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Was wird aus dem Maklerrecht + Akquisition 2014

Bekommen wir ein neues Maklerrecht? Wenn es nach der Bundesregierung geht, dann soll das wohl so sein. Und zu welcher Miete darf eine Wohnung in Zukunft neu vermietet werden? Auch hier soll es Änderungen geben. Alle Informationen zum Koalitionsvertrag und den anstehenden Gesetzesänderungen erfahren Sie in dem Vortrag.

Infos für Immobilienmakler

Die Campus-Veranstaltungen von Porta Mondial und der Kanzlei MOSLER+PARTNERRECHTSANWÄLTE München/Berlin geben Antworten auf die Fragen, die sich aus dem Koalitionsvertrag der neuen Regierung ergeben.

Das sind die Termine:

  • 15. Januar München
  • 21. Januar Berlin
  • 27. Januar Düsseldorf
  • 30. Januar Hannover
  • 11. Februar Köln
  • 13. Februar Frankfurt

Im Anschluss an den Überblick zum Koalitionsvertrag geht es im Seminar Akquisition und die Gewinnung neuer Aufträge in 2014. Gehen Sie mit einer gut gefüllten Pipeline von Vermarkungsaufträgen und einer genauen Vorstellung der Akquisition in 2014 in das neue Jahr.

Anmeldung

Hier finden Sie die Anmeldung und weitere Informationen zu dem Vortrag und dem Seminar in der Campus Reihe.

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Zum Hintergrund:

Im Koalitionsvertrag hat die neue Bundesregierung aus CDU und SPD festgelegt, dass die Einführung der Auftraggeberprovision zumindest bei der Vermittlung von Mietwohnungen eingeführt werden soll. Zugleich wird eine Mietpreisbremse eingeführt. Dies hat Auswirkungen auf die Neuvermietung von Wohnungen. Es wird neue Fallgruppen geben, welche Wohnungen zu welchen Mieten neu vermietet werden dürfen. Die vielfältigen Fragen, die sich daraus ergeben, sollten Immobilienmakler kennen. Es wird nicht mehr lange dauern, dann werden Immobilienmakler danach von ihren Kunden befragt werden.

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Mehr als 400 Beiträge im Blog „Ratgeber Immobilienmakler“

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Im Blog „Ratgeber Immobilienmakler“ sind seit der Gründung inzwischen mehr als 400 Beiträge erschienen.

Die Schwerpunkte bei den Themen sind:

– Existenzgründung für Immobilienmakler

– Planung, Strategie für Immobilienmakler

– Social Media für Immobilienfirmen

– Aus-, Fort- und Weiterbildung in der Immobilienbranche

– Maklerrecht

– Kommentierung zu Marktdaten, politischen Entwicklung in der Immobilienwirtschaft

Auch weiterhin sind Kommentare, Anregungen für Themen, Diskussionen, Widerspruch und Kritik sehr willkommen.

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Immobilienmakler kommen besser an ihre Provision, sagt der BGH

In einem Online-Exposé wird die Provisionsforderung des Immobilienmaklers meist genannt. Dass dies für die Begründung des Provisionsanspruchs ausreichen kann, hat der BGH nun in einem Urteil festgestellt. Makler sind also dichter an ihrer Provision nach dieser Rechtsprechung.

Lesen Sie hier einen Gastbeitrag von Rechtsanwalt Stefan Schneider aus der Kanzlei Mosler + Partner in München. Er befasst sich überwiegend mit dem Immobilienrecht, so dass er auch ein Spezialist im Maklerrecht ist.

Maklervertrag bei Internetanzeige – Wichtige neue BGH-Entscheidung!

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 03.05.2012 (Az. III ZR 62/11) eine für die Maklerpraxis äußerst bedeutsame Entscheidung zum Zustandekommen eines Maklervertrages  durch konkludentes Verhalten getroffen.

Die Entscheidung

Der BGH sieht in einer Internetanzeige eines gewerblichen Immobilienmaklers (unter „Immobilienscout24“) mit dem Hinweis “Provision 7,14%” direkt unter der Angabe der Vermarktungsart (Kauf) und des Kaufpreises ein eindeutiges Provisionsverlangen.

