verhindert.

Die Reihenfolge auf den ersten Plätzen lautet:

1. Australien

2. Kanada

3. Großbritannien

4. Neuseeland

5. Schweden

…

10. Deutschland

Jacques Gordon, bei  LaSalle Investment Management verantwortlicher Analyst für globale Strategien: „Der globale Immobilien-Transparenz-Index 2010 zeigt  im Zeitraum seit 2008 eine deutliche Verlangsamung bei der Transparenz-Zunahme der Immobilienmärkte. Offensichtlich haben die jüngsten Tumulte auf den globalen Finanz-, Wirtschafts- und Immobilienmärkten Auswirkungen auf das Marktverhalten. Die Immobilien-Player konzentrieren sich eher aufs Überleben als auf eine Weiterentwicklung des Marktes. Interessant ist, dass die transparentesten Länder in den beiden letzten Jahren mit Illiquidität und Volatilität zu kämpfen hatten, obwohl sie in punkto Transparenz ganz weit oben im Ranking standen. Abgesehen davon scheint Transparenz den Restrukturierungsprozess zu beschleunigen.“ Und weiter: „An sich transparente Immobilien bereiteten den Investoren während der Kreditkrise Probleme, weil sie in undurchsichtige Vehikel verpackt worden waren. Der Bericht von 2010 kommt zu dem Fazit, dass in vielen Ländern die Transparenz auf den Kreditmärkten generell der Transparenz  auf den Immobilienmärkten hinterherhinkt. Wir rechnen damit, dass eine neue Konzentration auf ein regulatives  und von den Marktplayern getragenes Engagement für mehr Transparenz auf den Immobilienkreditmärkten eine der wichtigsten Neuerungen sein wird, die sich aus der Kreditkrise ergeben.”

Transparenz von Immobilienkrediten: 

Neben den ursprünglichen Messgrößen  Performance, fundamentale Marktdaten, börsennotierte Vehikel, rechtliches und regulatives Umfeld und Transaktionsprozesse –  fließen in den Index  2010 erstmals zwei Elemente der Immobilienkredit-Transparenz mit ein: Umfang und Tiefe verfügbarer Informationen über Gewerbeimmobilien-Kredite und die Frage, wie gut die Kreditrisiken bei der Vergabe von Krediten für Gewerbeimmobilien von Regulierungsstellen und Finanzinstituten überwacht werden. Wie bei der Benotung der Transparenz insgesamt variiert auch das Niveau der Schuldentransparenz beträchtlich. In vielen entwickelten Ländern erzielt der regulative Überwachungsprozess eine recht gute Benotung. Demgegenüber fällt die  Bewertung der Verfügbarkeit von Informationen über die Kreditmärkte für Gewerbeimmobilien  nicht so gut aus. In weniger entwickelten Ländern liegt die Bewertung beider Merkmale im semi-transparenten Bereich oder niedriger.

Während  in den USA, Kanada und Irland umfassende Immobilien- Kreditmarkt-Daten existieren (alle mit der Note ‘1’), ist dies in vielen „sehr transparenten“ Ländern nicht der Fall. Knapp über 89% der Länder wurden bei dieser Frage als “semi-transparent” oder niedriger bewertet. Selbst  beispielsweise Neuseeland, Frankreich und Deutschland, die ganz oben im Ranking stehen, tun sich schwer damit, die Player auf dem Markt mit Marktdatenreihen in Bezug auf offene Immobilienkredite, Fälligkeiten und Kreditgeber zu versorgen.
Die Länder mit der besten Benotung für eine konsequente und gründliche Kreditregulierung bei Gewerbeimmobilien sind Australien, Irland und Kanada. Bei dieser Frage war eine  normalere Streuung zu beobachten als bei der Frage nach der Verfügbarkeit von Informationen: 57% der Länder erhielten entweder die Note  ‘2’ oder ’3’.  Die Tatsache aber, dass nur drei Länder die Note ‘1’  erhielten, macht deutlich, dass viele gut entwickelte Länder Mühe haben, hochtransparente Immobilien-Kreditvergabe-Bestimmungen zu verwirklichen (die USA und Großbritannien etwa gehörten in dieser Kategorie nicht zu den Ländern mit der Note ‘1’). Länder, die relativ unberührt von der Krise blieben, wie z.B. Australien und Kanada, haben dagegen eine sehr gute Benotung erzielt. Die Überwachung der gesamten Kreditvergabe-Praxis ist jedoch nicht der einzig wichtige Aspekt bei der Gewerbeimmobilienkredit-Transparenz eines Landes. Verbriefte Kredite werfen neue Herausforderungen für die Offenlegung und Regulierung auf.

Der globale Immobilien-Transparenz-Index (GRETI) wird Grundlage einer Erhebung durch das  globale Unternehmens-Netzwerks von Jones Lang LaSalle und LaSalle Investment Management erstellt. Die Umfrage wird seit 1999 durchgeführt und wird alle zwei Jahre aktualisiert. GRETI 2010 ist die sechste aktualisierte Auflage des Transparenz-Indexes. Der globale Immobilien-Transparenz-Index einschließlich detaillierter regionaler  Analysen, Rankings, Diagramme und detaillierter Methodik ist (ausschließlich in englisch) im Internet abrufbar unter www.joneslanglasalle.com/Transparency

Deutscher Immobilienmarkt weiter im Fokus von Investoren

IMMOBILIEN weekly, der wöchentliche Presse-Dienst aus dem Haus Ummen Communications (http://www.immobilien-weekly.de) berichtet über die Umfrage der Gewerbeimmobilienmesse EXPO REAL zum Gewerbeimmobilienmarkt. Die Messeleitung erwartet ein Jahr mit leichten „Erholungstendenzen“ und sieht diese Meinung durch die Umfrage gestützt. .Die Befragten konnten sich zwar nicht eindeutig festlegen, wie es 2010 auf dem Immobilienmarkt weitergeht. Immerhin werteten sie als „bedingt zutreffend“, dass „ab Mitte des Jahres wieder finanziert und investiert wird“, so ein Vertreter der Messe München.
 
Positiv wird nach wie vor der Standort Deutschland bewertet: Die Branchenkenner bestätigten sein Image als attraktivste Investitionsregion, gefolgt von England, Frankreich, der Türkei, Osteuropa, USA und Russland. Es wird erwartet, dass in Deutschland vor allem flexible Konzepte wie Mixed-Used-Immobilien bei Investoren hoch im Kurs stehen werden ebenso wie Einzelhandelsimmobilien. Aber auch Logistik- und Sozialimmobilien wurden als attraktiv eingeschätzt.

Interessant an der Umfrage ist ferner, dass das Thema der „Finanzierung“ von Immobilien(-projekten) als das wichtigste  Zukunftsthema der Branche benannt wird. Die Themen „Stadtentwicklung und Architektur“ stehen in der Bedeutung für die Zukunft deutlich dahinter. Dazwischen ist die „Nachhaltigkeit“ positioniert.

Die EXPO REAL findet in diesem Jahr vom 04. bis 06. Oktober in München statt. Der Immobilienverband IVD hat einen Stand für seine Mitgliedsunternehmen als Gemeinschaftsstand eingerichtet, der wie in den Vorjahren unter dem Titel „Company Corner des IVD“ stehen wird. Der IVD ist ferner auf dem Stand der Bundesvereinigung der Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI) vertreten.

(Quelle Chart: www.expo-real.de; Pressemitteilung der EXPO REAL)