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Berufsregeln für Immobilienmakler – Ist mehr erforderlich?

Eine rechtliche Regelung der Berufszulassung von Immobilienmaklern wird durch die Politik abgelehnt. Also muss Ersatz her. Für Immobilienmakler und -verwalter (diese Regeln gelten auch für alle anderen immobiliennahen Dienstleistungen, deren Vertreter eine Mitgliedschaft im IVD anstreben) hat der Immobilienverband IVD eine Aufnahmeprüfung mit Nachweis der Sach- und Fachkunde, die Verpflichtung zur Unterhaltung einer Vermögensschadenversicherung, die Fortbildungsverpflichtung mit dem Besuch von Seminaren in jedem Jahr, die Unterwerfung unter den code of ethics (Standesregeln) und die vom Bundeskartellamt genehmigten Wettbewerbsregeln verbindlich geregelt.

Zusätzlich unterhält der IVD für alle Mitglieder eine Vertrauensschadenversicherung und hat die Ombudsstelle Immobilien in der Satzung verankert. Die Mitglieder sind zur Mitwirkung an den Verfahren beim Ombudsmann verpflichtet. Einige der Regionalverbände verlangen bei der Bewerbung um die Aufnahme in den Verband die Benennung von Referenzen.

Der IVD hat zusätzlich bei der Erstellung der DIN EN 15733, der DIN-Norm für die Dienstleistungen von Immobilienmaklern mitgewirkt und fördert die Zertifizierung von Immobilienmaklern auf der Basis dieser europaweit einheitlichen Norm. Die europäischen Verbände, die ebenfalls an der Norm mitgewirkt haben, binden diese ebenfalls vielfach in die Regularien ihrer Verbände ein.

Die Politik begründet ihre Ablehnung der Regelung des Berufs damit, dass es europaweit einen Trend zur Deregulierung von Berufen gibt. Barrieren, die den Eintritt in den Markt in einem Land erhöhen, sollen abgeschafft werden. Zugleich gibt es den Trend, dass auf europäischer Ebene der Verbraucherschutz verbessert wird. Immer wieder wird bei der „Regelung von Berufen“ dann auf „die Verbände“ verwiesen. In Deutschland ist der IVD der einzige Verband, der Regeln für Immobilienmakler erstellt und kontrolliert.

Als Einstieg in den Verband hat der IVD eine vorläufige Mitgliedschaft oder die Existenzgründungsmitgliedschaft geschaffen. Für diese Kolleginnen und Kollegen gilt eine weitergehende Fortbildungsverpflichtung in den Anfangsjahren der Mitgliedschaft.

Geht noch mehr bei den Berufsregeln für Immobilienmakler? Was sollte noch besser erfasst oder ausgebaut werden? Die Standesregeln des Verbandes, die Satzung mit den Aufnahmekriterien usw.  finden sich zur Einsichtnahme aufg der Seite des IVD im Internet (http://www.ivd.net/ausgabe.php?CMS_c=artikel&Nr=1097).

Ich freue mich auf eine angeregte Diskussion.

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Standesregeln für Immobilienmakler auf der Seite des IVD einsehen

Vor einiger Zeit habe ich berichtet, dass die Standesregeln für Immobilienmakler des IVD verschärft worden sind. Die Standesregeln sind auf der Seite des IVD eingestellt. In den Standesregeln setzt der Immobilienverband die Regeln, die Immobilienmakler im Geschäftsverkehr einhalten sollen. Die Einhaltung der Regeln wird durch den Verband kontrolliert. Hier geht es zu den Standesregeln unter folgendem link:

http://www.ivd.net/programme/screencms/ausgabe.php?CMS_c=artikel&Nr=1097

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Warum gibt es Standesregeln für Immobilienmakler?

Wer hält sich an Standesregeln? Wer will Standesregeln? Wer kennt die Standesregeln für Immobilienmakler? In den letzten Tagen gab es viele Kommentare zu den Standesregeln des IVD. Neudeutsch nennen wir das: „Code of Ethics“. Der IVD hat auf dem Deutschen Immobilientag Mitte Juni 2010 in Mainz beschlossen, diese Standesregeln zu verschärfen. Neu sind vor allem die Regeln im Umgang der Immobilienmakler untereinander.  Damit nehmen die Standesregeln die wichtige Funktion ein, den Markt zu „sauber“ zu halten und zu klären, was als „richtiges“ Verhalten erlaubt und als „falsches“ Verhalten nicht zu dulden ist. Im IVD bilden die Stzaung, die Wettbewerbsregeln und die Standesregeln das Gerüst für die Berufsregeln der Immobilienmakler.