Im konkreten Fall hatte der Kaufinteressent auf die Internetanzeige Bezug genommen und der Makler gab ihm daraufhin die Objektadresse und die Eigentümerdaten bekannt.

Hierdurch kann nach dem BGH ein Maklervertrag durch konkludentes Verhalten zustande kommen.

Die Einzelheiten

In seiner Entscheidung bezieht sich der BGH auf einige, in älteren Urteilen aufgestellte, Rechtsgrundsätze zum (stillschweigenden) Zustandekommen eines Maklervertrages. Aber er liefert auch Neues zur rechtlichen Einordnung der Internetanzeige.

Im Einzelnen:

Grundsatz: Strenge Anforderungen an stillschweigenden Maklervertragsschluss

Der BGH betont, dass (nach wie vor) an das stillschweigende Zustandekommen eines Maklervertrages „strenge Anforderungen“ zu stellen sind.

Insbesondere braucht der Kaufinteressent bei „Angeboten“ des Maklers nicht ohne weiteres damit rechnen, dass der Makler (auch) von ihm eine Provision erwartet.

Der Interessent darf vielmehr, ohne Gegenteiliges zu wissen, davon ausgehen, dass der Makler allein für den Verkäufer eine Leistung erbringen will und auch von diesem vergütet wird.

Unmissverständlicher Hinweis auf Provisionspflicht des Interessenten erforderlich

Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Makler den Kaufinteressenten unmissverständlich auf eine von ihm im Erfolgsfall zu zahlende Käuferprovision hingewiesen hat:

Ein Kaufinteressent, der in Kenntnis des eindeutigen Provisionsverlangens, beispielsweise in einem ihm übersandten Objektnachweis oder Exposé, die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, gibt damit grundsätzlich in schlüssiger Weise zu erkennen, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrags annehmen will.

Dies entspricht ständiger Rechtsprechung des BGH (vgl. zuletzt auch BGH Urteil vom 16.11.2006- III ZR 57/06, NJW-RR 2007, 400) und wurde in der hier besprochenen Entscheidung nochmals bestätigt.

Zeitungs- oder Internetanzeige sind aber noch keine Maklervertragsangebote

Unter Hinweis auf die bisherige Rechtsprechung weist der BGH dann darauf hin, dass in einer Zeitungs- oder Internetanzeige des Maklers – wie im zu entscheidenden Fall im Internetportal “ImmobilienScout24″ – kein Angebot des Maklers auf Abschluss eines entsprechenden Maklervertrages zu sehen ist.

Vielmehr handelt sich bei solchen Inseraten auch bei Hinweis auf die Provisionspflicht des Kaufinteressenten lediglich um eine sog. „invitatio ad offerendum“ (lateinisch: Einladung zur Abgabe eines Angebots).

Der Makler wendet sich mit seiner Anzeige an einen unbestimmten Kreis von potentiellen Interessenten ohne sich durch die Anzeige selbst bereits rechtlich binden zu wollen.

Aber: durch Internetanzeige veranlasste Kontaktaufnahme durch den Interessenten kann bei eindeutigem Provisionsverlangen zum Vertragsschluss führen

Eine durch ein Inserat veranlasste Kontaktaufnahme des Interessenten mit dem Makler kann aber dann zum Abschluss eines Maklervertrags führen, wenn der Makler sein Provisionsverlangen im Inserat bereits ausdrücklich und unmissverständlich zum Ausdruck gebracht hat.

Der BGH führt hierzu wörtlich aus: „Weist er [=der Makler] in einem Zeitungs- oder im Internetinserat eindeutig auf die fällig werdende Maklerprovision hin, so dass der Interessent von einer eigenen Provisionspflicht ausgehen kann, und erhält dieser auf seine daraufhin erfolgte Anfrage Namen und Anschrift des Verkäufers, löst dies den Anspruch auf Zahlung der Provision aus.“

Mit anderen Worten: Der BGH sieht in der Kontaktaufnahme des Kaufinteressenten unter Bezugnahme auf eine Anzeige, die ein eindeutiges Provisionsverlangen enthält, ein entsprechendes Angebot des Kaufinteressenten auf Abschluss eines entsprechenden Maklervertrages.

