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Tatsächlich nur 102.000 neue Wohneinheiten in 2009 – Neue Studie

· Abrisse und Umnutzungen senken das Angebot

· Defizite im Neubau größer als bislang angenommen
· Bautätigkeit in den Städten besonders gering
 
Der Wohnungsbestand in Deutschland ist 2009 nur um 102.000 neue Einheiten gewachsen. Das ist das Ergebnis einer Analyse des Wohnungsbaus, die das Center für Real Estate Studies (CRES) im Auftrag des IVD vorgenommen hat. Das CRES hat dabei neben den Baufertigstellungen aus Städten und Kreisen erstmalig auch die in der Bautätigkeitsstatistik erfassten Abgänge durch Abrisse und Umnutzungen mit einbezogen. Das Resultat: 136.518 neugebauten Wohnungen stehen Verluste von 34.112 Einheiten gegenüber. „Mit einem Saldo von 102.406 Wohnungen bleibt die Angebotsentwicklung deutlich hinter dem Bedarf zurück“, erklärt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD. „Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung hat beispielsweise errechnet, dass in den kommenden fünf Jahren jährlich 195.000 Wohneinheiten benötigt werden.“ Mit Blick auf etwa 150.000 Fertigstellungen sei man bislang von 45.000 fehlenden Einheiten ausgegangen. In Wahrheit sei die Differenz zwischen Neubaubedarf und Bauleistung offenbar viel größer.

Der IVD geht davon aus, dass die Lücke noch größer ist, als die Analyse des CRES aufzeigt. „Die Dunkelziffer beim Wohnungsabgang ist erheblich, weil die Wohnungszusammenlegungen nicht erfasst werden“, argumentiert Schick. „Wenn jährlich nur 0,1 Prozent der Wohnungen zusammengelegt werden, bedeutet dies, dass 24.000 Wohnungen nicht mehr verfügbar sind.“ Auf der anderen Seite bleibe der Neubaubedarf auch bei rückläufigen Bevölkerungszahlen auf einem hohen Niveau. „Die steigende Anzahl der Ein- und Zwei-Personen-Haushalte und die Abwanderung aus ländlichen Gebieten in die Wirtschaftszentren sorgen dort für eine große Nachfrage“, beschreibt Schick die derzeitige Situation. „An immer mehr Standorten sind wir daher auf dem Weg zu einer deutlichen Angebotsverknappung. Vor allem bei bezahlbarem Wohnraum in den Ballungsgebieten wird es eng.“

Defizite vor allem in den Städten

In München gingen die Fertigstellungszahlen im vergangenen Jahr um 13,3 Prozent zurück. Dennoch nimmt die bayerische Landeshauptstadt mit 3.983 neuen Einheiten den Spitzenplatz im Wohnungsneubau ein. Es folgen Hamburg mit 3.187 Wohnungen und Berlin mit 2.833 Einheiten. Die Bautätigkeit ist in der Bundeshauptstadt somit deutlich geringer als in den anderen Metropolen. Doch auch insgesamt ist die Bautätigkeit in Städten sehr schwach. „Der Vergleich der Fertigstellungen pro 1.000 Einwohner verdeutlicht, dass in den großen Städten zu wenig gebaut wird“, sagt Schick. In München seien es etwa drei Einheiten pro 1.000 Einwohner. Hamburg und Berlin erreichten nur Werte von 1,8 beziehungsweise 0,8.

Mit durchschnittlich 1,3 Wohnungsfertigstellungen je 1.000 Einwohner schneiden die Städte beim Wohnungsneubau insgesamt deutlich schlechter ab als dicht besiedelte Landkreise und die ländlichen Gebiete, in denen 1,8 beziehungsweise 1,5 neue Wohnungen pro 1.000 Einwohnern gebauten worden sind. Dort sind allerdings auch die Rückgänge mit durchschnittlich 13 beziehungsweise 17 Prozent relativ hoch. In den Städten sanken die Fertigstellungszahlen im Vergleich zum Vorjahr dagegen nur um gut vier Prozent.