Umgang mit Kunden und Kollegen

Wenn schon der Umgang der Kollegen untereinander nicht stimmt, dann ist etwas Grundlegendes falsch. Wie soll dem Kunden gegenüber ein einwandfreies Verhalten einer Immobilienfirma erfolgen, wenn im Umgang mit den Kollegen das Motto herrscht: „Nach mir die Sintflut“? Ich meine, dass sich viele Kollegen dieser Wechselwirkung nicht bewusst sind, wenn es darum geht, gegenüber einem Kollegen einen Vorteil zu erlangen. Für einen Kunden könnte es interessant sein zu wissen, ob sich ein Immobilienmakler gegenüber seinen Berufskollegen einwandfrei verhält oder ob es aus dem Kollegenkreis schon Beschwerden gab.  Gerade der Umgang der Berufskollegen untereinander zeigt sich die Kultur einer Branche. Die aktuellen Beispiele, die in den Code of Ethics / Standesregeln des IVD aufgenommen worden sind, waren erforderlich, weil dieser Umgang offensichtlich nicht in jedem Fall stimmt.

Empfehlungsmarketing auf Basis der Standesregeln

Die Wirkung von Empfehlungen lernt jeder von uns gerade durch Social Media, Facebook, „Gefällt mir“-Button unter Zeitungsartikeln im Internet, Twitter usw. kennen. Wer gute Empfehlungen hat, genießt ein höheres Ansehen als der, der eine schlechte Bewertung bekommen hat. Bei Amazon interessiert eine Bewertung mit „5-Sternen“ genauso wie die Bewertung mit „2-Sternen“. Die Gründe für eine gute und schlechtete Bewertung sind gleichermaßen spannend, wenn ich Erkundigungen über ein Produkt einziehe. Auf die Immobilienvermittlung übertragen bedeutet dies, dass Referenzen von Kunden genauso wertvoll sein können wie die Referenzen von Kollegen. Auch hier gilt, dass positive wie negative Erfahrungen ihre Wirkung haben. Als angehender Kunde eines Immobilienmaklers interessiert mich (auch – neben vielen anderen Dingen), ob der Immobilienmakler glaubwürdig ist. Diese Glaubwürdigkeit leitet sich eben auch aus dem professionellen Umgang mit mir als Kunden und mit einem Kollegen ab. Der Eindruck des Kunden wird lauten: „Der Immobilienmakler legt die gleiche Messlatte an den Umgang mit mir als Kunden an, wie an den Umgang mit einem Kollegen.“ Wenn eine Zusammenarbeit im Gemeinschaftsgeschäft erforderlich und gewünscht ist, dann treffen die Spielregeln im Verhältnis Kunde – Immobilienmakler und im Verhältnis Immobilienmakler – Immobilienmakler aufeinander.

Die Diskussion ist eröffnet

Ich bin der Auffassung, dass wir noch viel intensiver über die Standesregeln für Immobilienmakler sprechen müssen. Die heute geltenden Standesregeln könnten um weitere Beispiele erweitert werden. Je mehr konkrete Beispiele in den Standesregeln genannt werden, desto leichter fällt es, schwarz und weiss zu unterscheiden, richtiges und falsches Verhalten voneinander abzugrenzen.

Warum sind Standesregeln Verbandsregeln? 

Vielfach wird angeführt, dass die Standesregeln nicht erforderlich sind, weil ohnehin nur die Hälfte der Immobilienmakler in Deutschland im IVD sind und für die übrigen Immobilienmakler die Standesregeln nicht gelten. Dieses Argument gilt in dieser Form auch für die Ombudsstelle Immobilien. Die Ombudsstelle Immobilien kann derzeit nur Fälle schlichten, in denen Verbraucher sich über ein Mitglied im Immobilienverband IVD beschweren. Böse Stimmen könnten jetzt sagen: „Wer nicht im IVD ist, muss auch den Schiedsspruch der Ombudsstelle nicht fürchten“. Das Gegenteil ist der Fall. Ein Anfang muss gesetzt werden. Sie kennen den Spruch aus Kindertagen: „Einmal ist keinmal – zweimal ist mehr als einmal – sind wir aber erst zu dritt, machen alle anderen mit“. Das gilt für die Standesregeln des Verbandes umso mehr. Je mehr Immobilienmakler sich diesen Regeln unterwerfen, je mehr Immobilienmakler in Deutschland über die Qualität , den Inhalt und die Einhaltung der Standesregeln diskutieren und entscheiden, umso wirkungsvoller werden diese. Das „Beklagen“ des Deckungsgrades der Standesregeln von ca. 50 % in Deutschland führt nicht zu einem besseren Qualitätsstandard.