Der Inhalt richtet sich dann nach dem Inhalt der Anzeige. Dies gilt insbesondere für die Höhe der zu zahlenden Provision.

Bringt der Makler – auch ohne ausdrückliche Erklärung – zum Ausdruck, dass er dieses Angebot annehmen will (z.B. durch Mitteilung weiterer Informationen zum Objekt), kommt allein durch konkludentes Verhalten von Kaufinteressent und Makler ein entsprechender Maklervertrag zustande, ohne dass darüber ausdrücklich gesprochen werden muss.

Unterschied Zeitungsanzeige – Internetanzeige

Hier liegt in der Praxis der entscheidende Unterschied zwischen einer Zeitungsanzeige des Maklers und einer sog. „Internetanzeige“ auf einer Immobilienplattform:

Bei Zeitungsanzeigen wird der Makler selten auf die Provisionspflicht hinweisen. Vielmehr findet sich üblicherweise nur in den Fällen, in welchen der Kaufinteressent keine Provision zu zahlen braucht, der Hinweis „Keine zusätzliche Käuferprovision!“

In den Fällen, in welchen der Makler (auch) eine Käuferprovision verdienen will, fehlt ein entsprechender Hinweis jedoch meistens.

Ein Maklervertrag mit dem Interessenten kommt erst dann zustande, wenn der Makler den Interessenten nach Kontaktaufnahme (z.B. durch Zusendung eines Exposés, das einen Provisionshinweis enthält) auf die Provisionspflicht hinweist und der Interessent daraufhin weiterhin Maklerdienste in Anspruch nimmt.

Anders dagegen bei der sog. „Internetanzeige“. Sie enthält regelmäßig einen Hinweis auf die Provisionspflicht des Kaufinteressenten.

Dies kann nach der hier besprochenen Entscheidung des BGH Grundlage für das Zustandekommen eines Maklervertrages sein.

Was bedeutet „eindeutiger Provisionshinweis“

Im vom entschiedenen Fall enthielt die Internetanzeige des Maklers die Angabe: “Provision 7,14%” und befand sich direkt unter der Angabe der Vermarktungsart (Kauf) und des Kaufpreises.

Dies reicht nach Ansicht des BGH für ein eindeutiges Provisionsverlangen gegenüber dem Kaufinteressenten.

Anders hatte das noch die Vorinstanz (das Brandenburgische Oberlandesgericht) beurteilt. Es war der Auffassung, dass die bloße Angabe „Provision 7,14%“, dahingehend missverstanden werden könnte, dass der Makler im Erfolgsfalle von dem Verkäufer eine Provision in entsprechender Höhe zu beanspruchen habe.

Dem ist der BGH aber zu Recht entgegen getreten. Es sei nicht ersichtlich, welches Interesse ein Makler daran haben könnte, dem Kaufinteressenten – ohne dass hierzu eine rechtliche Verpflichtung besteht – zu offenbaren, ob und in welcher Höhe er eine Provisionsvereinbarung mit dem Verkäufer getroffen hat.

Vielmehr ist nach Ansicht des BGH bei einer solchen, auf den wesentlichen Inhalt eines Maklervertrags beschränkten Anzeige ohne weiteres erkennbar, dass der Makler auch und gerade mit demjenigen in vertragliche Beziehungen treten will, der sich als Kaufinteressent an ihn wendet.

Eine abweichende Annahme wäre nur dann gerechtfertigt, wenn etwa sonstige Umstände oder Hinweise in der Anzeige die Vermutung nahe legten, es sei nicht an das Provisionsverlangen des Maklers gegenüber den möglichen Käufern gedacht.

Trotzdem: Immer von „Käuferprovision“ oder „Käufercourtage“ sprechen

Trotz der Auslegung des BGH, die dem gesunden Menschenverstand entspricht, sollten Sie bei der Gestaltung Ihrer Anzeigen (und auch Exposés!) unbedingt darauf achten, dass Sie von „Käuferprovision“ oder „Käufercourtage“ sprechen.