Beispiele für eine positive Entwicklung

„Trotz der grundsätzlich negativen Tendenz gibt es aber auch positive Beispiele“, betont Schick. Den stärksten Anstieg bei den Herstellungszahlen habe es im unterfränkischen Aschaffenburg gegeben. 2009 wurden dort 213 Wohnungseinheiten errichtet, etwa sieben Mal so viele wie im Jahr zuvor. Einen vergleichbar großen Sprung machte die rheinland-pfälzische Pirmasens, wo die Baufertigstellungszahlen von 23 auf 121 Einheiten um das Fünffache gestiegen sind. Weitere Städte mit hohen Wachstumsraten sind Magdeburg (+270 Prozent), Schwabach (+141 Prozent) und Memmingen (+136 Prozent).
Quelle: www.ivd.net

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70 % aller Baugenehmigungen für Geschosswohnungen in nur 20 Städten

 
Der für das Jahr 2009 festgestellte Anstieg der Baugenehmigungen um 1,9 Prozent ist vorwiegend durch Baugenehmigungen für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern entstanden. Dies ist das Ergebnis einer Analyse der bundesweiten Baugenehmigungszahlen des Center for Real Estate Studies (CRES) an der Steinbeis Hochschule Berlin (SHB), die im Auftrag des Immobilienverband IVD erstellt wurde. Insgesamt wurden 3.344 mehr Baugenehmigungen erteilt als 2008. „Für die Sicherung des Wohnungsbestandes in Deutschland schauen wir vorrangig auf die neu errichteten Wohngebäude. Hier gab es 2009 ein Plus von 5.865 Einheiten“, sagt Jürgen Michael Schick. 70 Prozent dieses Zuwachses waren Baugenehmigungen für Wohnungen in Mehrfamilienhäuser. Dabei fand das Wachstum überwiegend in städtischen Gebieten statt. „Der Anstieg spiegelt die gute Nachfrage nach Wohnungen in den Ballungsgebieten wieder“, sagt Schick, Vizepräsident des IVD. „Insgesamt belegt unsere Untersuchung, dass in Deutschland im wesentlichen an den richtigen Stellen neue Wohnungen genemigt und gebaut werden, nämlich in den Balllungsgebieten.“ So vereinen zehn von 113 Städten 55 Prozent der Mehrfamilienhausgenehmigungen.
Je städtischer das Gebiet, desto höher der Anstieg

Von insgesamt 64.083 genehmigten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern wurden allein 31.826 Einheiten in Städten gebaut. „Je mehr man sich von einer Stadt beziehungsweise  einem dicht besiedelten Kreis entfernt, desto geringer wird der Anteil der genehmigten Mehrfamilienhäuser“, so Schick. Werden Städte und bevölkerungsdichte Kreise zusammengefasst, dann werden in diesen Ballungsgebieten insgesamt über 55.000 Wohneinheiten im Geschosswohnungsbau errichtet. Das entspricht 86,5 Prozent aller Baugenehmigungen von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern.  In Städten werden 0,73 Einheiten je 1000 Einwohner gebaut, in ländlichen Kreisen sind es nur 0,29 Einheiten. Insgesamt vereinen zwanzig Städte 70 Prozent aller Baugenehmigungen von Mehrfamilienhäusern. „Damit lässt sich feststellen, dass der Geschosswohnungsbau heute praktisch nur noch in den Städten stattfindet. Kleinere Städte und Gemeinden partizipieren von diesem Trend zu steigenden Genehmigungen bei Wohnungen noch gar nicht“, sagt der IVD-Sprecher.

Ostdeutsche Städte mit hohen Zuwachsraten bei Baugenehmigungen für Mehrfamilienhäuser

Absolut betrachtet liegt München mit 4500 Wohneinheiten an der Spitze der deutschen Städte, gefolgt von Berlin (2731 Einheiten) und Hamburg (2408 Einheiten). Bezogen auf 1000 Einwohner liegt jedoch Potsdam wie bereits im Jahr 2008 vorn. Mit 6,72 Einheiten je 1000 Einwohner werden in Potsdam die meisten Mehrfamilienhäuser gebaut. Großstädte wie München sind zwar in den Top 10 vertreten, liegen aber weiter hinten. Berlin, als größte deutsche Stadt, liegt eher am Ende der Rangliste der Mehrfamilienhäuser. Zahlreiche ostdeutsche Städte verzeichnen jedoch hohe Zuwachsraten. So hat Erfurt mit 783 Prozent den höchsten Zuwachs an neuen Mehrfamilienhäusern. Auch Frankenthal, Dessau-Roßlau und Chemnitz haben mit mehr als 700 Prozent  beziehungsweise 600 Prozent hohe Zuwachsraten.