Auch Sie sind eingeladen, mitzudiskutieren

Eine öffentliche Diskussion aller Immobilienmakler über die Standesregeln des IVD ist sehr Willkommen. Es ist wichtig, dass wir uns als Branche mit den Regeln des fairen Umgangs untereinander befassen. Einige Immobilienmakler sagen mir immer wieder, dass sie nie in einen Verband eintreten würden, weil sie den Sinn des Verbandes nicht erkennen können. Niemand ist gezwungen, in einen Verband einzutreten. An der Tatsache, dass der IVD die Berufsregeln für die Immobilienmakler in Deutschland setzt, kann jedoch niemand vorbei, weil es keine adnere Instanz als den Berufsverband der Immobilienmakler gibt, der diese Regeln setzt. Der Gesetzgeber wird nicht tätig werden. Die Rechtsprechung wird nicht in jedem Fall bemüht und kann auch nur den rechtlichen Teil der Diskussion abdecken. Die Zone zwischen „rechtlich Erlaubtem“ und „ethisch einwandfreiem Verhalten“ lässt sich nur durch Berufsregeln erfassen.

Wer kontrolliert die Einhaltung der Berufsregeln?

Berufsregeln machen nur dann Sinn, wenn die Einhaltung der Regeln kontrolliert werden kann. Dafür ist erforderlich, dass sich ein Immobilienmakler diesen Berufsregeln und den Regeln über die Kontrolle unterwirft. Das geschieht in einem Verband – wie dem IVD – über die Satzung. Ein Blick ins Ausland wirkt manchmal Wunder. In England werden alle Sprüche der Ehrenkommission im Maklerverband NAEA veröffentlicht. Nicht nur, dass teilweise empfindliche Geldstrafen von 10.000,- engl. Pfund und mehr ausgesprochen werden, das Urteil der Verbandsgerichtsbarkeit wird zusätzlich in den Verbandsmedien und in der Tagespresse veröffentlicht.

Die Berufsregeln des IVD werden durch den Bundesvorstand des Verbandes überwacht. Der Bundesvorstand kann Ordnungsmaßnahmen gegen seine Mitglieder verhängen. Diese reichen von der Verwarnung bis zum Ausschluss aus dem Verband. Der Ehrenrat des Verbandes ist die Beschwerdeinstanz nach einer verhängten Ordnungsmaßnahme. Daran wird deutlich, dass die Einhaltung der Standesregeln vom Immobilienverband IVD sehr hoch eingeschätzt wird. Bundesvorstand und Ehrenrat sind von der Mitgliederversammlung des Bundesverbandes gewählte und eingesetzte Organe des Verbandes, die über die Einhaltung der Berufsregeln der Immobilienmakler wachen. Daran zeigt sich, dass der Verband ein großes Interesse an der Einhaltung der Berufsregeln hat.

 

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Standesregeln des IVD für Immobilienmakler verschärft

Der Immobilienverband IVD hat die Regeln zur Berufsausübung der Immobilienmakler für seine Mitglieder verschärft. Auf dem Deutschen Immobilientag des IVD hat die Mitgliederversammlung der Neufassung der Standesregeln des Verbandes zugestimmt. „Die Standesregeln des IVD sind ein wichtiger Bestandteil der Regeln für den Umgang von Immobilienmaklern untereinander und mit ihren Kunden“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Pressesprecher des Immobilienverbands IVD. „Die Standesregeln dienen deshalb aktiv dem Schutz von Verbrauchern. Der IVD setzt damit seinen konsequenten Weg für den Schutz der Interessen von Verbrauchern bei Immobiliengeschäften fort“, so Schick.