So stellen Sie in jedem Fall sicher, dass Ihr Angebot ein eindeutiges Provisionsverlangen enthält, das Ihnen zum Maklervertrag verhilft.

Soweit der Gastbeitrag von Rechtsanwalt Stefan Schneider aus der Kanzlei Mosler + Partner in München.

Dieser Artikel ist auch im Newsletter Immobilien Insider bei http://www.gevestor-immobilien.de erschienen. Schauen Sie doch einmal rein:

http://www.gevestor-immobilien.de/artikel/themenmonat-maklerrecht-der-provisionsanspruch-bei-internetanzeigen-11599.html

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Übergabe und Übernahme von Immobilienfirmen – Börse am 12.11. in München

Die Übergabe und die Übernahme von Immobilienunternehmen ist ein wichtiger Faktor in der Arbeit des Immobilienverbandes IVD. Immer wieder werden Anfragen an den Verband gerichtet. Um diese Anfragen besser zu strukturieren und vor allem den an der Übergabe/Übernahme interessierten Unternehmerinnen und Unternehmern eine Plattform für den Erfahrungsaustausch zu bieten, veranstalten IVD, DIA und CRES die Unternehmensnachfolgebörse für Immobilienunternehmen.

Die Erfahrungen der letzten Jahre zeigen, dass das Thema der Übergabe von Unternehmen in vielen Firmen eher ein Tabu ist. Ein Ansatz für Interessenten an einem Kauf eines Unternehmens wird häufig vermisst. Diese Lücke schließt die Unternehmensnachfolgebörse. Die beiden Schwerpunkte bilden das Thema „Bewertung“ von Immobilienunternehmen. Die Besonderheiten von Vermittlungs- und Verwaltungsbetrieben werden tiefgehend erörtert. Der zweite Schwerpunkt sind die Fallbeispiele der erfolgreichen Übergabe/Übernahme von Unternehmen.

 In der abschließenden Diskussion werden die Möglichkeiten der Zusammenführung von Kaufinteressenten und Verkäufern einer Immobilienfirma behandelt. Für alle jungen Unternehmen, die an einer Expansion interessiert sind, für alle älteren Unternehmen, die die Übergabe planen und für alle Interessenten, die sich über die Übergabe und Übernahme von Unternehmen interessieren, ist die Unternehmensnachfolgebörse die richtige Plattform.

Infos anfordern unter: unternehmensnachfolge@ivd.net

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Ruf der Uni ohne Auswirkung auf die Wohnungsmieten und -preise vor Ort

Die Höhe der Wohnungsmieten spielt bei der Wahl des Studienortes meist eine untergeordnete Rolle – trotz möglicher Einsparpotenziale für Studenten. Denn für Wohnungen mit einem mittleren Wohnwert müssen am Universitätsstandort München immerhin zehn bis 11,60 Euro pro Quadratmeter bezahlt werden. Fällt die Entscheidung dagegen auf Frankfurt an der Oder, Chemnitz, Leipzig oder Ilmenau sind die Mietausgaben deutlich niedriger. Zwischen 3,30 und 4,80 Euro pro Quadratmeter werden an diesen ostdeutschen Universitätsstandorten verlangt. „Preiswerte Mieten in Universitätsstädten sind jedoch nicht allein ein ostdeutsches Phänomen“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD. „Auch in den alten Bundesländern gibt es eine Reihe von Studienorten, an denen es sich preiswert wohnen lässt.“ In Kaiserslautern, Paderborn, Kassel oder Dortmund, werden zum Beispiel zwischen 4,00 und 4,80 Euro pro Quadratmeter berechnet.