Einfamilienhaus bleibt Domäne des ländlichen Raums

Die Untersuchung des CRES zeigt, dass in den Städten die Genehmigungen für neu errichtete Einfamilienhäuser gegen den bundesweiten Trend rückläufig sind. In Deutschland sind im Jahr 2009 2,1 Prozent mehr neue Einfamilienhäuser genehmigt worden als 2008. In den Städten ist aber ein Rückgang von 3,1 Prozent bei den Baugenehmigungen für Einfamilienhäusern zu verzeichnen. In bevölkerungsdichten Kreisen stellen Ein- und Zweifamilienhäuser bereits 65 Prozent aller Baugenehmigungen und in ländlichen Gebieten sind es sogar 77 Prozent. „Damit ist belegt, dass das Einfamilienhaus die Domäne des ländlichen Raumes ist“, sagt Schick. Zugleich hat das CRES in der Untersuchung ermittelt, dass bezogen auf die Einwohner im ländlichen Raum weniger Einfamilienhäuser neu genehmigt werden als in den Ballungsgebieten. Während im ländlichen Raum auf 1.000 Bewohner 1,2 neue Einfamilienhäuser genehmigt worden sind, beträgt diese Quote in den Ballungsgebieten 1,27 Einheiten je 1.000 Bewohner.

Hintergrund der Untersuchung

Grundlage der vom CRES durchgeführten Analyse der Baugenehmigungszahlen sind die Daten des Statistischen Bundesamtes zu den Baugenehmigungen in Deutschland im Jahr 2009. In der Analyse wurden die gesamten Baugenehmigungszahlen für Wohngebäude berücksichtigt. Der Analyse liegen die Zahlen von 113 kreisfreien Städten und 300 Landkreisen zu Grunde. Die Kreise wurden dabei unterteilt in solche, die stark und ländliche Kreise, die schwach besiedelt sind. Von den 300 Landkreisen sind 145 bevölkerungsdichte und 156 ländliche Kreise. Die Bevölkerung teilt sich so auf, dass ca. 26,5 Mio. Menschen in den kreisfreien Städten, 35,2 Millionen in den bevölkerungsreichen Kreisen und 20,3 Millionen Menschen in den ländlichen Kreisen leben.

Das Center for Real Estate Studies (CRES) ist der Lehrstuhl für das immobilien-wirtschaftliche Studium mit einem Bachelor- oder Masterabschluss an der SHB. Das CRES wird von Prof. Dr. Michael Lister und Prof. Dr. Heinz Rehkugler geleitet.

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10.000 Einfamilienhäuser weniger gebaut im Jahr 2009

Volumen bei Einfamilienhäusern nimmt mit mehr als 12 % besonders stark ab. Es steht nicht gut um den Neubau von Wohnungen in Deutschland. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, wurden im Jahr 2009 in Deutschland 159 000 Wohnungen fertig gestellt. Darunter waren 136.500 neu gebaute Wohnungen. Das waren 9,6% oder 17 000 Wohnungen weniger als im Vorjahr 2008. Auch in den Jahren 2008 (– 16,5%) und 2007 (– 15,5%) wurden weniger Wohnungen gegenüber dem jeweiligen Vorjahr fertig gestellt. Seit 1995, als mit knapp 603 000 Wohneinheiten ein Höchststand erreicht wurde, ging die Zahl der jährlich fertig gestellten Wohnungen um mehr als 73% zurück und erreichte 2009 den niedrigsten Wert seit der deutschen Vereinigung. Bei den fertig gestellten Wohnungen gab es einen Rückgang um mehr als 10 % auf 136.500. 
 
Die Fertigstellungen von Wohnungen in Einfamilienhäusern gingen um 12,4% und die von Wohnungen in Zweifamilienhäusern um 15,2% zurück. Ebenfalls rückläufig war die Fertigstellung von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (– 5,8%). Im Jahr 2009 wurden nur noch 69.000 Einfamilienhäuser fertig gestellt.
Dieser Rückgang um fast 10.000 Einfamilienhäuser zum Vorjahr entspricht einem Rückgang beim Wertvolumen von fast 2 Mrd. €. Basis für diese Berechnung ist der durchschnittliche Wert eines Einfamilienhauses von knapp unter 200.000,- € je Einfamilienhaus (Quelle: Immobilienverband IVD – www.ivd.net).

Interessant ist ferner, dass die Fertigstellungen von neu gebauten Wohnungen in bestehenden Gebäuden (Dachausbauten etc.) ebenfalls rückläufig sind. Die Fertigstellungszahlen gingen um fast 6,5 % auf 18.750 Einheiten zurück.