Mit den Standesregeln schließt der IVD die Lücke, die der Gesetzgeber bei der Berufsausübung von Immobilienmaklern hinterlässt. „Die tatsächliche Aufsicht über das Geschäftsgebaren der Immobilienmakler hat der Gesetzgeber weitgehend aus der Hand gegeben. Immer wieder wird seitens der Politik betont, dass hier der Immobilienverband IVD als einziger bundesweiter Verband der Immobilienmakler und weiteren Berufe in der Immobilienwirtschaft eine wichtige Rolle einnimmt“, fasst IVD-Präsident Jens-Ulrich Kießling die Erwartungen an den IVD zusammen. „Der IVD hat daher mit den Standesregeln, den Wettbewerbsregeln und den Geschäftsgebräuchen für Gemeinschaftsgeschäfte ein enges Korsett an Verhaltensregeln für seine Mitglieder aufgestellt“, so Kießling weiter. „Kern unseres Anliegens ist es, dass das Fehlverhalten von Immobilienmaklern bei der Vermittlung von Immobilien durch den Verband geahndet werden kann.“ Der Verband habe Instrumentarien, die vom Verweis bis zum Ausschluss des Mitgliedes
reichen. Im Interesse aller Mitglieder und des gesamten Berufsstandes der Immobilienmakler nehme der IVD hier seine Verantwortung als Markt-Korrektiv wahr. „Die Regeln, die der IVD zur Kontrolle des Verhaltens seiner Mitglieder setzt, sind in anderen Ländern unter dem auch bei uns ge-bräuchlichen Begriff des Code of Ethics bekannt“, ergänzt der IVD-Präsident. 

In den Standesregeln sind die Vorschriften zur Durchführung von Aufträgen, zur Bewerbung von Immobilienangeboten, bei der Beendigung von Makler-Aufträgen und zum Umgang unter Immobilienmaklern zusammengefasst. „Die Standesregeln greifen dann ein, wenn der Gesetzgeber beispielsweise die Frage nach dem Vorliegen eines konkreten Auftrags vor Tätigwerden des Immobilienmaklers nicht geregelt hat. Der IVD hat in seinen Standesregeln festgelegt, dass ein konkreter Auftrag bestehen muss, damit ein Mitglied des IVD eine Immobilie aktiv am Markt anbieten darf“, erläutert Jürgen Michael Schick. „Dem IVD geht es darum, den Umgang mit den Verbrauchern einwandfrei zu regeln und den Umgang der Immobilienmakler untereinander genauer zu erfassen. Deshalb haben wir mit der Neufassung der Standesregeln verschiedene Beispiele aufgenommen, die aus Sicht des IVD ein nicht einwandfreies Verhalten von Immobilienmaklern darstellen. Diese Fälle wollen wir zukünftig durch unser Schiedsgericht noch besser
ahnden können“, so Schick.

Nach den neuen Standesregeln ist es im Besonderen standeswidrig,
 
  • ohne unmittelbar tätigen Maklerauftrag tätig zu werden
  • Immobilienangebote und Immobiliendaten von Kollegen ohne Einwilligung des Eigentümers oder des anbietenden Immobilienmaklers zur eigenen Nutzung zu übernehmen und/oder Informationen über eine Immobilie für eigene Immobilienangebote zu verwenden, die ohne ausdrücklichen Auftrag des Eigentümers/Immobilienmaklers (z.B. als Ergebnis einer Kaltakquisition) erlangt worden sind
  • aktive Werbung für eine Immobilie nach Beendigung des Maklervertrags fortzusetzen, wenn ein Makleranschlussvertrag zwischen dem Eigentümer/Verfügungsberechtigten mit einem anderen Maklerkollegen bereits rechtswirksam zustande gekommen ist; ausgenommen bleiben nachvertragliche Betreeung von nachgewiesenen Interesenten sowie fortbestehender allgemeiner Auftrag des Eigentümers/Verfügungsberechtigten zur Vermittlung der Immobilie

Die Mitgliederversammlung des Immobilienverbandes IVD, die Mitte Juni in Mainz getagt hat, hat die verschärften Standesregeln einstimmig verabschiedet.

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Video-Interview zum Deutschen Immobilientag

Im Interview mit IVP habe ich einen Rückblick auf den ersten Teil des Deutschen Immobilientages gegeben. Zugleich erfolgt ein Ausblick auf die Entscheidungen der Mitgliederversammlung. Das Immobilien Video Portal hat live vom Deutschen Immobilientag des IVD berichtet. Das Interview findet ihr unter folgendem link: http://tinyurl.com/3yjac9u

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Informationspflichten für Immobilienmakler – neu gefasst

Aufgrund einer neuen Vorschrift müssen Immobilienmakler ab sofort ihren Kunden, auch den gewerblichen Kunden, weitergehende Informationen über das eigene Unternehmen zur Verfügung stellen als dies bislang der Fall war. Meine Empfehlung lautet: Machen Sie einen Aushang in Ihren Büroräumen oder in Ihrem Ladengeschäft, in dem Sie diese Pflichten erfüllen.