„Die Preise in den deutschen Universitätsstädten haben sich in den vergangenen Jahren sehr unterschiedlich entwickelt“, erklärt Schick. Die stärksten Anstiege gab es in Regensburg, Osnabrück und Konstanz. Dort erhöhten sich die Mieten seit 2005 um bis zu 20 Prozent. Beim absoluten Mietpreiswachstum nimmt München einen Spitzenplatz ein: Der Quadratmeterpreis für eine Altbauwohnung mit mittlerem Wohnwert stieg in der bayerischen Landeshauptstadt seit 2005 um 2,10 Euro. Noch stärker verteuerten sich die Mieten für Bestandswohnungen nur noch in Jena. In der Saalestadt hat der IVD einen Anstieg um 2,75 Euro beobachtet. In Dresden, Heidelberg, Leipzig und Ulm gaben die Wohnungsmieten dagegen in mehreren Kategorien nach.

Deutliche Differenzen gibt es auch bei den Kaufpreisen. Eltern, die ihren Kindern in München eine Studentenwohnung kaufen wollen, müssen erheblich tiefer in die Tasche greifen, als das bei einer äquivalenten Wohnung in Magdeburg der Fall ist. „Das ist im Grunde keine Überraschung“, kommentiert Schick. „Erstaunlich ist nur die enorme Spanne zwischen den einzelnen Universitätsstandorten.“ In München würden derzeit für eine Wohnung mit mittlerem Wohnwert durchschnittlich rund 2.200 Euro für den Quadratmeter gezahlt, in Magdeburg seien es nur 350 Euro und in Kassel 550 Euro pro Quadratmeter.

Nach Auffassung des IVD entwickelten sich die Wohnungsmärkte an den untersuchten Standorten weitgehend unabhängig vom Ruf der Universität. „Die Einführung von Studiengebühren oder die Aufnahme einer Universität in das Exzellenz-Programm der Bundesregierung blieben bislang ohne Auswirkungen auf die Miet- und Kaufpreisentwicklung“, erklärt Schick. „Veränderungen bei der studentischen Wohnungsnachfrage wirken sich nur in kleineren Universitätsstädten auf das Preisgefüge aus.“

Quelle: www.ivd.net

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Deutscher Immobilienmarkt weiter im Fokus von Investoren

IMMOBILIEN weekly, der wöchentliche Presse-Dienst aus dem Haus Ummen Communications (http://www.immobilien-weekly.de) berichtet über die Umfrage der Gewerbeimmobilienmesse EXPO REAL zum Gewerbeimmobilienmarkt. Die Messeleitung erwartet ein Jahr mit leichten „Erholungstendenzen“ und sieht diese Meinung durch die Umfrage gestützt. .Die Befragten konnten sich zwar nicht eindeutig festlegen, wie es 2010 auf dem Immobilienmarkt weitergeht. Immerhin werteten sie als „bedingt zutreffend“, dass „ab Mitte des Jahres wieder finanziert und investiert wird“, so ein Vertreter der Messe München.
 
Positiv wird nach wie vor der Standort Deutschland bewertet: Die Branchenkenner bestätigten sein Image als attraktivste Investitionsregion, gefolgt von England, Frankreich, der Türkei, Osteuropa, USA und Russland. Es wird erwartet, dass in Deutschland vor allem flexible Konzepte wie Mixed-Used-Immobilien bei Investoren hoch im Kurs stehen werden ebenso wie Einzelhandelsimmobilien. Aber auch Logistik- und Sozialimmobilien wurden als attraktiv eingeschätzt.

Interessant an der Umfrage ist ferner, dass das Thema der „Finanzierung“ von Immobilien(-projekten) als das wichtigste  Zukunftsthema der Branche benannt wird. Die Themen „Stadtentwicklung und Architektur“ stehen in der Bedeutung für die Zukunft deutlich dahinter. Dazwischen ist die „Nachhaltigkeit“ positioniert.

Die EXPO REAL findet in diesem Jahr vom 04. bis 06. Oktober in München statt. Der Immobilienverband IVD hat einen Stand für seine Mitgliedsunternehmen als Gemeinschaftsstand eingerichtet, der wie in den Vorjahren unter dem Titel „Company Corner des IVD“ stehen wird. Der IVD ist ferner auf dem Stand der Bundesvereinigung der Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI) vertreten.

(Quelle Chart: www.expo-real.de; Pressemitteilung der EXPO REAL)

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