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Geringer Handel mit Wohnungsportfolios im Jahr 2009

28.300 Wohnungen wurden im Jahr 2009 in Transaktionen mit Wohnungsportfolios von mehr als 800 Wohneinheiten gehandelt. Der Durchschnittspreis der Wohnungen lag bei ca. 57.000,- €. Das sind die Ergebnisse einer Untersuchung des BBSR (www.bbsr.bund.de), die im BBSR-Bericht Kompakt im April 2010 veröffentlicht worden sind. Das ist der link zum download des ganzen Berichts: http://tinyurl.com/3xedbr4

 Das BBSR hat alle großen Transaktionen von Wohnungsportfolios (nach der Definition des BBSR sind dies Paketverkäufe mit mehr als 800 Wohnungen)  untersucht. Im Jahr 2009 waren dies insgesamt elf (11!) Transaktionsfälle. In den Jahren 2006 und 2007 lag die Zahl der Transaktionen mit Wohnungsportfolios noch bei 65 bis knapp 70 Einzeltransaktionen. Interessant ist, dass der Tiefpunkt der Verkäufe wohl im ersten Halbjahr 2009 gelegen hat. Während im ersten Halbjahr 11.000 Wohnungen in insgesamt drei deals gehandelt wurden, waren es im zweiten Halbjahr ca. 17.000 Wohnungen in acht deals. Die durchschnittliche Größe der gehandelten Portfolios ist ebenfalls gesunken. In 5 der elf Verkäufe wurden zwischen 800 und 2.000 Wohnungen verkauft.

 Die vom BBSR ausgewiesenen Durchschnittspreise für die einzelnen Wohnungen schwanken stark. Im Jahr 2008 lag der Durchschnittspreis bei ca. 37.000,- € und im Jahr 2009 bei ca. 57.000,- €. Das wird mit der Art der verkauften Portfolios begründet. Im Jahr 2009 wurde ein hochpreisiges Portfolio verkauft, das das Preisgefüge stark beeinflusst hat. Die Wahrheit dürfte demnach irgendwo in der Mitte liegen. Das Gesamtvolumen der in diesem Segment gehandelten Wohnungen betrug ca. 1,6 Mrd. €.

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Sparquote in Europa betrug 13,3 % in Q4 2009

                                                                                         Die Sparquote der privaten Haushalte betrug im 4. Quartal 2009 13,3 %. In der Eurozone lag die Sparquote bei 15,1 %.

          Der beiliegende Chart    zeigt, wie stark die Sparquote mit Beginn der Finanzkrise im Herbst 2008 gestiegen ist. In den ersten drei Quartalen  

          2008 lag die Sparquote im Mittel bei ca. 10,5 %. Das entspricht einem Anstieg von mehr als 20 %.

          (Quelle: www.eurostat.eu)

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Transaktionsvolumen in Deutschland

Im Jahr 2009 wurden in Deutschland private und gewerbliche Immobilien im Gesamtwert von über 135,13 Milliarden Euro umgesetzt. Im Vergleich zum Vorjahr wurden damit wertmäßig rund 15,81 Prozent (= 25,38 Milliarden Euro) weniger Immobilien umgesetzt als im Jahr zuvor. Der aktuelle Immobilienumsatz in Höhe von 135 Milliarden Euro befindet sich auf dem Niveau der Jahre 2002 bis 2005. Zu diesem Ergebnis kommt eine Hochrechnung der IVD-Marktforschung auf Basis des vom Bundesministerium für Finanzen (BMF) erhobenen Grunderwerbsteueraufkommens. Der wesentliche Rückgang des Transaktionsvolumens stammt aus dem Bereich der gewerblichen Investments. Der Immobilienumsatz im Jahr 2009 liegt nach drei Jahren wieder unter dem langfristigen Durchschnitt in Höhe von knapp 154 Milliarden Euro und damit nur knapp unter dem Niveau der Jahre 2000 bis 2005. In den Jahren 2006 bis 2008 trieben vor allem internationale Finanzinvestoren die Immobilienumsätze in die Höhe. Vom aktuellen Umsatzvolumen in Höhe von 135,13 Milliarden Euro entfielen 122,48 Milliarden Euro (minus 15,20 Prozent) auf die westdeutschen Bundesländer einschließlich Berlin und 12,65 Milliarden Euro (minus 21,34 Prozent) auf die ostdeutschen Bundesländer. Damit liegen die prozentualen Rückgänge ähnlich hoch wie im Vorjahr. (Quelle: www.ivd.net)

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