Die Verordnung über die Informationspflichten für Dienstleistungserbringer (DL-InfoV) schreibt z.B. vor, dass eine bestehende Vermögensschadenhaftpflichtversicherung und der Versicherer bekannt gegeben werden müssen. Im Buch „Existenzgründung für Immobilienmakler“ ist ein Kapitel mit den Vorteilen dieser Versicherung für Immobilienmakler und vor allem mit den wichtigen Regelungen, die sich in den Besonderen Versicherungsbedingungen verbergen, enthalten. Jetzt müssen Sie Ihren Kunden angeben, ob eine Versicherung besteht. Das folgt aus § 2 dieser Verordnung. Ich fasse den Inhalt von § 2 kurz zusammen (die meisten Punkte kennen Sie schon aus dem Telemediengesetz):

 § 2 Stets zur Verfügung zu stellende Informationen (Achtung: der folgende Wortlaut ist nicht der amtliche Text der Verordnung sondern meine Zusammenfassung)

… ein Dienstleistungserbringer muss seinem Kunden vor Abschluss eines schriftlichen Vertrages oder, sofern kein schriftlicher Vertrag geschlossen wird, vor Erbringung der Dienstleistung folgende Informationen zur Verfügung stellen:

1. Name, Firma Rechtsform 
2. Anschrift ( und alle Daten, um in Kontakt zu treten, insbesondere eine Telefonnummer und eine E-Mail-Adresse oder Faxnummer)
3. ggfls. Handelsregister bzw. andere Registerarten mit Angabe des Registergerichts und der Registernummer
4. bei erlaubnispflichtigen Tätigkeiten Name und Anschrift der zuständigen Behörde (für Immobilienmakler ist das die Aufsichtsbehörde)

5. Umsatzsteuer-Identifikationsnummer, soweit vorhanden 
6. Regelung zu reglementierten Berufen (Immobilienmakler gilt in Deutschland nicht als reglementierter Beruf im Sinne dieser Vorschrift, also nicht einschlägig)
7. die verwendeten AGB
8. AGB über das auf den Vertrag anwendbare Recht oder über den Gerichtsstand
9. ggfls. bestehende Garantien, die über die gesetzlichen Gewährleistungsrechte hinausgehen (hier kommt auch die Vertrauensschadenversicherung in Betracht, die der IVD für alle Mitglieder abgeschlossen hat)
10. die wesentlichen Merkmale der Dienstleistung, soweit sich diese nicht bereits aus dem Zusammenhang ergeben
11. Berufshaftpflichtversicherung, Angaben dazu, insbesondere den Namen und die Anschrift des Versicherers und den räumlichen Geltungsbereich.

Für die Bereitstellung dieser Informationspflichten bestehende folgende Wahlmöglichkeiten:

– von sich aus dem Kunden mitteilen
– Aushang (leicht zugänglich machen) – meine Empfehlung
– im Internet einstellen und dem Kunden die Adresse mitteilen oder – Vorsicht vor Abmahnungen, wenn die Angaben dort unvollständig sind oder sich Änderungen ergeben haben – meine Empfehlung: nicht in das Impressum aufnehmen, weil dazu keine Pflicht besteht
– in ausführliche Informationsunterlagen aufnehmen, die dem Kunden zur Verfügung gestellt werden. 

Auf Nachfrage des Kunden müssen weitere Informationen zur Verfügung gestellt werden. Auch diese Regelung ist für Immobilienmakler wichtig:

– bestehende berufliche Gemeinschaften,

– Verhaltenskodizes, denen sich der Immobilienmakler unterworfen hat (z.B. die Standesregeln oder Wettbewerbsregeln des IVD – link im Internet angeben),

– Angaben zur außergerichtlichen Streitschlichtung, sofern eine solche besteht.

Der letzte Punkt bedeutet für Mitglieder des IVD, dass sie Angaben zur Ombudsstelle Immobilien des IVD vorhalten müssen.

Die gesamte Verordnung ist unter folgendem link zu finden: http://tinyurl.com/3ajazdv

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